La regulación está establecida en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Se recoge en el artículo 3.1 del RD 390/2021
Artículo 3. Ámbito de aplicación.
a) Edificios de nueva construcción.
b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
c) Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, entendiendo por esta última la definida en el artículo 2.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con una superficie útil total superior a 250 m2.
d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:
1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.
2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.
e) Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos:
1.º Administrativo.
2.º Sanitario.
3.º Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares.
4.º Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares.
5.º Docente.
6.º Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares.
7.º Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares.
8.º Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares.
9.º Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares.
10.º Deportivos: gimnasios, polideportivos y similares.
11.º Lugares de culto, de usos religiosos y similares.
f) Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.
Se recoge en el apartado segundo del artículo 3.
a) Edificios protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto, siendo la autoridad que dicta la protección oficial quien determine los elementos inalterables.
b) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
c) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos, de baja demanda energética. Aquellas zonas que no requieran garantizar unas condiciones térmicas de confort, como las destinadas a talleres y procesos industriales, se considerarán de baja demanda energética.
d) Edificios independientes, es decir, que no estén en contacto con otros edificios y con una superficie útil total inferior a 50 m2.
e) Edificios que se compren para su demolición o para la realización de las reformas definidas en el apartado d) del artículo 3.1. Estos edificios estarán exentos de la obtención del certificado de eficiencia energética de edificio existente de acuerdo con el artículo 10, sin perjuicio, en su caso, del cumplimiento del artículo 9 una vez se vaya a acometer la reforma, según lo referido en el apartado d) del artículo 3.1.
Para hacer efectiva la exclusión recogida en este apartado f), el propietario del edificio o de parte del edificio, según corresponda, realizará una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios. No obstante, el órgano competente de la comunidad autónoma podrá regular un procedimiento más exigente.
Se recoge en el artículo 13.
Artículo 13. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética.
Artículo 16. Obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética en edificios.
Artículo 17. Obligación relativa al certificado de eficiencia energética.
La resolución de la Dirección General de 20 de marzo de 2019 en el caso de una venta de una parte a quien ya tenía una parte admite que se renuncie a la certificación pero no dice que no sea aplicable en ese caso.
Las copias electrónicas notariales se recogen en el artículo 17 bis de la Ley del Notariado Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, que se añade por el art. 115.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2001-24965 y entra en vigor el 1 de enero de 2002.
En todo caso, la autorización o intervención notarial del documento público electrónico ha de estar sujeta a las mismas garantías y requisitos que la de todo documento público notarial y producirá los mismos efectos. En consecuencia:
a) Con independencia del soporte electrónico, informático o digital en que se contenga el documento público notarial, el notario deberá dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes.
b) Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes.
En ese artículo se recoge tanto el documento electrónico, que tendrá el mismo valor que el físico, y las copias electrónicas. En la práctica el documento electrónico no se usa, pero las copias electrónicas sí.
Las copias electrónicas pueden ser
Las copias electrónicas solo son válidas para la concreta finalidad para la que se solicitaron, que ha de constar en la copia. Aunque el artículo no hace diferencia entre copias simples y autorizadas, como las simples no producen más efecto que el informativo, no se hace constar la finalidad en las mismas.
Se recogen en el artículo 224 del Reglamento Notarial ( Decreto de 2 de junio de 1944 por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado)
Artículo 224.
El Consejo comunicará a la Dirección General de los Registros y del Notariado las características de dicho papel, así como de sus modificaciones, que se entenderán admitidas si la Dirección no resuelve lo contrario en el plazo de quince días computados desde esa comunicación.
En la expedición de las copias autorizadas electrónicas se hará constar expresamente la finalidad para la que se expide, siendo sólo válidas para dicha finalidad, y su destinatario, debiendo dejarse constancia de estas circunstancias por nota en la matriz.
Las copias autorizadas electrónicas una vez expedidas tendrán un plazo de validez de sesenta días a contar desde la fecha de su expedición. Transcurrido este plazo podrá expedirse nueva copia electrónica con igual finalidad que la caducada. La expedición de esta nueva copia autorizada electrónica con idéntico destinatario y finalidad no devengará arancel alguno.
El traslado a papel de las copias autorizadas expedidas electrónicamente, cuando así se requiera, sólo podrá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido, para que conserven la autenticidad y la garantía notarial. Dicho traslado se extenderá en folios timbrados de papel de uso exclusivo notarial, con expresión de su nombre, apellidos y residencia, notario que expide la copia, fecha de su expedición y de traslado a papel y números de los folios que comprende, bajo su firma, sello y rúbrica.
El notario destinatario de una copia autorizada electrónica podrá, según su finalidad:
1.º Incorporar a la matriz por él autorizada el traslado a papel de aquélla, haciéndolo constar en el cuerpo de la escritura o acta o en diligencia correspondiente.
2.º Trasladarla a soporte papel en los términos indicados, dejando constancia en el Libro Indicador, mediante nota expresiva del nombre, apellidos y residencia del notario autorizante de la copia electrónica, su fecha y número de protocolo, así como los folios en que se extiende el traslado y su fecha.
3.º Reseñar su contenido en lo legalmente procedente en la escritura o acta matriz o póliza intervenida.
Una vez realizado el traslado a papel, el notario remitirá telemáticamente al que hubiese expedido la copia electrónica, el traslado a papel, para que aquel lo haga constar por nota en la matriz.
La coincidencia de la copia autorizada expedida electrónicamente, con el original matriz, será responsabilidad del notario que la expide electrónicamente, titular del protocolo del que forma parte la correspondiente matriz. La responsabilidad de la coincidencia de la copia autorizada electrónica con la trasladada al papel será responsabilidad del notario que ha realizado dicho traslado.
De conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, los registradores, así como los funcionarios competentes de los órganos jurisdiccionales y administrativos, destinatarios de las copias autorizadas electrónicas notariales podrán trasladarlas a soporte papel dentro de su plazo de vigencia, a los únicos y exclusivos efectos de incorporarlas a los expedientes o archivos que correspondan por razón de su oficio en el ámbito de su respectiva competencia. Al pie del traslado a papel, dichos funcionarios deberán indicar su nombre y apellidos, cargo, fecha del traslado, número de folios que lo integran y su limitado efecto a la citada incorporación al expediente o archivo.
La Dirección General de los Registros y del Notariado podrá determinar el formato telemático en que deba expedirse la copia autorizada electrónica, utilizando para ello criterios de seguridad.
En lo relativo a las copias simples electrónicas, éstas podrán remitirse a cualquier interesado cuando su identidad e interés legítimo le consten fehacientemente al notario, utilizando para su envío un procedimiento tecnológico adecuado que garantice su confidencialidad hasta el destinatario.
Las partes que he tachado son aquellos incisos cuya nulidad se declara por Sentencia del TS de 20 de mayo de 2008.
En este artículo se aclara que solo las copias autorizadas electrónicas tienen que indicar la finalidad y el destinatario, y además se recogen todas las opciones que pueden usarse por el Notario destinatario de la copia electrónica:
La presentación de copias autorizadas en el Registro en el artículo 112 apartados 1 a 4 de Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social
Este artículo en su redacción actual en los apartados 1 a 4 de establece:
Artículo 112. Presentación de títulos por vía telemática en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de bienes muebles.
Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la propiedad, mercantiles o de bienes muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El notario deberá dejar constancia de ello en la matriz o, en su caso, en el libro indicador.
En tales casos, el registrador de la propiedad, mercantil o de bienes muebles comunicará al notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida del mismo, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal que corresponda, con arreglo a los principios de la legislación registral. Las notificaciones o comunicaciones que deba efectuar el registrador por vía telemática al notario autorizante del título, o a su sucesor en el protocolo, se remitirán a través del Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España debidamente conectado con el Sistema de Información Central del Consejo General del Notariado.
Practicado el asiento registral, el notario dejará constancia de la recepción de la comunicación y del contenido de ésta en forma de testimonio, bajo su fe, en la matriz y en la copia que de la misma expida.
Los asientos de presentación realizados por esta vía, se practicarán por el orden que correspondan a su hora de recepción. Reglamentariamente se establecerán los criterios y el procedimiento para que los asientos de presentación que traigan causa de títulos presentados por vía telemática, dentro o fuera de las horas de oficina, se practiquen de modo correlativo a la hora de su recepción teniendo en cuenta a su vez la hora de presentación de los demás títulos que tengan acceso al Registro, tanto los presentados en papel como los presentados por vía telemática.
Por tanto, todos los documentos que contengan actos inscribibles en Registro de la Propiedad, Registro Mercantil o Registro de Bienes Muebles se habrán de presentar por el Notario dejando constancia de ello. En este artículo a diferencia del artículo 249 del Reglamento Notarial que luego veremos no se excluye esta obligación por la voluntad del interesado, aunque parece lógico entender que sí se aplica.
El Registrador comunicará la práctica del asiento de presentación, la nota de calificación y el asiento definitivo.
