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En el recurso interpuesto por don Juan Pérez Hereza, notario de Madrid, contra la negativa del registrador de la Propiedad de Madrid número 4, don Francisco Javier Gómez Jené, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada el día 4 de marzo de 2024 ante el notario de Madrid, don Juan Pérez Hereza, con el número 581 de protocolo, don E. y doña T. Y. G. A., de nacionalidad israelí y, según se expresa en la escritura, «casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad», compraron y adquirieron determinada finca, en pleno dominio, «con sujeción al régimen económico legal de su nacionalidad».

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Nota de calificación negativa.

Notario Autorizante: Juan Pérez Hereza.

Población: Madrid.

N.º de Protocolo: 581/2024.

Número de entrada: 1722/2024.

Número de asiento: 2271 Número de diario: 119.

Hechos.

Primero: Con fecha 4 de marzo de 2024 se otorga escritura de compraventa, que se presenta telemáticamente en este Registro de la Propiedad el mismo día 5 de marzo de 2024. Dicho documento fue suspendido de calificación y despacho de conformidad con los artículos 254 y 255 L.H.

Con fecha 17 de abril de 2024 se aporta telemáticamente carta de pago de la autoliquidación del impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, acreditando el cumplimiento del art. 254 LH.

Segundo: En la citada escritura intervienen como compradores los cónyuges don E. G. A. y doña T. Y. G. A., manifestando estar casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad y, haciendo constar que compran con sujeción al régimen económico legal de su nacionalidad, sin mayores precisiones y sin especificar, de acuerdo con el régimen matrimonial israelí, si es un matrimonio religioso o civil, debiendo distinguirse dentro de éstos últimos, si la fecha de celebración del mismo es anterior o posterior al día 1 de enero de 1974.

Fundamentos de Derecho.

Primero: Según el artículo 9 de la L.H. y 51 del R.H., en la inscripción deben constar las circunstancias personales de los adquirentes, entre otras, el régimen económico matrimonial, así como su carácter legal o convencional.

Como ha señalado la DGSJFP en Resolución de 10 de marzo de 2015, “el régimen económico matrimonial de gananciales puede ser el régimen legal supletorio, en defecto de capítulos, cuando así lo determine la aplicación de las normas de Derecho interregional, o uno de los posibles regímenes convencionales”. Y es necesario que el Notario, “a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos. En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (…) concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen– al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate».

Es decir, no cabe una manifestación genérica del régimen económico matrimonial, sin especificar si es el legal supletorio o el convencional. Lo anteriormente expuesto es aplicable a cualquier otro régimen legal supletorio que resulte aplicable conforme a las normas de Derecho interregional o internacional privado (artículos 9 y 18 LH, 51 RH, 159 RN).

En el presente caso no consta haberse otorgado capitulaciones, por lo que habría que aplicar, en su caso, el régimen económico legal que determine la ley material aplicable.

Segundo: En Israel la determinación del régimen económico matrimonial dependerá de cuál sea la legislación aplicable, teniendo en cuenta cuanto se dice en el Hecho Segundo. Y es que puede ser régimen de comunidad diferida de bienes o de comunidad limitada.

Tercero: A mayor abundamiento, la Resolución de la DGSJFP de 29 de octubre de 2020 declara que “Conforme al artículo 159 del Reglamento Notarial, el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar, de estar casados entre sí, si existen capítulos o contrato matrimonial para proceder, tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto”.

En suma, y siguiendo en esto a la Resolución de 10 de mayo de 2015, es preciso que en la escritura conste la expresión de los elementos que determinan la aplicación de un concreto régimen económico matrimonial.

Cuarto: Por último, si fuera de comunidad diferida de bienes, régimen similar al de participación en ganancias, debería determinarse el porcentaje de adquisición por cada uno de los cónyuges conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, una vez que durante el mismo, y hasta su disolución, los cónyuges adquieren los bienes con carácter privativo de cada uno de ellos.

Por todo lo cual, y en base a los anteriores hechos y fundamentos de derecho,

He resuelto.

Suspender la inscripción del título presentado.

Las calificaciones negativas del Registrador podrán (…).

El Registrador. Francisco Javier Gómez Jené Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Francisco Javier Gómez Jené registrador/a de Registro Propiedad de Madrid 4 a día siete de mayo del dos mil veinticuatro».

III

Contra la anterior nota de calificación, don Juan Pérez Hereza, notario de Madrid, interpuso recurso el día 17 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:

«Primero. El artículo 92 del Reglamento Hipotecario que no cita la calificación dispone que: “Cuando el régimen económico-matrimonial del adquirente o adquirentes casados estuviere sometido a legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

Con arreglo a este precepto se impone al notario la obligación de averiguar cuál es el la [sic] ley extranjera a la que está sujeta el matrimonio y, por tanto, determinante del régimen matrimonial. Sin embargo, fijada la anterior no se exige al notario el conocimiento del contenido de esta ley, ni por tanto cuál es el concreto régimen económico matrimonial que rige el matrimonio, bastando expresar, como hace la escritura, que el matrimonio está sujeto al régimen matrimonial legal de un determinado Estado (en este caso Israel).

Partiendo de lo anterior, el registrador no puede exigir que se especifique cuál es el concreto régimen matrimonial, ni revisar la determinación de la ley aplicable y del régimen legal que resulta de la escritura, ni tampoco exigir que ésta especifique los datos con arreglo a los cuales ha efectuado el notario dicha calificación (Resoluciones de 21 y 28 de noviembre de 2022).

Esta doctrina no se ve afectada por las resoluciones que cita la calificación:

– La Resolución de 10 de marzo de 2014 (no 2015 como se indica incorrectamente) se refiere a un matrimonio de españoles y exige expresar cuando se trata de la sociedad de gananciales si el régimen es el legal supletorio o convencional pactado en capítulos.

– La Resolución de 29 de octubre de 2020 se refería a un matrimonio entre español y extranjera, en la que se indicó como régimen matrimonial el de separación de bienes sin expresar la ley rectora del matrimonio.

Segundo: Únicamente cuando el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y éste es un régimen de separación, pueda exigir la especificación en la escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien (Resoluciones de 31 de agosto de 2017 y 2 de febrero de 2022).

En este caso el registrador no asevera su conocimiento del derecho extranjero ni de la calificación resulta, con cita de los preceptos que lo justifiquen, que el matrimonio esté sujeto a un régimen de separación.

Únicamente se expresa una hipótesis, sin cita de norma alguna, al decir “…si fuera de comunidad diferida de bienes, régimen similar al de participación en ganancias, debería determinarse el porcentaje de adquisición por cada uno de los cónyuges conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, una vez que durante el mismo, y hasta su disolución, los cónyuges adquieren los bienes con carácter privativo de cada uno de ellos”».