El Notario dejará constancia de esa comunicación en la matriz y en la copia.
Se recoge en el artículo 249 del Reglamento Notarial:
Artículo 249.
En consecuencia, el notario deberá expedir y remitir la copia autorizada electrónica en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente. Se exceptúa el supuesto de imposibilidad técnica del que deberá quedar constancia en la copia que se expida en soporte papel de la causa o causas que justifican esa imposibilidad, en cuyo caso podrá presentarse mediante telefax en los términos previstos en el apartado siguiente. El notario deberá hacer constar en la matriz mediante diligencia la fecha y hora del acuse de recibo digital del Registro correspondiente, sin perjuicio de hacer constar tales extremos, en su caso, en el Libro Indicador.
El notario será responsable de los daños y perjuicios que se cause al interesado como consecuencia del retraso en la expedición de copia electrónica y su presentación telemática, excepto en los supuestos de imposibilidad técnica.
a) La fecha de la escritura matriz y su número de protocolo.
b) La identidad de los otorgantes y el concepto en el que intervienen.
c) El derecho a que se refiera el título que se pretende inscribir.
d) La reseña identificadora del inmueble haciendo constar su naturaleza y el término municipal de su situación, con expresión de su referencia catastral y, según los casos, del sitio o lugar en que se hallare si es rústica, nombre de la localidad, calle, plaza o barrio, el número si lo tuviere, y el piso o local, si es urbana, y, salvo en los supuestos de inmatriculación, los datos registrales.
El notario hará constar en la escritura matriz, o en la copia si ya estuviese expedida ésta, la confirmación de la recepción por el Registrador y su decisión de practicar o no el asiento de presentación, que éste deberá enviar el mismo día o en el siguiente hábil.
Por tanto:
La presentación telemática es obligatoria para el Notario para el caso de los documentos que contengan actos susceptibles de incripción en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil. Y ello salvo que el interesado manifieste lo contrario.
La presentación es responsabilidad del notario salvo en caso de problema técnico, en que se ha de hacer constar así.
En caso de problema técnico, o que lo considere conveniente el interesado o el Notario, se puede hacer la presentación por fax.
Un importante límite para la presentación es que se tiene que haber justificado, junto con otras cosas, el pago del impuesto, tal como resulta del artículo 249 de la ley hipotecaria.
Artículo 249.
Para determinar la entrada en vigor de una ley, hay que estar a lo que la misma ley establezca. Normalmenteen las disposiciones finales se establece cuándo entra en vigor. Si la ley no dijera nada, se aplica lo dispuesto en el artículo 2 del Código civil que dice:
Artículo 2.
¿Los veinte días para la entrada en vigor de las leyes que establece el artículo 2.1 del código civil son días naturales o días hábiles?
Son días naturales, pues así lo indica el artículo 5 del código civil en su apartado segundo.
Artículo 5.
2.En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles.
¿Cómo se realiza por tanto el cómputo de los plazos?
El apartado 1 del artículo 5 del código civil lo aclara
5.1 Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de
uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día
siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a
fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo,
se entenderá que el plazo expira el último del mes.
Una RDGRN de 19 de enero de 1989 aclara que la exclusión del día inicial solo es aplicable cuando entra en vigor la norma pasado un plazo desde la publicación y no en otros casos. Dice esa Resolución:
La previsión contenida en el artículo 5 del Código Civil (que para los plazos fijados por días a partir de uno determinado excluye éste de su cómputo) sólo es aplicable cuando se dispone que la entrada en vigor de una Ley se produzca transcurrido determinado plazo, a contar desde su publicación en el periódico oficial correspondiente. Pero no resultará aplicable cuando la propia Ley señala el momento preciso de su entrada en vigor, por cuanto ya no hay plazo que deba ser delimitado. Y así ocurre con la Ley que plantea el problema debatido en este recurso, la cual disponía que entraría en vigor el día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña, pues producida ésta el día 8 de abril de 1987, su entrada en vigor tuvo lugar desde las cero horas del 9 del mismo mes y año.
19 enero 1989.
Ejemplo de cómputo
Así, por ejemplo la ley Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, publicada el día 29 de septiembre de 2022, establece en su disposición final octava:
La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»(...)
Veremos cuándo entraría en vigor. Excluiríamos el día inicial el 29 de septiembre y contaríamos hasta 20 días sin excluir ninguno de los sábados, domingos o feriados ( como el 12 de octubre), por lo que entraría en vigor el 19 de octubre.
En el vídeo que hay al principio de esta entrada, tienes el ejemplo de cómputo de los días.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como LCCI, cambia radicalmente la forma de hacer los préstamos y créditos en España, estableciendo un sistema caracterizado por un control previo de las condiciones, en que destaca el acta notarial previa obligatoria.
En esta entrada veremos las diversas cuestiones que se plantean respecto a la LCCI.
Lo determina el artículo 2 de la LCCI
Artículo 1. Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
Artículo 2. “Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto: La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Así hay que distinguir:
En el caso 1 determinado por el objeto: Préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial En el caso 2 determinado por la finalidad y el carácter de consumidor. se aplica sea o no el destino residencial, según la instrucción de la dgrn “en el supuesto de los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial.”
Inmueble de uso residencial según Cabanas es aquel que objetivamente es susceptible de uso residencial, sea cual sea la finalidad que persiga el propietario.
No importa que el bien hipotecado tenga destino residencial ni tampoco que se hipoteque el bien adquirido u otro otro diferente. Instrucción DGRN 20 diciembre 2019. ¿Qué significa lo de que finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad? La DGRN incluye la financiación que tenga por objeto pagar todo o parte del precio de esa compra de un inmueble, verificar los pagos para levantar un embargo, o incluso cuando para posibilitar la conservación de la propiedad refinancie un préstamo anterior que se hubiera contraído con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble. (punto 2 de la instrucción Se excluye la financiación dirigida a realizar obras de conservación o mejora de la finca, según la IDGRN 20 diciembre 2019. Pero la Directiva 2008/48/CE, en el artículo 2 2 bis, dice que “no obstante lo dispuesto en el apartado 2, letra c), la presente Directiva se aplicará a los contratos de crédito no garantizados que tengan por finalidad la renovación de un bien inmueble de uso residencial y que entrañen un crédito cuyo importe total exceda de 75 000 EUR”
Se aplica tanto a préstamos como a créditos ¿Y los préstamos personales? En caso de préstamos personales la entidad financiera habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc. que se establecen en la misma. Por el contrario, no parece obligado en tal supuesto el otorgamiento del acta previa informativa. IDGRN 20 diciembre 2019. En hipotecas de máximo son aplicables las conclusiones anteriores (aunque no garanticen préstamos): necesidad de acta previa y aplicación de los límites legales de responsabilidad para las personas físicas.
Subrogación pasiva: Si se realiza la transmisión por un empresario es aplicable la LCI en todo caso según la DA7ª
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado. El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria”.
Subrogación pasiva si se transmite por un particular, no será aplicable si no hay intervención del acreedor ( aunque si después se acuerda con el acreedor este habrá de darle la información correspondiente) pero sí será aplicable si hay intervención del acreedor. Necesidad de acta o información en la subrogación pasiva según la instrucción DGRN 20 dic 2019 4.B C y D
Subrogación activa Según dice la instrucción 20 diciembre de 2019 El simple cambio del acreedor, en la medida en que no modifique en modo alguno la posición del deudor, no exige el otorgamiento de las formalidades informativas que impone la Ley. La disposición transitoria primera.2 alude a toda subrogación sin distinción alguna. Sin embargo, en alcance de esa previsión queda aclarado por la disposición adicional sexta, cuando concreta la aplicación de la ley a “los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado”.
En caso de novación se tiene que hacer acta. La disposición transitoria primera establece en su segundo párrafo que “el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente”. También se ha de informar de los cambios por ciertos preceptos que establecen imperativamente contenidos del préstamo sin necesidad de una novación expresa de los mismos, como resulta por ejemplo de los apartados 3 y 4 de la disposición transitoria primera en materia de cláusulas de vencimiento anticipado (art. 24) o derecho al reembolso anticipado (art. 23) .
En cuanto a para las novaciones al amparo del código de buenas prácticas bancarias (carencia 5 años y euribor+ 0,25) que tienen un contenido predeterminado por la ley, parece que igualmente sería aplicable la necesidad del acta.
Artículo 2.4 de la LCCI 4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo:
a) concedidos por un empleador a sus Empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
Es necesario que las condiciones económicas, incluida en particular la TAE, sean más favorables que las generales del mercado o las que la entidad prestamista ofrece al público en general, y que ambas partes así lo afirmen y reconozcan, y vinculen dicho reconocimiento a la condición de empleado del prestatario a quien se ofrece una ventaja en ejecución de la política social de la empresa, con ello debe bastar.
b) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
c) concedidos en forma de facilidad de Descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
d) resultado de un Acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
e) relativos al pago Aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
f) Hipoteca inversa en que el prestamista: (i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y (ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Aclaraciones:
En el caso de empleados bancarios. Si el préstamo se concede a un empleado y a un cónyuge o pareja de hecho ( basta con que lo manifieste) no se aplica la ley, pero si el cónyuge o pareja de hecho es fiador sí será aplicable. Si se establecen condiciones alternativas para el caso de dejar de ser empleado, se tendrá que comprobar que esas condiciones no incumplan los preceptos imperativos de la ley.