IV

El registrador de la Propiedad elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo el día 27 de mayo de 2024.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9 –apartados 1, 2 y 3–, 10.1, 12 –apartados 1, 4 y 6– del Código Civil; 3, 18, 21, 38 y 326 de la Ley Hipotecaria; 53 de la Ley del Notariado; 77 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil; 20, 21, 22, 26, 28 y 69 del Reglamento (UE) n.º 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales; 33, 34, 35, 36, 51.6.ª y.9.ª, 54, 90 y 92 a 96 del Reglamento Hipotecario; 159, 161 y 168.4.ª del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de enero de 1983, 28 de noviembre de 1988, 21 de mayo de 1998, 5 de marzo y 18 de octubre de 1999, 7 de diciembre de 2000, 3 de enero, 13 de octubre y 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004, 14 de febrero y 10 de octubre de 2005, 11 de octubre de 2006, 5 y 7 de marzo de 2007, 26 de febrero de 2008, 15 de junio de 2009, 5 de marzo y 2 de junio de 2010, 15 de julio y 20 de diciembre de 2011, 13 de agosto de 2014, 20 de julio y 4 de diciembre de 2015, 15 de febrero de 2016, 5 de enero, 2 de febrero, 17 de abril, 25 de julio y 31 de agosto de 2017, 5 de marzo, 2 de abril y 7 y 10 de septiembre, 5 de marzo, 19 de octubre y 18 de diciembre de 2018 y 27 de febrero, 1 de marzo y 7 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de junio, 28 de julio, 28 de septiembre y 29 de octubre de 2020, 11 de mayo y 21 y 28 de noviembre de 2022, 30 de enero, 29 de agosto y 2 de diciembre de 2023 y 23 de enero de 2024.

1. En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada los compradores, cónyuges de nacionalidad israelí, manifiestan que están «casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad», y que compran y adquieren el inmueble «con sujeción al régimen económico legal de su nacionalidad».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque no se especifica, «de acuerdo con el régimen matrimonial israelí, si es un matrimonio religioso o civil, debiendo distinguirse dentro de éstos últimos, si la fecha de celebración del mismo es anterior o posterior al día 1 de enero de 1974». Añade que, teniendo en cuenta esto, «puede ser régimen de comunidad diferida de bienes o de comunidad limitada». Y, por último, «si fuera de comunidad diferida de bienes, régimen similar al de participación en ganancias, debería determinarse el porcentaje de adquisición por cada uno de los cónyuges conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario, una vez que durante el mismo, y hasta si disolución, los cónyuges adquieren los bienes con carácter privativo de cada uno de ellos».

El notario recurrente alega, en esencia, que conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se impone al notario la obligación de averiguar cuál es la ley extranjera a la que está sujeto el matrimonio; pero, fijada esa ley, no se exige al notario el conocimiento del contenido de ella, ni por tanto cuál es el concreto régimen económico-matrimonial que rige el matrimonio, bastando expresar, como se hace en la escritura, que el matrimonio está sujeto al régimen matrimonial legal de Israel. Añade que el registrador no puede exigir que se especifique cuál es el concreto régimen matrimonial, ni revisar la determinación de la ley aplicable y del régimen legal que resulta de la escritura, ni tampoco exigir que ésta especifique los datos con arreglo a los cuales ha efectuado el notario dicha calificación. Y únicamente cuando el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y éste es un régimen de separación, puede exigir la especificación en la escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien, pero en el presente caso el registrador no asevera su conocimiento del derecho extranjero ni de la calificación resulta, con cita de los preceptos que lo justifiquen, que el matrimonio esté sujeto a un régimen de separación, sino que expresa una hipótesis.

2. Como ha puesto de relieve esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 25 de julio y 31 de agosto de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018, 1 de marzo y 7 de noviembre de 2019, 10 de junio, 28 de septiembre y 29 de octubre de 2020 y 28 de noviembre de 2022, entre otras) «(…) tanto registradores de la propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real constituida (…)».

El sistema español de seguridad jurídica preventiva tiene como uno de sus pilares básicos la publicidad de la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Por ello, la determinación de la titularidad debe quedar reflejada en los asientos del Registro de la Propiedad. Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho. Para que dichas circunstancias puedan ser conocidas por terceros el Registro debe publicarlas, por lo que se exige la debida constancia de cuál sea el régimen económico-matrimonial aplicable al titular registral.

Por otra parte, debe tenerse presente que la entrada en juego de un ordenamiento extranjero no supone la renuncia a la determinación de la situación jurídica publicada ni que el notario español pueda adoptar una actitud pasiva.

De un lado, el artículo 159 del Reglamento Notarial no hace distinción alguna, por lo que el notario autorizante debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder tal y como exige dicho precepto, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto. Como expresó este Centro Directivo en Resolución de 15 de junio de 2009, con criterio reiterado por otras posteriores (5 de marzo de 2010, 20 de diciembre de 2011, 19 de octubre de 2018, 28 de septiembre de 2020 y 11 de mayo y 28 de noviembre de 2022 y 30 de enero de 2023, entre otras), «(…) si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos. En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante, lo cual ha de entenderse en el sentido de que el Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen– al recoger la manifestación de los otorgantes en el instrumento público de que se trate»).

3. Tratándose de adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera, la finalidad de publicar una situación jurídica cierta no se ve modificada por dicha circunstancia. La cuestión, sin embargo, es más compleja pues la determinación de cuál sea el régimen aplicable implica el conocimiento del Derecho extranjero, lo que no es obligado para los funcionarios españoles. Esta oposición entre la exigencia legal de publicar en toda su extensión el derecho adquirido y las dificultades para determinar cuál ha de ser el régimen matrimonial legalmente aplicable ha sido cuestión de preocupación ya desde antiguo para nuestra jurisprudencia y para este Centro Directivo. A esta dificultad pretende dar respuesta el artículo 92 del Reglamento Hipotecario.

Así, frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª Reglamento Hipotecario), y aunque, desde un punto de vista estrictamente dogmático, para la adquisición de un bien por extranjero casado debería acreditarse el régimen económico en ese momento, a fin de inscribir dicho bien según la determinación de dicho régimen, tal y como preceptúa el artículo 51.9.ªa), del Reglamento Hipotecario, lo cierto es que tales reglas están ciertamente flexibilizadas para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación a priori del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario).

En efecto, teniendo en cuenta, por un lado, la problemática que plantea la prueba del régimen económico-matrimonial de los sujetos a legislación extranjera, y, por otro, que lo determinante será observar, en el momento de la disposición del bien, las normas y pactos que como consecuencia del régimen económico matrimonial sean aplicables respecto de dicho bien, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior, inscribiéndose la adquisición sin necesidad de expresar el régimen en la inscripción («con indicación de éste, si constare» expresa la disposición in fine de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario se limita a exigir, en este caso, que se exprese en la inscripción que el bien se adquiere «con sujeción a su régimen matrimonial».

Así, en tales casos, y de lege lata, la legitimación registral no se extiende a cuál sea el régimen matrimonial aplicable, lo que obliga a una acreditación a posteriori del Derecho extranjero y, en particular, de la legitimación de los cónyuges de nacionalidad extranjera para realizar los actos dispositivos sobre los bienes o derechos inscritos en tal forma.

Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras las Resoluciones de 5 de marzo de 2007, 4 de diciembre de 2015 y 29 de octubre de 2020), en relación con la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario, si se trata de dos cónyuges de distinta nacionalidad debe determinarse cuál sea la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexión que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado español. Pero, en el caso de tratarse de dos cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad, no necesita mayor aclaración pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto, será el régimen legal correspondiente a su Ley nacional común.

Ahora bien, en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico-matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Como ya ha indicado este Centro Directivo en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 3 de enero de 2003, 26 de febrero de 2008 y 15 de julio de 2011, y otras muchas posteriores) el singular régimen de constancia del régimen económico-matrimonial de los cónyuges extranjeros en la inscripción de los bienes y derechos que adquieren, previsto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, difiere el problema para el momento de la enajenación posterior, pues en tal momento es preciso el conocimiento del Derecho aplicable al caso concreto, en cuanto a las reglas que disciplinan el régimen de disposición del bien y requisitos que el mismo impone. Como ya se ha indicado anteriormente, dicho régimen no se aplicará, según el criterio sentado en las citadas Resoluciones, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

4. En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, según manifiestan los compradores, su régimen económico-matrimonial es el legal de su nacionalidad israelí.