No será aplicable la LCCI a un prestatario persona jurídica, aunque tenga la condición de “consumidor” pero si la parte prestataria es una persona jurídica y el fiador o el hipotecante no deudor una persona física, la Ley 5/2019 resultará plenamente aplicable respecto de esta última, y la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no ceñirse a su “posición como fiador o garante”. En este caso los gastos sí pueden ir a cargo de la persona jurídica.
Respecto al caso uno de la LCCI la Resolución 2693/2020 - 05/12/2019 entiende que la ley 5/2019 es aplicable al fiador persona física, aunque sea administrador de la sociedad prestataria. Lo mismo parece que ocurriría en caso de hipotecante no deudor.
Sin embargo en el supuesto dos hay que tener en cuenta que el administrador no es consumidor (*) y el socio tampoco si tiene más del 25% ( o es incluso el 25%) .
Se aplica la LCCI aunque la persona física tenga solo un porcentaje de titularidad o aunque tenga algún derecho desmembrado ( usufructo o nuda propiedad)
¿Qué ocurre en el caso de que el destino sea mixto?
La Sentencia del pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 589 de 2022, de 27 de julio (Roj: STS 3224/2022 – ECLI:ES:TS:2022:3224) dice:
las Directivas sobre protección contractual de consumidores (básicamente, las Directivas 93/13/CEE, 1999/44/CE, y 2011/83/UE, de 25 de octubre de 2011, no abordan en su articulado el problema de los contratos mixtos o con doble finalidad (profesional y particular). Si bien, el considerando 17 de la última de las Directivas citadas aclara que, en el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con la actividad comercial de la persona y el objeto comercial es tan limitado que no predomina en el contexto general del contrato, dicha persona deberá ser considerada como consumidor.
«Ante la ausencia de una norma expresa en nuestro Derecho nacional, resulta adecuado seguir el criterio interpretativo establecido en ese considerando de la Directiva, que además ha sido desarrollado por la jurisprudencia comunitaria. Así, en la STJCE de 20 de enero de 2005 (asunto C-464/01) se consideró que el contratante es consumidor si el destino comercial es marginal en comparación con el destino privado; es decir, no basta con que se actúe principalmente en un ámbito ajeno a la actividad comercial, sino que es preciso que el uso o destino profesional sea mínimo («insignificante en el contexto global de la operación de que se trate», en palabras textuales de la sentencia).
En estos casos la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo o crédito y no ceñirse a su “posición como fiador o garante”
En cuanto a las condiciones de la operación, en el caso de que el deudor sea persona jurídica se admite que para esta se apliquen unas condiciones distintas en cuanto a gastos ( que pueden ir a cargo de la parte deudora) , vencimiento anticipado ( art 24) , cláusulas suelo (artículo 21), reembolso anticipado(artículo 23), y intereses de demora (artículo 25) Respecto de la persona física fiadora o garante, la entidad bancaria no podrá reclamar por encima de los límites establecidos en la Ley 5/2019 aun cuando se haya pactado otra cosa con el prestatario persona jurídica.
Así dice la resolución de la dirección general de 5 de noviembre de 2019
Según Cabanas Trejo el cónyuge de un socio que esté en régimen de gananciales no tiene la condición de consumidor. Una STS núm. 594/2017, de 7 de noviembre de 2017 le niega el carácter de consumidor al cónyuge casado en gananciales porque el cónyuge debe responder de ellas, conforme a lo previsto en los artículos 6 y 7 del Código de Comercio, ya que el citado artículo 6 del Código de Comercio prevé la vinculación de los bienes propios del cónyuge que ejerza el comercio, la de los bienes comunes adquiridos con los ingresos obtenidos en dicho comercio, así como la del resto de bienes comunes siempre que exista consentimiento de ambos cónyuges.
El citado artículo 6 del Código de Comercio prevé la vinculación de los bienes propios del cónyuge que ejerza el comercio, la de los bienes comunes adquiridos con los ingresos obtenidos en dicho comercio, así como la del resto de bienes comunes siempre que exista consentimiento de ambos cónyuges.. Parece que el apoderado tampoco sería consumidor (confirmar).
Iurisprudente trata este tema extensamente
Dice Vicente Martorell que:
«Debe comparecer el cónyuge no titular de la vivienda privativa hipotecada si su asentimiento es necesario (Inst. 3 DGRN 20/12/2019). Y pareja de hecho cuando así se prevea, como en Cataluña. No en el caso de negocio complejo cuando se admita (Nota inf. CGN 10/03/2020)».
A su vez la Nota Informativa de 10 de marzo de 2020 mencionada dice que:
SOBRE EL DEBER DE COMPARECENCIA DEL CÓNYUGE DEL HIPOTECANTE EN CUMPLIMIENTO DE LOS DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL (O NORMAS EQUIVALENTES DE LOS DERECHOS FORALES)
Según la Instrucción de la DGRN de 20 de diciembre de 2019
«el cónyuge que, a los efectos del 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte, debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto queda protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa”.
La afirmación referida está generando alguna confusión con respecto a la actuación notarial, cuando se trata de formalizar una escritura de compraventa que va seguida en número de protocolo inmediatamente posterior por otra de préstamo hipotecario. En estos casos conviene aclarar que no es exigible la comparecencia del cónyuge del comprador, que no interviene ni como prestatario ni como hipotecante, por no encontrarnos en el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.320 del Código Civil por las siguientes razones:
1.= En el momento de formalizarse las escrituras la vivienda adquirida no constituye todavía vivienda conyugal, aunque pueda existir la intención de destinarla a este fin.
2.= Aunque se considerase que la intención manifestada en la escritura implica la sumisión de la vivienda adquirida al régimen de protección establecido para la vivienda conyugal, tampoco procedería la aplicación del artículo 1.320. Tal y como tiene declarado la DGRN en reiteradas Resoluciones (a título de ejemplo, podría citarse la de 22 de mayo de 2006) «no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.»
En definitiva, se trata de aplicar la doctrina del negocio complejo a fin de no restringir las facultades adquisitivas de los cónyuges, tal y como está reconocido en los casos de compra seguida de préstamo hipotecario por un cónyuge casado bajo el régimen legal de gananciales (RDGRN de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999). Por todo ello, cabe concluir que el ámbito de aplicación del artículo 1320 del Código Civil debe quedar reducido a aquellas hipotecas que se constituyen en garantía de préstamos cuya finalidad no sea financiar la adquisición de la vivienda hipotecada.
Además ahora la DG lo admite en una resolución de 26 de septiembre de 2022
Deben tenerse también en cuenta los siguientes razonamientos expresados en la Resolución de 22 de mayo de 2006:
«(…) este artículo 1.320 del Código Civil está pensado para aquellos supuestos de disposición, debiendo entenderse incluida la constitución de hipoteca, de la vivienda habitual perteneciente a uno sólo de los cónyuges, pero no lo está para el supuesto de hipoteca en garantía de préstamo hipotecario que financia la adquisición de la misma vivienda hipotecada aun y cuando el destino final de la vivienda adquirida sea constituir el hogar familiar, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho, donde los cónyuges pueden adquirir toda clase de bienes aun cuando éstos estén gravados y aun cuando vayan a constituir el domicilio conyugal, sin contar con el consentimiento del otro cónyuge ni hacer manifestación alguna acerca de su destino final, y ello tanto si su régimen económico matrimonial es el de separación de bienes (artículo 1.437 del Código Civil) como el de gananciales (cfr. artículo 1.370 del Código Civil y Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1999).
Por tanto, no siendo aplicable el artículo 1320 del Código Civil al supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, una interpretación finalista del precepto legal nos debe llevar a la misma conclusión cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.»
En Cataluña parece que no sería aplicable la teoría del negocio jurídico complejo para el caso del consentimiento del cónyuge, en virtud de RESOLUCIÓN JUS/2443/2017, de 11 de octubre
Hay que tener cuidado sin embargo en el caso de extranjeros. Porque la DGRN (hoy DGSJFP) no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite». La DGRN en resolución de 3 de febrero de 2014 niega la posibilidad del negocio jurídico complejo para unos rusos, por no justificarse que haya una norma que permita la disposición en el régimen de comunidad por uno solo de los cónyuges. A este respecto, conviene ver el artículo de Vicente Martorell sobre el tema.