Como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, como ha quedado expuesto, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante.

Por ello, debe entenderse que para inscribir la adquisición realizada conjuntamente por los cónyuges mediante la escritura objeto de la calificación impugnada es suficiente que, conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se haga constar por el notario que la Ley aplicable es la israelí; de modo que el momento de la enajenación posterior –voluntaria o forzosa– será cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en dicha calificación registral y acreditarse el concreto Derecho israelí aplicable.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por doña M. L. M., abogada, en nombre y representación de don F. L. L., contra la calificación emitida por el registrador de la Propiedad de Algete, don Ernesto Calmarza Cuencas, por la que deniega la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos

I

El día 26 de octubre de 2023 fue presentada en el Registro de la Propiedad de Algete la escritura de compraventa autorizada el día 26 de octubre de 2023 por la notaria de San Sebastián de los Reyes, doña María Jesús Arcos Domínguez, con el número 3.505 de protocolo. Mediante dicha escritura la titular registral de una participación indivisa del 31 % de una finca rústica con superficie de 9.686 metros cuadrados correspondiente a la parcela 83 del polígono 5, registral con código registro único 28074000241776, la vende a don F. L. L.

El día 22 de noviembre de 2023, se suspendió la calificación del documento por aplicación de los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, remitiéndose las oportunas notificaciones al Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama y a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid.

El día 10 de enero de 2024 se recibió en el Registro de la Propiedad escrito de la Dirección General de Agricultura, Ganadería y Alimentación de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, fechado el día 22 de diciembre de 2023 y firmado por don J. A. M. G., Jefe de Área de Vías Pecuarias, señalando que no constaba que se hubiera tramitado ante el Ayuntamiento licencia de parcelación de fincas rústicas y que no sería posible segregar ninguna finca ya que no se alcanzaría las superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que fuera de aplicación ninguna de las excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica.

El día 22 de marzo de 2024, el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama presentó en el Registro de la Propiedad la resolución de Alcaldía número 302/2024, número de expediente 2658/2021, en contestación a la notificación de fecha 22 de noviembre de 2023 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que «afirma la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal» en la parcela 83 del polígono 5 con número de referencia catastral 28059A005000830000JI de ese municipio.

El día 9 de abril de 2024, en base a la citada resolución del Ayuntamiento, se practicó con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal sobre la finca en los siguientes términos: «Con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 se hace constar que por Resolución de la Alcaldía Decreto n.º 302/2024 de fecha 22/03/2024 existe peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal en el polígono 5 parcela 83 de Fuente el Saz de Jarama, finca de Este número. Extendiéndose la presente nota conforme al artículo 79.3 del citado Real Decreto según resulta de certificación de la expresada resolución expedida por el Secretario J. M. M. S., con el visto bueno de la Alcaldesa, María José Moñino Muñoz electrónicamente el mismo día 22/03/2024 y presentada el día veintidós de marzo de dos mil veinticuatro a las dieciséis horas cuarenta y nueve minutos, causando la entrada 1018/2024. Algete. Fdo el registrador».

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Algete dicha documentación, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por L. M., M. L. D. que se corresponde a la escritura de compraventa otorgada el día 26/10/2023, ante el Notario de San Sebastián de los Reyes, María Jesús Arcos Domínguez, número 3505/2023 de su protocolo, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes

Hechos y fundamentos de Derecho:

I.–Hechos:

1. Presentada a las 18:04:03 horas, del día 26/10/2023, con el número de entrada 3132 y número de asiento 1.589/47.

El día 22/11/2023 se suspende la calificación del documento por aplicación de los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, remitiéndose las oportunas notificaciones al Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama y a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid.

2. El 10/01/2024 se recibe escrito de la Dirección General de Agricultura, Ganadería y Alimentación de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, fechado el día 22/12/2023 y firmado por don J. A. M. G., Jefe de Área de Vías Pecuarias, hace constar que no consta que se haya tramitado ante el Ayuntamiento licencia de parcelación de fincas rústicas y que no sería posible segregar ninguna finca ya que no se alcanzaría las superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989 de 11 de Mayo, por que [sic] se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que sea de aplicación ninguna de las excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica.

3. El día 22/03/2024 el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama ha presentado en este Registro Resolución de Alcaldía número 302/2024, número de expediente 2658/2021, en contestación a nuestra notificación de fecha 22/02/2024 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 por el que “afirma la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal” en la parcela 83 del polígono 5 con número de referencia catastral 28059A005000830000JI de ese Municipio.

II.–Fundamentos de Derecho.

1. Por la escritura presentada los titulares de una participación indivisa del 31 % de la finca registral número 306 de Fuente el Saz de Jarama, rústica parcela 83 del polígono 5, la venden a determinados compradores.

Conforme a lo establecido en los artículos 79 y 80 del R.D. 1093/1997 se practicaron las notificaciones previstas en dichos artículos al Ayuntamiento respectivo y a la Consejería de Agricultura de la Comunidad de Madrid, por entender que existían dudas fundadas de formación de núcleo de población o de segregaciones en la parcela indicada.

2. El día 22/03/2024 el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama ha presentado en este Registro Resolución de Alcaldía número 302/2024, número de expediente 2658/2021, en contestación a nuestra notificación de fecha 22/02/2024 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 por el que “afirma la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal” en la parcela 83 del polígono 5 con número de referencia catastral 28059A005000830000JI de ese Municipio.

3. El día de hoy, en base a la citada resolución del Ayuntamiento, se ha practicado con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población.

En consecuencia, en base a lo dispuesto en dicho artículo 79.3 se deniega la inscripción solicitada.

Por lo expuesto, acuerdo denegar la inscripción solicitada.

Contra el presente acuerdo (…)

Algete. El Registrador. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ernesto Calmarza Cuencas registrador/a de Registro Propiedad de Algete a día nueve de abril del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, doña M. L. M., abogada, en nombre y representación de don F. L. L., interpuso recurso el día 22 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Hechos.

Primero.–El día 26 de octubre de 2023, la Notaria de San Sebastián de los Reyes, D.ª M.ª Jesús Arcos Domínguez, autorizó una escritura de compraventa con el número 3.505 de su protocolo. Dicha escritura fue notificada el Registro de la Propiedad de Algete para su inscripción el 27 de octubre de 2023 con número de entrada 3132 (…)

Segundo.–El registrador de la propiedad denegó la inscripción, efectuando una calificación negativa al entender que se estaba solicitando una división o segregación de finca realizada en suelo no urbanizable.

Tercero.–La escritura que se firma el 26 de octubre de 2023, consiste en la elevación a público de una venta de una participación indivisa equivalente al 31 % de la finca. Esto es, no se está transmitiendo una cuota de participación que lleve aparejada una parte de terreno determinada. En el ejercicio de su derecho de propiedad, el Sr. L. N. E. transmite la totalidad de su porcentaje de participación en una finca indivisible a mi mandante.

El Sr. E., era propietario de dicha participación indivisa según compraventa efectuada en escritura autorizada por el Notario de Algete D. Fernando González Garrido, el día 6 de mayo de 2021 con el número 693 de su protocolo.

Dicha compraventa se inscribió en el Registro de la Propiedad de Algete, tal y como consta con la certificación del registro que se unió a la escritura de compraventa de mi mandante (…) En dicha certificación registral no consta ninguna limitación al ejercicio del derecho de propiedad sobre la finca descrita.

La compraventa no lleva aparejado el uso de ninguna parte en exclusiva de la finca y por lo tanto no lleva aparejada segregación, ni parcelación.

Cuarto.–La resolución recurrida no aplica la doctrina contenida en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado al establecer que: “la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por si sola, la afirmación de que exista una parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de la participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir fincas independientes, bien que exista otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación”.

Quinto.–El registrador por un lado suspende la calificación por entender que se está procediendo a parcelar y a segregar una finca, cuestión del todo punto errónea pues nada se dice en la escritura de compraventa sobre dichos extremos. Con el objeto de dirimir la posible existencia de “segregación o parcelación” solicita informe al Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jamara.

Sexto.–El Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama, a instancia del Registrador emite Resolución de Alcaldía de fecha 22 de marzo de 2024 por la que considera, que la participación que se pretende transmitir constituye una parcelación urbanística ilegal (…).

A tal conclusión llega en el seno del expediente 2658/2021. Curiosamente, ese expediente se apertura como consecuencia de la compraventa de una participación indivisa del 15,48 % de la misma finca. La compra la efectuaron D. F. A. C. B. y D.ª V. F. C. G. para su sociedad de gananciales el 13 de julio de 2021 ante el notario de Alcobendas D. Gerardo Von Wichmann Rovira, con el número 2.575 de su protocolo.

El Registrador, con fecha 3 de septiembre de 2021 notifica al Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama la posible existencia de una parcelación ilegal por entender que se transmiten una participación sobre una superficie de 1.499,39 m², cuando nada se dice en dicha escritura tampoco sobre adjudicación física de terreno a la participación comprada. Aun así, ante la ausencia de respuesta del Ayuntamiento de Fuente el Saz, el Registrador procede a inscribir la compra de la participación efectuada. Como consecuencia de dicha consulta se abre el expediente 2658/2021 en el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama y es, curiosamente en ese expediente donde se resuelve la denegación de inscripción solicitada por mi mandante, con un claro perjuicio para el mismo, ya que de haberse calificado negativamente la compra efectuada el 13 de julio de 2021, mi mandante no habría formalizado la compra, generando, en caso de no poder inscribir la participación comprada unos daños y perjuicios a mi mandante (…)

Pero, es más, el 6 de mayo de 202, el Sr. E., compra la participación que se transmite el 26 de octubre a mi mandante sin que supusiera ningún tipo de problema y por supuesto sin que figure ningún tipo de calificación negativa a la inscripción al respecto.

Séptimo.–El Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama, basa su calificación negativa en el informe del Técnico Municipal de fecha 19 de marzo de 2024.

En dicho informa aporta una fotografía aérea del año 2022 que no hace más que corroborar lo manifestado, la parcela 083 no aparece dividida y coincide con la certificación catastral aportada junto con la escritura de compraventa.

Se pretende hacer creer que existe el peligro de parcelación basando el mismo en las siguientes consideraciones:

– “En este caso existen más de 5 viviendas y/o actividades en un radio de 100 metros.”

Parcialmente se señala por el técnico el radio de 100 metros de la manera más adecuada para incluir las supuestas viviendas de las fincas colindantes, separadas incluso por una carretera. Si se establece el centro del radio en el centro de la parcela no colinda con ningún núcleo urbano ni parcela con posibles viviendas.

– “En este caso tanto la parcelación como la tipología edificatoria son impropias de fines rústicos, dadas las pequeñas dimensiones de las subparcelas resultantes y el hecho de que en ellas existan edificaciones destinadas al uso residencial.”

Entendemos que hace referencia a las parcelas situadas a la derecha de la imagen aportada habida cuenta que no constan viviendas, en la parcela cuya participación de compra pretende inscribir mi mandante. Da por supuesto, que las “edificaciones” existentes son viviendas. Adjunto se remiten fotografías las “viviendas” a las que deber referirse el técnico y que están en la parcela 83 y que como puede comprobarse no comportan ningún tipo de uso residencial (…)

Es evidente que el uso que pretende dar mi mandante a la parcela no es otro que el uso al que está destinado, huerta y gallinero y no vivienda residencial como se pretende hacer ver.

Las condiciones en que mi mandante y los copropietarios ejercen su derecho de uso forman parte de su ámbito privado dado que no afecta a terceros.

Octavo.–A mayor abundamiento, el Ayuntamiento ha emitido resolución enviada al Registrador sin haber dado trámite de Audiencia a mi mandante antes de su remisión al Registro de la Propiedad.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación ratificándola en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 144 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021, 9 y 12 de mayo y 5 de julio de 2022, 14 de marzo, 31 de mayo y 14 y 15 de noviembre de 2023 y 12 de marzo de 2024.

1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de compraventa en la que concurren las siguientes circunstancias:

– mediante dicha escritura la titular registral de una participación indivisa del 31 % de una finca rústica de Fuente el Saz de Jarama con superficie de 9.686 metros cuadrados, la vende a don F. L. L.

– el registrador suspende la calificación del documento por aplicación de los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, remitiéndose las oportunas notificaciones al Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama y a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid.

– posteriormente se recibe escrito de la Dirección General de Agricultura, Ganadería y Alimentación de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, por el que se manifiesta que no consta que se haya tramitado ante el Ayuntamiento licencia de parcelación de fincas rústicas y que no sería posible segregar ninguna finca ya que no se alcanzaría las superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que sea de aplicación ninguna de las excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica.

– el día 22 de marzo de 2024, el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama presenta en ese Registro la resolución de Alcaldía número 302/2024, número de expediente 2658/2021, en contestación a la notificación de fecha 22 de noviembre de 2023 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 por el que «afirma la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal» en la parcela 83 del polígono 5 con número de referencia catastral 28059A005000830000JI de ese Municipio.

– el registrador, en base a la citada resolución del Ayuntamiento, practica con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal sobre la finca.

En base a lo dispuesto en dicho artículo 79.3 y la resolución municipal el registrador deniega la inscripción solicitada de la compraventa.

La parte recurrente alega resumidamente lo siguiente:

– que con anterioridad se inscribió la venta de otra participación indivisa de la misma finca.

– en información registral no consta ninguna limitación al ejercicio del derecho de propiedad sobre la finca descrita.

– la compraventa no lleva aparejado el uso de ninguna parte en exclusiva de la finca y por lo tanto no lleva aparejada segregación, ni parcelación.

– el Ayuntamiento de Fuente el Saz de Jarama, a instancia del registrador emite resolución de Alcaldía en el seno del expediente número 2658/2021. Este expediente se apertura como consecuencia de la anterior escritura de compraventa de una participación indivisa del 15,48 % de la misma finca.

– existe un claro perjuicio para el interesado, ya que de haberse calificado negativamente la compra efectuada el día 13 de julio de 2021, no habría formalizado la compra, generando, en caso de no poder inscribir la participación comprada unos daños y perjuicios a mi mandante.

– el propio vendedor adquirió el día 6 de mayo de 2021, la participación que se transmite sin que supusiera ningún tipo de problema y por supuesto sin que figure ningún tipo de calificación negativa a la inscripción al respecto.