Se puede realizar por apoderado con poder acreditado tanto en el acta como la hipoteca. Quizá lo lógico es que si el apoderado realiza el acta, tendría que ser él también quien firmara la hipoteca
La cuestión es si el poder tiene que contener la referencia concreta a la posibilidad de hacer el acta o basta la referencia general a pedir dinero e hipotecar. Parece que bastará la referencia general
Justito el notario propone un modelo de acta de transparencia hecha por apoderado.
El que hace el acta ha de ser el mismo que autorice la escritura de préstamo.
El artículo 11.1.b del RD 309.2019 dice
Deberán permitir al prestatario mediante la exhibición del documento de identidad expedido a tal fin por autoridad competente, elegir en cualquier momento al notario que proceda a autorizar el acta a que se refieren los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que será el mismo que, en su caso, proceda a autorizar la escritura de préstamo con garantía real inmobiliaria.
Cuando se dice que es el mismo se ha de entender que es para su protocolo, se podría firmar por otro por imposibilidad del autorizante del acta pero para el protocolo de este último o por sustitución.
Se establece en el artículo 23 de la Ley 5/2019, que es aplicable a toda clase de préstamos sujetos a la LCCI.
Artículo 23. Reembolso anticipado.
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
La regulación del vencimiento anticipado es para todos los casos de la LCCI
Artículo 24. Vencimiento anticipado.
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
En caso de préstamo de persona física con hipoteca de inmueble para uso residencial, son tres puntos sobre el remuneratorio sin que se pueda poner menos.
El artículo 25 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, determina lo siguiente:
«1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.»
La resolución de la dirección general de 5 de diciembre de 2019 rechaza que se pueda imponer un tipo inferior al 3 %. Afirma que
frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.
Es necesaria en todo caso en los supuestos de la LCCI según el artículo 13 :
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Sea el procedimiento judicial o extrajudicial, el valor ha de ser el de tasación según el artículo 129 LH (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) pues según la DGRN ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación.
Viene en los artículos 14 y 15 de la ley
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. 1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación: a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable. No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.
Para calcular el importe que corresponde como compensación, se aplicarán las siguientes reglas: i) En el caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurídicos documentados, documentos notariales, se deberá efectuar la liquidación del impuesto que correspondería a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada entendiendo por tal la constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada el importe resultante de dicha liquidación. ii) En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que corresponda al préstamo pendiente de amortización.
f) Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.
g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado. Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.
2.Además de lo dispuesto en el apartado anterior, el prestamista suministrará al prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.
3.Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
4.Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
5.Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
6.Las empresas prestamistas deberán tener a disposición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen, conforme a lo establecido en el artículo 7.
Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Basta por tanto según el artículo 15.7 de la LCCI con que el notario manifieste que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley.
Hay que tener en cuenta que aunque se habla de prestatario , el apartado 4 del artículo 15 habla de que la obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo, debiéndose incluir también al cónyuge que haya de prestar consentimiento por la equiparación de este al hipotecante no deudor según la Instrucción de la DGRN 20 diciembre 2019.
No es necesario que se acompañe la FIPER. Así la Resolución de 29 de noviembre de 2019 dice que:
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no puede por tanto ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y, por ende, no existe entre las estipulaciones del préstamo y las condiciones de la oferta vinculante discrepancia alguna que, como se ha indicado, obligue al notario a denegar la autorización de la escritura. Y en ningún caso podrá el registrador –como se pretende en la calificación impugnada en este expediente– exigir que se acompañe la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder realizar una comprobación que es responsabilidad –consecuente con la competencia– del notario autorizante.
Tampoco se ha de manifestar la concordancia entre la escritura y la FEIN como resulta de sentencias judiciales sobre la declaración de concordancia LCCI (buscar fuente)
Dice la RDGRN 7 enero de 2020
Lo habitual será que las eventuales discrepancias entre la FEIN y los datos entregados para la preparación de la posterior escritura se hayan advertido por el notario en la fase de preparación del acta, notificándolo a la entidad para que subsane esos defectos de la FEIN con el fin de poder autorizar el acta y, transcurridos además diez días desde la subsanación, la escritura. En el supuesto de que tras la autorización del acta el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo de los diez días, tras lo cual se autorizará una nueva acta o se diligenciará la preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.
Si las discrepancias no son sustanciales, porque simplemente dieran lugar a unas condiciones objetivamente más favorables para la parte prestataria, o por su falta de entidad no afectaran a las condiciones financieras del préstamo en los términos que arriba se han indicado, el notario autorizante habrá informado de ello según proceda en cada caso al prestatario o garante, normalmente haciéndolo constar en el lugar donde se debe cumplir con la transparencia, tanto formal como material, que es el acta previa, si las observó en la fase de su autorización, o bien incluso en la escritura si se observaron en ese momento posterior y dicha constancia se estima procedente. Por consiguiente, en todos los casos el notario, asumiendo su responsabilidad, podrá autorizar la escritura con base en su afirmación, en la reseña del acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Así las discrepancias que pueden impedir la autorización son aquellas que tengan una doble característica: 1) afectar a las condiciones financieras del préstamo y 2) no ser objetivamente más favorables para la parte deudora.
Así parece que no debería impedir la firma sino ser objeto de advertencia las diferencias que no afectan a las condiciones como diferencias en la TAE o en la fecha, cambios en la responsabilidad hipotecaria o en la tasación.
Se han de comprobar por el notario. Se dice en la instrucción de 13 de julio de 2019
(…)en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada caso particular.
DGRN. Resolución / 17/06/2021 repite la exigencia.
Es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma.
Si consta el número deberá constatarse, pero su falta no impide la autorización. Según la instrucción DG 20-12-2019 apartado 8
En los supuestos en que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario, respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral (…)
En la resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2019 se dice que el defecto de la no constatación del número de depósito no impide la inscripción.
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que tiene la finalidad de que dichos números aparezcan también reseñados en las escrituras de préstamo, para facilitar en su día la comprobación de ese depósito. En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuración del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites legales, se debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, con la finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al notario, al registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre los efectos del negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario respetando su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización de la escritura ni su inscripción registral, puesto que siempre es posible el cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por la entidad financiera, algo que, por lo demás, las modernas herramientas digitales facilitan sobremanera.
Análogo alcance tiene la obligación que a los notarios impone la Disposición adicional octava, de hacer constar en la escritura una dirección de correo electrónico del prestatario para la práctica de las comunicaciones por el notario y por el registrador en ella mencionadas. El cumplimiento de esa obligación por el notario es de gran importancia, puesto que, consentida esa dirección de notificaciones por el prestatario y en el documento público, permitirá al registrador de la propiedad realizar su notificación sin duda o problema alguno desde el punto de vista de la protección de datos. Por ello, la indicación de la dirección de correo electrónico, que la ley impone con carácter obligatorio al notario (disposición adicional octava) y que tiene una clara importancia para el prestatario o garante, en la medida en que permitirá la recepción por los mismos de la información concreta sobre los términos en que ha quedado constituida la garantía hipotecaria, se convierte en un requisito para la inscripción registral de la escritura.
El artículo 7.2.c del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dice:
C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.
El título VI de la ley hipotecaria habla de la concordancia del Registro y la realidad jurídica. Veremos a qué se refiere ese artículo 7.2.c
La regla general es la sujección a transmisiones patrimoniales según ese artículo 7.2.c del RDL 1/1993. La DGT aclara que el hecho imponible en TPO está constituido por el otorgamiento del expediente y no por la transmisión del dominio cuyo título se supla con el mismo
La excepción sería que se acredite el pago o la exención o la no sujeción por la transmisión cuyo título se supla y por los mismos bienes y salvo en cuanto a la prescripción, cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación..
Así pues no vale con decir que el impuesto está prescrito por los años pasados desde la transmisión, ni tampoco por el tiempo pasado por el fallecimiento de la persona de quien se ha adquirido por herencia. Así la DGT mediante contestación a Consulta de 20 de junio de 2014 afirma que,
no tributándose por herencia al hallarse ésta prescrita, habrá de tributarse por el expediente de dominio o el acta de notoriedad como Transmisión Patrimonial Onerosa al tipo impositivo que corresponda a la transmisión de bienes inmuebles ya que, cuando el art. 7 del RDLeg. 1/1993 habla de la prescripción, se refiere al título, es decir, a la prescripción del expediente de dominio o acta de notoriedad realizado, y no a la prescripción del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el que adquirió los bienes que pretende inscribir en el Registro.
La cuestión que se plantea es ¿esa exclusión de la prescripción se refiere a los casos en que cuenta desde la fecha de la transmisión inter vivos o se refiere también a los casos de fallecimiento?
Para el catedrático Juan Calvo Vérguez en su estudio en el boletín de Registradores
En tales supuestos el hecho imponible lo constituye el otorgamiento del título en sí, y no la transmisión que mediante él se documenta.