– respecto del informe del técnico municipal, alega que la fotografía aérea del año 2022 que no hace más que corroborar lo manifestado, la parcela 83 no aparece dividida y coincide con la certificación catastral aportada junto con la escritura de compraventa; que si se establece el centro del radio en el centro de la parcela no colinda con ningún núcleo urbano ni parcela con posibles viviendas. Además, da por supuesto, que las «edificaciones» existentes son viviendas. Adjunto se remiten fotografías las «viviendas» a las que debe referirse el técnico y que están en la parcela 83 y que como puede comprobarse no comporta ningún tipo de uso residencial.

– por ello argumenta que es evidente que el uso que pretende dar a la parcela no es otro que el uso al que está destinado, huerta y gallinero y no vivienda residencial como se pretende hacer ver. Las condiciones en que el interesado y los copropietarios ejercen su derecho de uso forman parte de su ámbito privado dado que no afecta a terceros.

– a mayor abundamiento, el Ayuntamiento ha emitido resolución enviada al registrador sin haber dado trámite de audiencia al interesado antes de su remisión al Registro de la Propiedad.

2. Pasando a analizar el objeto del presente expediente, como ha reiterado esta Dirección General –vid. Resoluciones citadas en «Vistos»– en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».

Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos».

En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.

Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación madrileña.

Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material, la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas.

Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma.

Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73».

En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal, atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas».

Desde el punto de vista registral, una vez declarada la existencia de parcelación urbanística ilegal, la ausencia de una prohibición expresa de disponer no debe ser obstáculo para justificar la denegación de la inscripción, pues si bien la mera compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones –cfr. artículo 144.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio– aplicable no sólo a los estrictos actos jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato.

En tal caso, los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del negocio documentado.

4. En el presente supuesto, se pretende la inscripción de una compraventa de una participación indivisa ya inscrita sobre finca rústica.

Tratándose de una transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debería justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado, como hemos expuesto.

No obstante, en el presente caso sí puede afirmarse que el registrador cuenta con un elemento objetivo que le permite calificar la posible existencia de una parcelación realizada de forma indirecta al margen del planeamiento como es la nota marginal practicada que deja constancia de que en virtud de resolución de Alcaldía se ha declarado que existe peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal en el polígono 5 parcela 83 de Fuente el Saz de Jarama, extendiéndose la nota conforme al artículo 79.3 del citado Real Decreto, con el valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997.

En este sentido debe confirmarse el defecto expresado en la nota de calificación, sin que quepa valorar en sede de recurso los argumentos que expone el recurrente relativos a la ausencia de parcelación urbanística al tratarse de una cuestión de hecho que excede del presente procedimiento y que compete al órgano municipal.

Respecto a la alegación de la recurrente relativa a la ausencia de trámite de audiencia del titular registral en el expediente administrativo del que deriva la resolución municipal, ciertamente se trata de un requisito exigido por el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, que constituye una aplicación en este ámbito del principio registral del tracto sucesivo, por lo que no puede practicarse ningún asiento en virtud de un procedimiento en el que no haya tenido la debida intervención que posibilite sus derechos de defensa.

Cuando el Ayuntamiento remite la resolución sin audiencia del titular lo procedente es suspender la práctica de los asientos y notificar al órgano administrativo la necesidad de cumplir con el trámite de audiencia, tratándose de un supuesto de calificación global y unitaria que trata de impedir el acceso registral de títulos que adolecen de un posible vicio de nulidad por exigencia del principio de legalidad –artículos 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria–.

En el presente caso, sin embargo, ya consta practicada la nota marginal por posible parcelación ilegal, asiento que se encuentra bajo salvaguardia judicial y no puede sostenerse la procedencia de la inscripción de una compraventa en la que concurre tal circunstancia por el hecho de que el titular no haya sido notificado en el expediente del cual es evidente ya tiene conocimiento y podrá actuar en consecuencia.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Resoluciones

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, contra la calificación emitida por la registradora de la Propiedad de Inca número 2, doña María Alicia Echevarría Pérez, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 27 de marzo de 2024 por el notario de Palma de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, junto con CD del Libro del edificio, el titular de la finca registral número 8.617 de Selva (código registral único 07022000301706) procedió a la declaración de una obra nueva terminada, consistente en una vivienda unifamiliar aislada, con los pertinentes permisos y en régimen de autopromoción.

II

Presentada la indicada documentación en el Registro de la Propiedad de Inca número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Previo examen y calificación de la escritura autorizada en Palma de Mallorca el 27/03/2024 por el Notario Jesús María Morote Mendoza, número 245/2024 de protocolo, que motivó el asiento 689 del Diario 89, y en vista de los libros del Registro, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador ha decidido suspender la inscripción solicitada por adolecer de los siguientes defectos, en base a los siguientes:

Hechos.–

1. De conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es necesario acompañar el Libro del Edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley de la Edificación, en un formato electrónico, en archivo PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica u otro medio fehaciente, el cual quedará debidamente archivado en el Registro.

Se acompaña testimonio de identidad de documento electrónico expedido en fecha dos de abril del año dos mil veinticuatro, por el Notario de Palma de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, de un CD que contiene copia del Libro de Edificio, en el que falta acompañar el acta de recepción de la obra, firmado por el promotor y constructor, con las garantías que en su caso se exijan al constructor.

Fundamentos de Derecho.–

1. Artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria. Artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Resolución Conjunta de la DGRN y DGC, de fecha 29 de octubre de 2015, Disposición Adicional 2.ª Resolución de la DGRN de fecha 6 de septiembre de 2.016.

La presente calificación podrá (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Alicia Echevarría Pérez registrador/a de Registro Propiedad de Inca 2 a día veintidós de abril del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, interpuso recurso el día 2 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba la siguiente:

«A) Hechos (…)

B) Fundamentos de Derecho.

Único: El motivo de la denegación es que en el preceptivo Libro de Edificio que se entregó en el Registro de la Propiedad falta “acompañar el acta de recepción de la obra”.

Y siendo cierto que el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación determina que el “acta de recepción” forma parte del Libro del Edificio, no lo es menos que esa obligación de incorporar el acta de recepción al Libro del Edificio queda claramente atemperada por lo que dispone el artículo 6.4 de la misma Ley, a cuyo tenor “4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito”. Por tanto, la propia ley contempla que puede no existir una formalización expresa de la entrega de la obra por el constructor y la recepción por el promotor. En tales casos de “recepción tácita” lógicamente no habrá “acta de recepción” como documento formal, lo que no invalidaría el Libro del Edificio por ausencia de dicho requisito formal, ya que tal documento no existirá nunca (al haberse producido la recepción tácitamente).

Esta prevención legal parece totalmente razonable, pues al depender la firma del acta de dos personas (constructor y promotor) la negativa de cualquiera de los dos a firmarla (como ocurre en el presente caso) haría imposible la formación del Libro del Edificio y, por tanto, la formalización legal de la obra realizada y su acceso al Registro de la Propiedad.

Habiendo procedido el promotor a formalizar en escritura pública la declaración de la obra, es evidente que, exista o no exista el documento formal expreso del “acta de recepción de la obra”, la recepción se ha producido tácitamente por la mera voluntad del promotor otorgante de la escritura. Por ello, no es necesario que el Libro del Edificio incorpore un “acta de recepción de la obra”, ya que esta se ha producido de forma tácita, conforme al artículo 6.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Como resulta de la redacción del artículo 6.4 de la Ley, el plazo que determina que la recepción de la obra se produzca tácitamente está establecido en beneficio del constructor (pues determina el inicio del plazo de duración de su responsabilidad como constructor), por lo que es perfectamente renunciable por el promotor, y es evidente que habiendo dado por bueno este el Libro de Edificio, ha dado por recibida la obra de forma tácita sin necesidad de que el “acta de recepción de obra” forme parte expresa y formal del mismo.»