Debido a ello resulta indiferente cual sea el origen de la última o últimas transmisiones que no hayan tenido reflejo registral, constituyendo hecho imponible de la Modalidad “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” tanto si es oneroso como lucrativo, y no excluyéndose el que la transmisión haya sido efectuada incluso mediante documento privado.
El sujeto pasivo en estos expedientes será el promotor del mismo, así la DGT en una contestación a una consulta de 13 de mayo de 2009
con independencia de que existan más interesados o de que de dicho expediente de dominio puedan llegar a beneficiarse otras personas (como así sucedía en el presente caso con los restantes herederos), el sujeto pasivo del ITPyAJD que se va a devengar al formalizarse el expediente sobre las fincas será, exclusivamente, el heredero que lo promueva. Asimismo el promotor del expediente de dominio y sujeto pasivo del Impuesto no cuenta con disposición legal alguna que le permita repercutir el mismo al resto de los herederos. En suma, concluyó la DGT que, tratándose de un expediente de dominio promovido por un coheredero en beneficio propio y del resto de herederos, él es el único sujeto pasivo del ITPyAJD.
Se aplica la regla general.
¿Cuándo se devenga el impuesto en este caso? Según la Resolución DGT de 30 de noviembre de 2017 (V3116-17) a la finalización del expediente.
La duda es si se considera que el título que se suple es el de la persona de quien adquiere el promotor del expediente (como consideran las Resoluciones de la DGT V2853-18, de 31 de octubre de 2018, y V3116-17, de 30 de noviembre de 2017) o el del propio promotor (como afirma la Resolución DGT de 16 de diciembre de 2015 (V3989-15).
En la referencia del artículo 7.2.c a las actas de notoriedad, se incluyen las actas de reanudación del tracto, como indica la resolución DGT 301/2017 que establece las siguientes conclusiones:
Primera. La reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio no ha afectado a la naturaleza del procedimiento de reanudación del tracto sucesivo sino tan solo a la tramitación del mismo, que culmina con la formalización de un acta de notoriedad que sigue siendo perfectamente subsumible en el artículo 7.2.C de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados sin necesidad de acudir a la analogía, prohibida en el ámbito tributario para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales.
Segunda. La liquidación del acta de notoriedad de reanudación del tracto sucesivo no supone una doble imposición pues la transmisión que documenta dicho procedimiento no es la operada el 1 de enero de 2002, por la que se ha satisfecho el impuesto, sino aquella en cuya virtud la consultante adquirió el bien y que no figuraba inscrita en el Registro.
Tercera. En cuanto a la base imponible estará constituida por el valor real del bien objeto del procedimiento hipotecario que acredita la transmisión, por lo que habrá que estar a los términos del acta de notoriedad. En función de que en el acta de notoriedad resulte acreditada la titularidad solo del suelo o de éste y las edificaciones, así la base imponible estará igualmente constituida solo por el valor del suelo o por el total valor del bien.
Como afirma la consulta a la Dirección General de tributos V2184/2016 de 19 de mayo , aunque se recojan en el acta de reanudación de tracto dos transmisiones, la tributación es solamente por
Esas actas de notoriedad se admiten por la DGRN como título público previo al que se trata de inmatricular para realizar la inmatriculación por doble título vía el artículo 205 de la Ley hipotecaria. Así Resolución de 19 de noviembre de 2015.
El Notario Vicente Martorell en su excelente trabajo en notariosyregistradores.com considera discutible que se incluya este acta en el supuesto del artículo 7.2.c del RDL 1/1993
que la nueva acta ya no es ninguno de los procedimientos previstos ni en el actual Título VI ni en ningún otro Título de la Ley Hipotecaria, salvo que se entienda comprendida en el art. 205 de la Ley Hipotecaria, que en realidad no regula ningún acta de notoriedad sino la inmatriculación mediante doble título público.
Sin embargo, teniendo en cuenta la referencia a "acta de notoriedad" de ese artículo 7.2.c me parece que es muy difícil defender la no tributación, por lo que la entiendo incluída en la regla general de tributación por TPO, por ser un acta de notoriedad salvo que se haya pagado o se haya justificado la exención o la no sujección.
No tributarán por TP ni por cuota variable de AJD, según la V0750-16 de 25 de febrero.
La constatación de un exceso de cabida de una finca ya inscrita, con unos linderos delimitados, no implica la adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No supone, por lo tanto, la configuración de una finca nueva sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada exclusivamente por los linderos los cuales identifican la parte de la superficie objeto de consideración. No obstante lo anterior, si el llamado "exceso de cabida" implicase para su titular un incremento patrimonial, al suponer una ampliación objetiva del derecho de propiedad, daría lugar al devengo del impuesto.
Respecto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, la escritura pública de constatación de exceso de cabida, no está sujeta a gravamen por no tener por objeto cantidad o cosa valuable. La matriz y las copias de la escritura notarial están sujetas a la cuota fija del artículo 31.1, por lo que deben ser extendidas en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario.
Fuentes principales para esta entrada:
Las causas de desheredación en el Código Civil español se recogen en los artículos 852 y 853 del código civil
Artículo 852. Son justas causas para la desheredación, en los términos que específicamente determinan los artículos ochocientos cincuenta y tres, ochocientos cincuenta y cuatro y ochocientos cincuenta y cinco, las de incapacidad por indignidad para suceder, señaladas en el artículo setecientos cincuenta y seis con los números 1º, 2º, 3º, 5º y 6º.
Artículo 853. Serán también justas causas para desheredar a los hijos y descendientes, además de las señaladas en el artículo 756 con los números 2, 3, 5 y 6, las siguientes: 1.ª Haber negado, sin motivo legítimo, los alimentos al padre o ascendiente que le deshereda. 2.ª Haberle maltratado de obra o injuriado gravemente de palabra.
Artículo 756. Son incapaces de suceder por causa de indignidad:
1.º El que fuera condenado por sentencia firme por haber atentado contra la vida, o a pena grave por haber causado lesiones o por haber ejercido habitualmente violencia física o psíquica en el ámbito familiar al causante, su cónyuge, persona a la que esté unida por análoga relación de afectividad o alguno de sus descendientes o ascendientes.
2.º El que fuera condenado por sentencia firme por delitos contra la libertad, la integridad moral y la libertad e indemnidad sexual, si el ofendido es el causante, su cónyuge, la persona a la que esté unida por análoga relación de afectividad o alguno de sus descendientes o ascendientes. Asimismo el condenado por sentencia firme a pena grave por haber cometido un delito contra los derechos y deberes familiares respecto de la herencia de la persona agraviada. También el privado por resolución firme de la patria potestad, o removido del ejercicio de la tutela o acogimiento familiar de un menor o del ejercicio de la curatela de una persona con discapacidad por causa que le sea imputable, respecto de la herencia del mismo.
3.º El que hubiese acusado al causante de delito para el que la ley señala pena grave, si es condenado por denuncia falsa.
4.º El heredero mayor de edad que, sabedor de la muerte violenta del testador, no la hubiese denunciado dentro de un mes a la justicia cuando ésta no hubiera procedido ya de oficio. Cesará esta prohibición en los casos en que, según la Ley, no hay la obligación de acusar.
5.º El que, con amenaza, fraude o violencia, obligare al testador a hacer testamento o a cambiarlo.
6.º El que por iguales medios impidiere a otro hacer testamento, o revocar el que tuviese hecho, o suplantare, ocultare o alterare otro posterior.
El artículo 853.2 dice que "Serán también justas causas para desheredar a los hijos y descendientes, (...)las siguientes: 2.ª Haberle maltratado de obra o injuriado gravemente de palabra."
Eso ha sido objeto de un desarrollo jurisprudencial, considerando el Tribunal supremo que se debe incluir en ese caso el supuesto de injustificada actuación del heredero que determina un menoscabo o lesión de la salud mental del testador, pero no aquellos casos en los que simplemente haya una falta de relación afectiva. La falta de relación afectiva puede constituir un motivo de desheredación pero solo si tiene los elementos antes indicados. Así lo afirma el fundamento tercero de la sentencia STS 2068/2022 de 25 de mayo:
TERCERO.- En el diseño legal actualmente vigente la legítima es configurada como un derecho del que solo
puede privarse al legitimario de manera excepcional cuando concurra causa de desheredación. El testador
debe expresar alguna de las causas que de manera tasada ha fijado el legislador en los arts. 852 y ss. CC y al
legitimario le basta negar su veracidad para que se desplace la carga de la prueba al heredero ( art. 851 CC).
La jurisprudencia de la sala, en los últimos años, ha llevado a cabo una interpretación flexible del art. 853.2.ª
CC, que establece como justa causa para desheredar a hijos y descendientes haber "maltratado de obra o
injuriado gravemente de palabra" al padre o ascendiente.
Atendiendo a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma, y tratando de dar respuesta a las
situaciones de menosprecio y abandono a las que pueden verse expuestas las personas vulnerables de edad
avanzada, la sala ha declarado que "el maltrato psicológico se configura como una injustificada actuación del
heredero que determina un menoscabo o lesión de la salud mental del testador o testadora, de forma que debe
considerarse comprendida en la expresión que encierra el maltrato de obra en el art. 853.2.ª CC". Así, lo ha
reiterado la sentencia 267/2019, de 13 de mayo, en la que, con cita de las sentencias 258/2014, de 3 de junio,
y 59/2015, de 30 de enero, para el caso que juzga, afirma: "El motivo debe ser desestimado. En primer lugar, en contra de lo alegado por los recurrentes, hay que precisar que la sentencia recurrida, de modo expreso, sustenta su fundamentación jurídica desde el concepto del maltrato psicológico dado por esta sala en sus sentencias 258/2014, de 3 de junio y 59/2015, de 30 de enero. En dichas sentencias, el maltrato psicológico se configura como una injustificada actuación del heredero que
determina un menoscabo o lesión de la salud mental del testador o testadora, de forma que debe considerarse
comprendida en la expresión que encierra el maltrato de obra en el art. 853.2 CC. En el presente caso, la
sentencia recurrida considera acreditado que ambos hermanos incurrieron en una conducta de menosprecio
y abandono familiar respecto de su madre, sin justificación alguna y sólo imputable a los mismos".De esta forma, el maltrato psicológico reiterado ha quedado comprendido dentro de la causa de desheredación
de maltrato de obra del art. 853.2.ª CC, al entender que es un comportamiento que puede lesionar la salud
mental de la víctima.
En la sentencia 401/2018, de 27 de junio, afirmamos además que una falta de relación continuada e imputable
al desheredado podría ser valorada como causante de unos daños psicológicos y, en consecuencia, podría
configurarse como una causa de privación de la legítima.
En el sistema legal vigente no toda falta de relación afectiva o de trato familiar puede ser enmarcada, por
vía interpretativa, en las causas de desheredación establecidas de modo tasado por el legislador. Es preciso
ponderar y valorar si, en atención a las circunstancias del caso, el distanciamiento y la falta de relación son
imputables al legitimario y además han causado un menoscabo físico o psíquico al testador con entidad como
para poder reconducirlos a la causa legal del "maltrato de obra" prevista en el art. 853.2.ª CC.
Se establece en el artículo 159 del Reglamento notarial, que dice:
Artículo 159 Reglamento notarial
Las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado.
También podrá hacerse constar a instancia de los interesados su situación de unión o separación de hecho.
Si el otorgante fuere casado, separado judicialmente o divorciado, y el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, o en su caso, anterior, se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiese afectar, así como el régimen económico matrimonial.
Las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes.
Se expresará, en todo caso, el régimen económico de los casados no separados judicialmente. Si fuere el legal bastará la declaración del otorgante. Si fuese el establecido en capitulaciones matrimoniales será suficiente, a todos los efectos legales, que se le acredite al notario su otorgamiento en forma auténtica. El notario identificará la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará, brevemente, el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es.
En las escrituras de capitulaciones matrimoniales el notario hará constar que las modificaciones del régimen económico matrimonial realizadas durante el matrimonio no perjudicarán en ningún caso los derechos ya adquiridos por terceros.
La interpretación que se ha realizado de este precepto por la Dirección General es que:
La Dirección general ha exigido , como en el caso de la Resolución de 2 de febrero de 2022 que se determine si el régimen aplicable es convencional o legal.
Por lo tanto, que el régimen de gananciales sea legal o paccionado puede determinar que el desenvolvimiento en el tráfico jurídico de los bienes sujetos a este último, difiera del regulado en el Código Civil, al poder modificarse tanto la gestión como la disposición de los mismos. Consecuentemente, será necesario el reflejo de los pactos, que resulten admisibles dentro de los límites del contenido de las capitulaciones y previa calificación de estas por el registrador, en su inscripción.
Luego, tal y como se ha dicho anteriormente lo que es suficiente a los efectos de vincular a las partes, resulta insuficiente para vincular o perjudicar a terceros y es a éstos a los que va dirigida la protección registral, por lo que la constatación expresa del carácter legal del régimen matrimonial, cualquiera que sea, es fundamental para que quien acuda al Registro conozca las disposiciones que le son aplicables a los inmuebles conforme a su carácter y a los pactos capitulares que hayan tenido acceso al Registro, sin poder fiar dicha normativa a una mera manifestación implícita de su inexistencia.
Y es que no tendría sentido que si, el Notario debe precisar el tipo elegido entre los posibles regímenes convencionales, no haya de hacer una precisión equivalente –la relativa a su carácter legal– aun cuando tal régimen derive de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional del régimen económico matrimonial reseñado en la escritura.
Cuando se trata de acto o contrato que no afecte a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio, no es necesaria la determinación del régimen . Así la RDGRN de 2 de febrero de 2022, citando la de 27 de abril de 1999 afirma que en las particiones no es preciso el nombre del cónyuge no compareciente ni el r.e.m., como regla, salvo que comparezca el cónyuge para aceptar o los casos poco habituales de comunidad universal.
(…) En la resolución de 27 de abril de 1999 el Centro Directivo dispone “…en el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el artículo 159 del Reglamento Notarial, que al regular la comparecencia impone que conste el estado civil, tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.” Podría pensarse que de alguna forma quiere la Sra. Registradora que quede constancia del régimen de administración y disposición de los bienes heredados para el hipotético supuesto de que el matrimonio de la otorgante estuviera sujeto a un régimen de comunicación universal; sin embargo, ni parece que del resto de las circunstancias personales de la otorgante pueda llegarse a tal conclusión, y aunque así fuere, la resolución citada continúa señalando que “Caben, ciertamente, supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, pero precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario”.
No es necesario que conste el derecho expectante de viudedad en la adquisición hereditaria aunque sí deberá declararse en la enajenación posterior, como dice la RDG de 2 de febrero de 2022
En consecuencia, el derecho expectante de viudedad no es un derecho inscribible y, por tanto, no es preciso que en la escritura en la que se acepta la herencia se indique el régimen económico matrimonial y el nombre del cónyuge del heredero. Será en el momento de la enajenación del bien cuando el enajenante deberá declarar su régimen económico-matrimonial y la identidad del cónyuge, con el fin de que se pueda saber si hace falta la intervención de éste para evitar que el bien quede sujeto a su usufructo vidual si sobrevive al enajenante y, en su caso, expresar las consecuencias de la ausencia de la intervención.
Hablamos de casos transfronterizos y no de extranjeros, porque esta regulación se aplica para el caso de que haya puntos de conexión con diversas legislaciones, incluso en el caso de cónyuges que tengan la misma nacionalidad ( pensemos en cónyuges de la misma nacionalidad con residencia habitual en diferentes estados)
La norma aplicable depende del momento de celebración del matrimonio:
Si es un matrimonio celebrado antes de antes del día 29 de enero de 2019 –fecha de entrada en vigor del Reglamento (UE) n.º 2016/1103–, las normas de conflicto son las contenidas en el artículo 9.2 del Código Civil.
Si, por el contrario, la fecha de celebración del matrimonio fuera posterior al día 29 de enero de 2019, la norma de conflicto aplicable es el Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016. Este Reglamento establece con carácter universal, distintas reglas de conflicto para los matrimonios que se contraigan con posterioridad al 19 de enero de 2019, sin perjuicio de las disposiciones transitorias establecidas en el artículo 69.
El reglamento establece que la ley aplicable será la elegida por los cónyuges siempre que sea la ley en que al menos uno tenga su residencia habitual o su nacionalidad en el momento de la celebración del matrimonio.
Elección de la ley aplicable
a) la ley del Estado en el que los cónyuges o futuros cónyuges, o uno de ellos, tengan su residencia habitual en el momento de la celebración del acuerdo, o
b) la ley del Estado de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges o futuros cónyuges en el momento en que se celebre el acuerdo.
Si no hay elección, la ley aplicable será la del lugar de residencia habitual común posterior a la celebración, la nacionalidad común en el momento de la celebración, o la conexión más estrecha en la celebración.
Artículo 26
Ley aplicable en defecto de elección por las partes
a) de la primera residencia habitual común de los cónyuges tras la celebración del matrimonio, o, en su defecto,
b) de la nacionalidad común de los cónyuges en el momento de la celebración del matrimonio, o, en su defecto,
c) con la que ambos cónyuges tengan la conexión más estrecha en el momento de la celebración del matrimonio, teniendo en cuenta todas las circunstancias.
Los artículos 20 y 21 aclaran que la ley aplicable puede ser la de un estado no miembro y que en todo caso la ley aplicable lo será para todos los efectos.
Artículo 20
Aplicación universal
La ley que se determine aplicable en virtud del presente Reglamento se aplicará aunque no sea la de un Estado miembro.
Artículo 21
Unidad de la ley aplicable
La ley aplicable al régimen económico matrimonial en virtud de los artículos 22 o 26 se aplicará a todos los bienes incluidos en dicho régimen, con independencia de donde los bienes estén situados.