IV

La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación ratificándola en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 202 de la Ley Hipotecaria; 5, 6 7, 9, 17 y 19 y la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; las Resoluciones Circulares de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003 y 26 de julio de 2007; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de junio 2017 y 19 de febrero y 29 de mayo 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de noviembre de 2020.

1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar en régimen de autopromoción, que se presenta acompañada del correspondiente Libro del edificio en formato CD.

La registradora considera que es necesario acompañar el Libro del Edificio con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley de la Edificación, en el que en el presente caso falta acompañar el acta de recepción de la obra firmada por el promotor y constructor.

El notario recurrente considera, resumidamente, que habiendo procedido el promotor a formalizar en escritura pública la declaración de la obra, exista o no exista el documento formal expreso del «acta de recepción de la obra», la recepción se ha producido tácitamente por la mera voluntad del promotor otorgante de la escritura, lo que se desprende del artículo 6.4 de la Ley de la Edificación. Por ello, no es necesario que el Libro del Edificio incorpore un «acta de recepción de la obra», ya que esta se ha producido de forma tácita.

2. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, dentro de su Capítulo II titulado «exigencias técnicas y administrativas de la edificación», estableció en su artículo 7 relativo a la «documentación de la obra ejecutada», que «una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio».

Según la disposición final primera de dicha ley, relativa al fundamento constitucional de la misma, el referido artículo 6, como todos los demás incluidos en los capítulos I y II de la ley, se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de conformidad con los artículos 149.1.6.ª,.8.ª y.30.ª de la Constitución «en relación con las materias civiles y mercantiles y con las obligaciones de los agentes de la edificación y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas en el capítulo III, sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas».

Por tanto, la exigencia sustantiva, impuesta al promotor por el artículo 6 de elaborar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales del edificio, resulta de aplicación plena en todo el territorio nacional, como exigencia de naturaleza civil y mercantil, aunque «sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas».

Desde el punto de vista notarial y registral, el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (que entró en vigor el día 1 de julio de 2007) y posteriormente el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, y actualmente el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, han establecido y mantenido la exigencia de que «tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los notarios y los registradores) exigirán (…) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios».

Entre tales requisitos se encuentra incluido el relativo a la confección del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales.

Desde el punto de vista estrictamente registral, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, introdujo en el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, relativo a la inscripción de edificaciones, la exigencia de que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». Y en consonancia con ello, el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que «la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

3. Como ya se afirmó en la Resolución de 26 de octubre de 2016, tras la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, debe revisarse la doctrina que esta Dirección General vino manteniendo sobre la exigencia del libro del edificio ha sido que señalaba, resumidamente, que no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.

La citada Ley 13/2015, de 24 de junio, modifica el artículo 202 según se ha visto y con base en este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación).

El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas.

Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad.

Así se comprende que la Resolución de Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; que la disposición adicional segunda regule el formato informático del libro del edificio, estableciendo que, para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato pdf y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.

Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles, recordando aquí el deber inexcusable que impone a notarios y registradores, el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

Es lo que ocurre en el caso particular del Libro del Edificio, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del Libro del Edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de su formalización y depósito.

4. Recapitulando lo expuesto, desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el Libro del Edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación, y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el Libro del Edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.

Y consecuentemente con todo ello, este Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 7 de junio de 2017, que el Libro del Edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley.

Desde el punto de vista registral, también declaró en sus Resoluciones de 7 y 29 de junio de 2017, que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, es aplicable a todo documento presentado bajo su vigencia y, por tanto, no es causa de exención a la obligación de aportar el Libro del Edificio para su depósito registral el hecho de que la citada norma no estuviera vigente en el momento de ni de ser declarada ni de ser terminada la obra.

Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute) y normas de carácter material o sustantivo (materia en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso particular del Libro del Edificio, este Centro Directivo declaró en varias Resoluciones (como las de 17 de enero de 2017 o 19 de febrero de 2018) que la norma material preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de esta obligación de formalización y depósito del Libro del Edificio.

5. El régimen expuesto del Libro del Edificio, no obstante, se ha visto afectado considerablemente por recientes disposiciones de ámbito europeo.

En efecto, partiendo de un punto de vista más amplio que el de la protección de consumidores y usuarios, el Plan estatal de rehabilitación y regeneración urbana publicado en septiembre de 2023 trata de impulsar el denominado «Libro del edificio existente» y su digitalización (página 38).

Con el mismo se pretende desarrollar el concepto de «pasaporte de renovación de edificios» contemplado en la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo dentro de una estrategia integrada que incluya tanto la eficiencia energética, como también otras prestaciones como la seguridad de uso y accesibilidad, la salubridad o el confort acústico.

En esta línea, la reciente Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo de 24 de abril de 2024 relativa a la eficiencia energética de los edificios, con objeto de adoptar un modelo común a nivel europeo en la definición de las herramientas de gestión de la información de los edificios, orientado a reducir la asimetría informativa, la falta de transparencia y el riesgo de decisiones y de inversión, introduce el concepto de «registro digital del edificio», como un repositorio común de todos los datos pertinentes del edificio, como los certificados de eficiencia energética o los pasaportes de renovación, que facilita la toma de decisiones informadas y el intercambio de información dentro del sector de la construcción, y entre los propietarios y los ocupantes de los edificios, las instituciones financieras y los organismos públicos –artículo 2, punto 41, y artículos 12.8 y 16–.

Se comprende así que el Libro del Edificio, cuyo archivo registral sólo se contempla actualmente como obligatorio en la inscripción de la obra nueva, no puede entenderse como un instrumento de limitado alcance entre partes, contratista, promotor y usuario actual, por lo que su régimen debe ser interpretado en el sentido de configurarlo como un instrumento con sustantividad propia y autónoma que debe contener todos los elementos previstos por la normativa aplicable con el objeto de facilitar su consulta por terceros con interés legítimo.

6. En el caso del presente expediente el único motivo de discrepancia reside en la cuestión de si el Libro del Edifico presentado para su archivo registral debe contener necesariamente el acta de recepción de la obra firmada por el promotor y el constructor.

Ciertamente, como expone la registradora, el acta de recepción es uno de los documentos que debe contener el libro del edificio conforme al artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. La misma documenta el acto de recepción de la obra considerado como aquel por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace su entrega al promotor y es aceptada por éste –cfr. artículo 6–.

A estos efectos, debe partirse de la diferencia del concepto de la recepción de la obra como acto y como acta.

Como acto, la recepción comprende el conjunto de actuaciones de comprobación de las obras para que el promotor de la obra preste su conformidad o disconformidad y como acto formal y positivo de recepción o conformidad, se trata de un acto de naturaleza unilateral, pues, aunque en su formalización se exige la presencia del contratista y se produce en el curso de una relación jurídica contractual, se integra por una única voluntad, la del promotor, que ha de referirse al buen o mal cumplimiento del contrato, sin perjuicio de las acciones que asistan a las partes del mismo.