En el caso de adquirentes extranjeros en la escritura no es preciso que conste el contenido de ese régimen, pues se puede diferir al momento de la posterior transmisión la determinación de ese régimen
art 92 RH Cuando el régimen económico-matrimonial del adquirente o adquirentes casados estuviere sometido a legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare
Pero si el contenido del régimen (comunidad o separación, principalmente) resulta acreditado por las capitulaciones o por el conocimiento del legal supletorio por el notario o por el registrador, la inscripción debe practicarse conforme a dicho régimen, artículo 159 del Reglamento Notarial. La RDGRN de 28 de septiembre de 2020 afirma que:
si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario
Régimen aplicable a
Su regulación se establece en el artículo 7.11 del Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, por el que se adoptan medidas complementarias en materia agraria, científica, económica, de empleo y Seguridad Social y tributarias para paliar los efectos del COVID-19.
Artículo 7. Disposiciones generales sobre las moratorias convencionales suscritas al amparo de un Acuerdo marco sectorial.
(...)
11.Los aranceles notariales y registrales de los instrumentos notariales en las que se eleve a público el acuerdo suscrito con el deudor de moratoria convencional acogida a lo previsto en este artículo, y de la inscripción en el Registro correspondiente serán los previstos en los artículo 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y 24.6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Las recoge el artículo 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo dice:
Artículo 16 ter. Formalización en escritura pública de la moratoria hipotecaria.
a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75.
b) Por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del Anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores. Al resultado se le aplicará una bonificación del 50 por ciento. El arancel mínimo previsto será de 24 euros y el máximo de 50 euros.
El artículo 1. número 1 letra f , que como veremos después ya no es aplicable, dice:
Número 1. Documentos sin cuantía.-1. Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades:
f) Escrituras de subrogación y novación modificativa de créditos o préstamos hipotecarios: 30,050605 euros.
Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605 euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple.
Sin embargo esa referencia al 1.1 del anexo no es aplicable ya como consecuencia de la modificación operada en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero
Disposición adicional segunda. Arancel de los notarios y registradores de la propiedad.
En los supuestos que requieran la previa inscripción de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, todas las transmisiones realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento, y solo se devengarán los honorarios correspondientes a la última operación inscrita, conforme al número 2.1 del arancel de los registradores, o en su caso, el número 2.2, si se trata de préstamos o créditos hipotecarios, sobre la base del capital inscrito en el Registro.
En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.
Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
Aunque ese R Decreto Ley 18/2012 fue derogado por la ley 8/2012 en lo que se opusiera a él , esa derogación no afecta a esa disposición pues la disposición derogatoria de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero dice:
Disposición derogatoria.
Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo previsto en la presente Ley y en concreto el Real Decreto-Ley 18/2012 de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero.
Y no hay ninguna regulación en esa Ley 8/2012 relativa a la cuestión del arancel notarial y registral.
A su vez el artículo 2.2.f del arancel de los notarios dice:
Número 2. Documentos de cuantía.-1. Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:
a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
f) Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil.
Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.
En todos los supuestos de este apartado se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario. Esta rebaja también se llevará a cabo, en todo caso, en los supuestos previstos en los apartados siguientes de este número que resulten de la aplicación de esta escala y con carácter adicional a los demás descuentos y rebajas previstos en la normativa vigente.
La reducción alcanzará un 50 por 100 en los casos siguientes:
a) Instrumentos en que por disposición expresa de la Ley resulten obligados al pago de los derechos notariales el Estado, Comunidades Autónomas, provincias o municipios o sus Organismos autónomos.
b) Instrumentos en que resulten obligados al pago los partidos políticos y las organizaciones sindicales.
c) Préstamos o anticipos concedidos por las diferentes Administraciones públicas para la promoción y construcción de viviendas.
d) Préstamos para la rehabilitación protegida de viviendas existentes y del equipamiento comunitario primario.
e) Segundas o posteriores transmisiones de edificios y viviendas que hayan obtenido la calificación o certificación de actuación protegible por reunir los requisitos exigidos en la normativa vigente.
f) La subrogación, con o sin simultánea novación, y la novación modificativa de los préstamos hipotecarios acogidos a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, entendiéndose que el instrumento comprende un único concepto. Para el cálculo de los honorarios se tomará como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación, y en las novaciones modificativas la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo.
Es decir que la base será el capital inscrito rebajado al 70% con máximo de 90 euros, rebajado a su vez en un 50%.
Se plantean algunas cuestiones:
Se recogen en el artículo 24.6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19
Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria a que se refiere el artículo 21 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 % con un límite mínimo de 25 euros y máximo de 50 euros, por todos los conceptos incluyendo sus copias y traslados.
Los derechos arancelarios de los registradores derivados de la constancia registral, en su caso, de la suspensión temporal de las obligaciones contractuales, a que se refiere el artículo 21 de Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se minutarán de conformidad con el artículo 36.9.g) de la Ordenanza aprobada por Orden de 19 de julio 1999, por la cantidad fija de 6 euros.
Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción previstos en este apartado serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor
Está recogida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, cuando se dice:
98.3 Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística
Como resulta del artículo 98.3 de la ley 7/2022 mencionada es aplicable a los siguientes casos:
1.Transmisión por el propietario de cualquier derecho real sobre las fincas. La DGRN en resolución de 12 de agosto de 2022 aclara que solo se aplica si la transmisión se realiza por el propietario, pero tanto si es de forma gratuita u onerosa, intervivos o mortis causa.
En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (art. 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente).
2.Declaración de obra nueva por cualquier título. Aclara la resolución de la DGRN de 12 de agosto de 2022
a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 de la Ley estatal de suelo) o con licencia (art. 28.1 de la misma Ley); tanto iniciada como terminada
3.Operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística
Se produce por un lado una nota marginal, como indica el propio artículo 98.3.
Además se establece la obligación para el Registrador de realizar una comunicación en el artículo 103.1 de la ley 7/2022 de 8 de abril.
Artículo 103. Inventario de declaraciones de suelos contaminados y de descontaminaciones voluntarias.
A estos efectos el registrador de la propiedad estará obligado a comunicar de modo telemático a la comunidad autónoma correspondiente, con carácter anual antes del 31 de enero de cada año, las siguientes circunstancias:
a) La manifestación de las fincas donde se haya realizado una actividad potencialmente contaminante.
b) La expedición de la certificación de cargas acreditativa del inicio del expediente.
c) Las notas marginales relativas a la declaración de los suelos contaminados o de su cancelación.
Los Registradores estaban aplicando la obligación de declarar la realización de actividades potencialmente contaminantes a todo tipo de fincas. La DGRN limita esa extensión, pero solo en parte. Según su doctrina
Sí se aplicaría:
A suelos rústicos o urbanos.
A naves o instalaciones industriales o comerciales
A viviendas unifamiliares o aisladas
A una vivienda unifamiliar pareada con jardín
No se aplicaría
A viviendas unifamiliares en régimen de propiedad horizontal tumbada sin jardín, según una RDG de 10 de octubre de 2022.
A entidades independientes que solo se proyecten idealmente sobre el suelo ( como las viviendas de plantas superiores) Ello según resolución de la DGRN 12 de agosto de 2022
Por ello es enteramente razonable concluir que cuando el número 3 establece la obligación de declarar «si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo», se está refiriendo a actividades (recuérdese lo antes
expuesto a propósito del Real Decreto 9/2005) que puedan afectar al suelo, pues, de hecho,el número anterior habla de remitir, por los titulares de actividades, información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados. Y este es el “contexto” en el que se encuentra esta norma: declaración de “actividades potencialmente contaminantes del
suelo” (título del art. 98). Dentro del Título VIII (“Suelos contaminados”), y seguido del artículo 99 (“Declaración de suelos contaminados”), del artículo 100 (“Sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados”), del artículo 101 (“Descontaminación y recuperación de suelos contaminados”), del artículo 102 (“Recuperación voluntaria de suelos contaminados”) y del artículo 103 (“Inventario de declaraciones de suelos contaminados y de descontaminaciones voluntarias”).
Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado. Por contra, sí que se aplicaría el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos –de inclusión- anteriores.
Parece por tanto que en el régimen ordinario de propiedad horizontal vertical no se aplicaría esa obligación.
La ley autoriza al gobierno para determinar cuales son esas actividades potencialmente contaminantes, pero mientras no se determine sigue vigente la regulación anterior. La RDGRN de 12 de agosto de 2022 dice:
El artículo 98.1 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, establece que «reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos». Y de acuerdo con la disposición final cuarta (“Habilitación para el desarrollo reglamentario”), número 1: «Se faculta al Gobierno para dictar, en el ámbito de sus competencias, las disposiciones reglamentarias necesarias para el desarrollo y aplicación de esta ley y, en particular, para: g) Establecer la lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, de acuerdo con los artículos 98.1 y 99.1, así como el procedimiento de anotación marginal en el Registro de la Propiedad de los suelos declarados contaminados, conforme al artículo 99».