Como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 2011, «la recepción definitiva no funciona como sistema de cobertura de los daños, sino como señalamiento de la terminación de las obras y de la fecha a partir de la cual el dueño de la obra se reserva el derecho de examinarla y de poner de manifiesto sus reservas o el rechazo motivado por escrito. Ciertamente, este derecho del dueño de la obra no dura indefinidamente, sino que tiene que ejercitarlo dentro de los treinta días para evitar que la recepción se produzca y el momento de la recepción funcione como punto de partida de las garantías establecidas por la ley, sin perjuicio de las relaciones que en otro orden de cosas puedan hacerse efectivas entre la promotora y la constructora con relación el contrato de arrendamiento de obra concertado pues la tesis de que las personas o entidades que intervinieron en la ejecución quedan liberados de responsabilidad con la entrega y recepción de la obra puede ser admisible respecto de los vicios manifiestos o aparentes aceptados por el interesado no respecto de aquellos que no pudieron tenerse en cuenta en dicho momento o que al cabo de un tiempo se ponen de manifiesto, como tampoco implica una conformidad a posibles incrementos o disminuciones de obra no susceptibles de conocerse a simple vista, como corolario lógico al deber de realizar un cumplimiento exacto de la prestación que incumbe a quienes la hicieron posible en virtud del contrato y en función de la propia naturaleza de las obras».

En este sentido, pueden identificarse las siguientes fases en la recepción de las obras:

a) verificación. El objeto es la comprobación de que las obras han sido ejecutadas de acuerdo con lo pactado en el contrato y a las reglas de la «lex artis», y se realiza en base a la asistencia técnica del arquitecto director de las obras.

b) aprobación. Acto mediante el que el comitente declara que la obra se ajusta a las cláusulas contractuales y a las reglas de «lex artis» y, por consiguiente, reconoce, entre otros aspectos, su obligación de recibirla. El artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación se refiere a la recepción de la obra «sin reservas o desde la subsanación de éstas».

c) la recepción «strictu sensu». Como lógico resultado de las dos operaciones anteriores, la recepción es el acto por el que el dueño da su aprobación a las obras realizadas por el constructor y supone, y estos es lo importante, el paso de la responsabilidad contractual a la responsabilidad ex lege decenal, trienal o anual del artículo 17.

De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación las distintas formas de recepción de la obra son:

1.º) Recepción expresa. Sus requisitos vienen establecidos en el número 2 del artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando señala que la recepción deberá consignarse en un acta firmada al menos por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar: a) las partes que intervienen; b) la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma; c) el coste final de la ejecución material de la obra; d) la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, y e) las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. El certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra se deberá adjuntar al acta de recepción de la obra.

Del artículo 6.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación cabe deducir que la recepción expresa puede producirse de acuerdo a dos modalidades:

a) recepción sin reservas. La recepción expresa y sin reservas es la que ofrece mayor certidumbre en relación con el inicio del cómputo de los plazos de responsabilidad.

b) recepción con reservas. El apartado d) del artículo 6.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación que la recepción de la obra con reservas exige que las mismas sean especificadas de manera objetiva y se fije el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción. Pues bien, en virtud del artículo 17.1 de la referida ley, los plazos de responsabilidad civil empiezan a computar desde el momento de la subsanación de los defectos observados.

2.º) Recepción tácita. El número 4 del artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que «salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito».

Con anterioridad a la promulgación de la Ley de Ordenación de la Edificación, la jurisprudencia consideró como supuestos de recepción tácita de la obra construida los siguientes: el pago del precio sin reserva alguna (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1959), la toma de posesión efectiva de la obra salvo que las circunstancias concurrentes excluyan toda idea de voluntad de aceptación (Sentencias de 17 de diciembre de 1964, 25 de noviembre de 1966 y de 20 de marzo de 1981) o la demora injustificada del comitente en comunicar al constructor el resultado de la verificación de la obra construida, a pesar de haberle sido requerido para ello.

En la actualidad, la Ley de Ordenación de la Edificación solo contempla un supuesto de aceptación tácita si transcurridos treinta días desde la notificación efectuada por escrito al promotor de la terminación de la obra acreditada en el certificado final de obra, el mismo promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito –cfr. artículo 6.4–.

No obstante, en la actualidad existe jurisprudencia favorable a la admisión de otros supuestos de aceptación tácita para liberar de responsabilidad al ejecutor, cuando esta resulta de hechos que impliquen necesariamente la voluntad de aceptar, pudiéndose deducir de un comportamiento concluyente: no manifestar nada en contra, tomar posesión sin protesta ni reserva, o haber comprobado las eventuales subsanaciones sin objeción –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 22 de mayo de 2007 y sentencia de la Audiencia Provincial de de Barcelona a 10 de marzo de 2016–.

A estos efectos, se debe diferenciar el concepto de entrega de las obras de la recepción de las mismas, recepción que implica una manifestación de voluntad expresa o tácita de la conformidad de la obra ejecutada. Lo que no resulta si no median actos de significación inequívoca para producir el afirmado cambio jurídico –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de diciembre de 2021–.

A su vez, debe partirse de la diferencia entre la recepción y el certificado de fin de obra, de cuya relevancia para la recepción tácita se ocupa la Sentencia del Tribunal Supremo número 860/2011, de 5 diciembre, en estos términos: «(…) Certificado final y recepción, por tanto, son dos fases distintas del mismo proceso constructivo, con significación jurídica diferente. Aquel se expide por el director de la obra y el de la ejecución y en él se verifica si se ha construido conforme a sus especificaciones, poniendo de manifiesto los vicios o defectos que aprecie. Sirve, además, como punto de partida de la llamada “recepción tácita “, del artículo 6.4, entendiendo como tal aquella que se produce transcurridos treinta días desde que se expide sin que el promotor ponga de manifiesto reservas o rechace motivadamente la entrega. La recepción tiene carácter necesario, supone que la obra ha sido ejecutada correctamente y se documenta en la forma que la citada disposición previene, con la incorporación del certificado final de obra y con la intervención al menos del promotor y el constructor. El certificado final se configura, además, como el último instrumento de control de la obra por parte de los técnicos. Su expedición incondicional no hace sino avalar la correcta ejecución de las medidas relacionadas con el proyecto, la dirección y vigilancia o inspección, haciéndoles responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento (artículo 17.7)».

De esta forma, ante la ausencia del certificado final de obra no puede existir recepción, por más que la actora pueda habitar en la casa con las limitaciones por su estado y las consecuencias urbanísticas referidas por la autoridad municipal –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Bilbao de 5 de octubre de 2020–.

Del mismo modo, aunque se haya firmado el final de las obras, no puede darse por supuesta la recepción de la obra de forma tácita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que conste dato probatorio del que se pueda deducir tal recepción, si no consta notificación alguna a los promotores, ni entrega de llaves, pues dar por finalizada la obra no es recepcionarla tácitamente –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 19 de octubre de 2022–.

Por lo que respecta al acta de recepción se trata de un instrumento de carácter probatorio y no constitutivo que constata expresa y formalmente el hecho de la recepción.

Es la forma jurídica de constancia de un hecho y acto jurídico: el hecho de la recepción y la constancia de la conformidad o disconformidad con la misma, es decir, de una declaración de voluntad no negocial –cfr. artículo 6.2 d)– e incluso puede ser un acto debido si la obra ha sido ejecutada conforme a lo convenido en el contrato de obra y a las reglas aplicables a la construcción. Lógicamente, solo se dará en los supuestos de recepción expresa.