Cabe añadir que sigue vigente el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, y la Orden PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados. Debe destacarse que el artículo 2, e) del citado Real Decreto dispone que son actividades potencialmente contaminantes del suelo «aquellas actividades de tipo industrial o comercial en las que, ya sea por el manejo de sustancias peligrosas ya sea por la generación de residuos, pueden contaminar el suelo. A los efectos de este real decreto, tendrán consideración de tales las incluidas en los epígrafes de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas según el Real Decreto 1560/1992, de 18 de diciembre, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE-93), modificado por el Real Decreto 330/2003, de 14 de marzo, mencionadas en el anexo I, o en alguno de los supuestos del artículo 3.2».
No queda muy claro cuáles son esas actividades contaminantes, haciéndose necesario el proyectado desarrollo reglamentario.
La propia Resolución de 12 de agosto de 2022 se remite al artículo 2 de la ley 7/2022 para determinar
Para determinar el concepto de “suelo contaminado” al que se refiere la Ley 7/2022, de 8 de abril, debe partirse de lo establecido en el artículo 2 (precepto que contiene una serie de importantes definiciones): “ax) «Suelo contaminado»: aquel cuyas características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno
Para la más fácil memorización, incorporo un gráfico de lo que son las actividades potencialmente contaminantes.
Actualizado a 2022.07.19. Obtenido de la página https://hisenda.gva.es/es/web/tributos/beneficis-fiscals-2022
Aplicables a las herencias y donaciones producidas en 2022, salvo indicación específica
Por parentesco:
156.000€.- Adquisiciones por descendientes y adoptados menores de 21 años, 100.000 más 8.000€ por cada año menos de 21 que tenga el causahabiente. (Art.10.1.a Ley 13/1997).
100.000€.-Adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. (Art.10.1.b Ley 13/1997).
Por discapacidad:
120.000€.- Adquisiciones por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.
240.000€.- Adquisiciones por personas con discapacidad psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%, y por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%. (Art.10.1.b Ley 13/1997)
Por adquisición vivienda habitual del causante:
95%.- Adquisiciones de la vivienda habitual del causante, con el límite de 150.000€, siempre que los causahabientes sean el cónyuge, ascendientes o descendientes o pariente colateral mayor de 65 años que hubiese convivido con el causante durante los 2 años anteriores al fallecimiento, y que la adquisición se mantenga durante los 5 años. (Art.10.1.c Ley 13/1997)
Por transmisión de empresa o participaciones en determinadas entidades:
99%.- Del valor de empresa individual agrícola a favor del cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes, adoptantes y parientes colaterales, hasta 3er grado, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.dos.1º Ley 13/1997).
99%.- Del valor de una empresa individual o negocio profesional a favor del cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes, adoptantes y parientes colaterales, hasta 3er grado, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.dos.3º Ley 13/1997).
99%.- Del valor de participaciones en determinadas entidades a favor del cónyuge, descendientes, adoptados, ascendientes, adoptantes, o de parientes colaterales, hasta 3er grado, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.dos.4º Ley 13/1997).
Por transmisión de bienes del patrimonio histórico artístico, siempre que sean cedidos para su exposición, con las condiciones que determina la ley:
95%, 75% o 50% del valor del bien, en función del periodo de cesión del bien. (Art.10.dos.2º Ley 13/1997).
Reducciones en la base imponible reguladas en la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana. (Art.80 Ley 5/2019)
99%.- Del valor de una explotación agraria o elementos afectados a ella ubicada en la Comunitat Valenciana o de derechos de usufructo sobre esta por el cónyuge, descendientes o adoptados, ascendientes o adoptantes y colaterales, por consanguinidad hasta el 3er grado inclusive, con la condición de persona agricultora profesional, cuando concurran determinadas circunstancias.
99%.- Del valor de fincas rústicas ubicadas en la Comunitat Valenciana o de derechos de usufructo sobre esta, cuando dichas parcelas sean transmitidas en el plazo de un año a quien tenga la condición de persona agricultora profesional y sean titulares de una explotación agraria o personas socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o agrupación registrada como IGC.
99%.- Sobre la cuota del impuesto por donación autorizada en los procesos de reestructuración parcelaria pública y privada del impuesto, siempre y cuando no se produzca una bonificación o exención más favorable por la legislación sectorial (Art. 75.2 Ley 5/2019)
75%.- Adquisiciones mortis causa por descendientes y adoptados menores de 21 años.
50%.- Adquisiciones mortis causa por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
75%. Adquisiciones mortis causa por discapacitados físicos o sensoriales con un grado de minusvalía igual o superior al 65% o por discapacitados psíquicos con un grado de minusvalía igual o superior al 33%. (Art.12 bis 1. a, b y c Ley 13/1997).
Por parentesco:
156.000€.- Adquisiciones por hijos o adoptados menores de 21 año o nietos si su progenitor (hijo del donante) hubiese fallecido, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000€: 100.000€, más 8.000€ por cada año menos de 21 que tenga el donatario
100.000€.-Adquisiciones por hijos o adoptados de 21 o más años y por padres o adoptantes o nietos si su progenitor (hijo del donante) hubiese fallecido, con un patrimonio preexistente de hasta 600.000€.
100.000€.- Adquisiciones por abuelos, que tengan un patrimonio preexistente de hasta 600.000 de euros, siempre que su hijo, que era progenitor del donante, hubiera fallecido. (Art.10.bis.1º Ley 13/1997)
Para la aplicación de las reducciones anteriores se exigirá que la adquisición se efectúe en documento público, o que se formalice de este modo dentro del plazo de declaración del impuesto. Además, cuando los bienes donados consistan en metálico o en cualquiera de los contemplados en el artículo 12 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, deberá justificarse en el documento público la procedencia de los bienes que el donante transmite y los medios efectivos en virtud de los cuales se produzca la entrega de lo donado.
Por discapacidad:
240.000€.- Adquisiciones por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, y con discapacidad psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.
120.000€.- Adquisición por personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%, que sean padres, adoptantes, hijos o adoptados del donante o nietos, siempre que su progenitor (hijo del donante, hubiera fallecido) y a los abuelos, siempre que su hijo (progenitor del donante) hubiera fallecido. (Art.10.bis.2º Ley 13/1997)
Por transmisión de empresa o participaciones en determinadas entidades o importe dinerario para desarrollo actividad empresarial o profesional:
99%.- Del valor neto de una empresa individual agrícola a favor de los hijos o adoptados o, cuando no existan hijos o adoptados, de los padres o adoptantes del donante, siempre que se cumplan determinados requisitos.
Esta misma reducción se aplicará a los nietos, con los mismos requisitos, siempre que su progenitor, que era hijo del donante, hubiera fallecido.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.bis. 3º Ley 13/1997).
99%.- Del valor neto de una empresa individual o de un negocio profesional a favor del cónyuge, descendientes o adoptados, o, cuando no existan descendientes o adoptados, a favor del cónyuge, de los padres o adoptantes, siempre que concurran determinados requisitos.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.bis. 4º Ley 13/1997).
99%.- Del valor de las participaciones en entidades a favor del cónyuge, descendientes o adoptados, o, cuando no existan descendientes o adoptados, a favor del cónyuge, de los padres o adoptantes, siempre que concurran determinados requisitos.
La reducción será del 90% si el causante en el momento de su jubilación tuviera entre 60 y 64 años. (Art.10.bis. 5º Ley 13/1997).
Hasta 1.000€.- Por transmisiones de importes dinerarios destinadas al desarrollo de una actividad empresarial o profesional, con fondos propi0€, en ámbito de la cinematografía, las artes escénicas, la música, la pintura y otras artes visuales o audiovisuales, la edición, la investigación o en el ámbito social. (Art.10.bis. 6º Ley 13/1997).
95%.- Sobre el importe donado, siempre que se cumplan determinados requisitos, a favor de mujeres víctimas de violencia de género con la finalidad de adquirir una vivienda habitual situada en la Comunitat Valenciana. (Art.10.bis.7º Ley 13/1997).
Reducciones en la base imponible reguladas en la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana:
99%.- Por transmisiones de participaciones inter vivos de una explotación agraria o fincas rústicas ubicadas en la Comunitat Valenciana o de derechos de usufructo por el cónyuge, personas descendientes o adoptadas y colaterales, por consanguinidad hasta el 3er grado inclusive y tengan la condición de personas agricultoras profesionales y sean titulares de una explotación agraria o personas socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o agrupación registrada como IGC, siempre y cuando concurran determinadas condiciones. (Art.81 Ley 5/2019)
99% Sobre la cuota del impuesto por donación autorizada en los procesos de restructuración parcelaria pública y privada siempre y cuando no se produzca una bonificación o exención más favorable por la legislación sectorial. (Art. 75.2 Ley 5/2019)