La recepción de la obra sea expresa o tácita, tiene importantes efectos jurídicos según la Ley de Ordenación de la Edificación, entre los cuales destaca el inicio del cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la Ley conforme a sus artículos 6, 17 y 19, contados desde la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida conforme a lo expuesto anteriormente.

No obstante, la recepción puede no ser determinante, incluso habiéndose suscrito el acta de recepción, cuando se acredita que la obra no está terminada realmente y de ello serían responsables los distintos agentes, sin que, al promotor, al que eventualmente se hubiera inducido a creer mediante la emisión de la certificación final de obra que la misma se encontraba efectivamente terminada pese a no estarlo, pudiera oponérsele el acta de recepción de la obra. Ni al promotor ni, lo que es más importante aún, a los terceros que puedan adquirir la edificación del promotor –incluso en el caso de que éste hubiera estado conforme con recibir una obra que aún no se había terminado–, para los que aún no se habría iniciado el cómputo de los plazos de garantía previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación –cfr. en este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 29 de febrero de 2016–.

7. Respecto al acta de recepción como contenido necesario del Libro del Edificio y el alcance de la calificación registral, debe partirse de que la finalidad de la información contenida en el libro del edificio, diferente a la información pre contractual, tal como se deriva del contenido obligatorio previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, es, en primer lugar, que el consumidor tenga los datos necesarios para el ejercicio de las acciones de responsabilidad «ex lege» previstas en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación contra los diversos agentes de la edificación (acta de recepción, a los efectos del inicio el plazo de prescripción; identificación de los agentes, a los efectos de la concreta exigencia de responsabilidad); en segundo lugar, que el consumidor, en cuanto usuario final, tenga en su poder las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones a los efectos de la obligación de conservación impuesta a dicho usuario final en el artículo 16 número 2 del texto legal precitado, con directa incidencia en las acciones de responsabilidad ex lege señaladas, pues en caso de no entregarse dicha documentación no podría ser exigida al consumidor actuación alguna de mantenimiento, y en caso de haber sido entregada y no ejecutadas dichas actuaciones de conservación, podría dar lugar a la exclusión de la responsabilidad de los agentes de la construcción por los daños materiales producidos en el edificio, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 número 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación –cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 26 de marzo de 2015–.

Esto es, el Libro del Edificio cumple un papel esencial en el cumplimiento de los deberes de conservación de la edificación –cfr. en Baleares, el Decreto 35/2001, de 9 de marzo, por el que se establecen medidas reguladoras del uso y mantenimiento de los edificios–, lo que no solo tiene relevancia en la eventual exclusión de la responsabilidad de los agentes de la edificación o en sus consecuencias económicas, sino que presenta una importante consecuencia jurídica derivada de la subrogación ex lege que afecta a todo tercer adquirente de la edificación –cfr. artículo 27.1 de la Ley de Suelo–, incluso pudiendo verse expuesto a la sustitución forzosa derivada del incumplimiento del deber –cfr. artículo 49.2 de la Ley de Suelo–.

Por tanto, se destaca así la importancia de que el Libro del Edificio que se presente para su archivo registral no solo debe coincidir con el edificio ejecutado –cfr. sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de julio de 2015 y de 18 de abril de 2016–, sino que debe incluir todos los documentos que integran su contenido necesario de acuerdo con la normativa aplicable.

Esta última exigencia se ha visto reforzada, como se ha expuesto, por la reciente Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo de 24 de abril de 2024 relativa a la eficiencia energética de los edificios, al introducir el concepto de «registro digital del edificio» con objeto de adoptar un modelo común a nivel europeo en la definición de las herramientas de gestión de la información de los edificios, orientado a reducir la asimetría informativa, la falta de transparencia y el riesgo de decisiones y de inversión.

8. Hechas estas consideraciones, procede ahora resolver el presente expediente en el que se discute si el contenido del Libro del Edificio que se presente para su archivo registral debe integrar el acta de recepción de la obra o si por el contrario el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva terminada equivale a su recepción tácita, no siendo necesario requisito adicional.

En primer lugar procede afirmar que, teniendo en cuenta el régimen aplicable a la recepción de la obra, que puede ser expresa o tácita, así como su diferenciación con el certificado de terminación de obra, que sí es necesario en todo caso para la inscripción de la declaración de obra nueva terminada conforme al artículo 28.1 de la Ley de Suelo, no puede sostenerse que el Libro del Edificio cuyo archivo registral se pretende integre en todo caso el acta de recepción firmada por promotor y constructor.

La variedad de supuestos que pueden plantearse y el hecho de que sus diferentes consecuencias se regulen por la Ley, no deben condicionar la formación, archivo y publicidad de un instrumento como el Libro del Edificio destinado a dar a conocer distintos elementos relativos a la vida del edificio de gran relevancia para terceros.

Ahora bien, no puede desconocerse que la Ley de Ordenación de la Edificación considera la documentación relativa a la recepción de la obra como contenido mínimo obligatorio, especialmente el acta de recepción expresa en caso de existir, por lo que teniendo en cuenta que es al promotor a quien incumbe la formación del Libro del Edificio y dada la sustantividad y autonomía que se ha preconizado respecto a este instrumento, reforzada por recientes disposiciones europeas, debe sostenerse la necesidad de que el contenido documental del libro del edificio que se presente para su archivo registral integre el acta de recepción suscrita por ambas partes en caso de existir o, en caso contrario, la declaración del promotor por la que considere recepcionada la obra y deje constancia de que no ha sido posible suscribir la citada acta de recepción con el constructor, declaración que podrá resultar del propio instrumento notarial que documente el fin de obra y que se incorpore al citado libro. Todo ello sin perjuicio de en qué momento deba considerarse recepcionada tácitamente la obra y de las acciones que asistan a las partes, lo cual excede del ámbito del procedimiento registral.

Por lo que el defecto debe ser confirmado en el sentido de que el Libro del Edifico que se presente para su archivo registral debe integrar el acta de recepción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de julio 2024 (9.ª).–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1, doña Silvia Núñez Sánchez, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 4 de diciembre de 2023 por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, con el número 1.133 de protocolo, una sociedad de responsabilidad limitada compró a una sociedad anónima determinado inmueble. En dicha escritura, el notario hacía constar lo siguiente, tanto respecto del representante de la sociedad vendedora como del representante de la sociedad compradora: «(…) facultades, que juzgo, bajo mi responsabilidad, suficientes para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de la misma, haciendo constar expresamente que para el juicio de suficiencia de facultades se han tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital».

II

Presentada el día 15 de marzo de 2024 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Hechos:

Que con fecha 15/03/2024 fue presentado, bajo el asiento número 1293, del tomo 449 del Libro Diario, que corresponde a la escritura otorgada por el Notario de Palma Jesús María Morote Mendoza, de fecha 04/12/2023, con el número de protocolo 1133/2023, para que se practicara inscripción sobre la finca 98412 de Palma Sección IV.

No se ha practicado la inscripción solicitada por cuanto se aprecia el defecto subsanable de no hacerse constar que la finca objeto de esta transmisión es un activo o no de la entidad vendedora y compradora. Si es un activo esencial de alguna de ellas debe aportarse certificación aprobando la transmisión.

Fundamentos de Derecho:

Como consecuencia de cuanto antecede se suspende la inscripción solicitada sobre la citada finca por cuanto se aprecia el defecto subsanable de no hacerse constar que la finca objeto de esta transmisión es un activo o no de la entidad vendedora y compradora. Si es un activo esencial de alguna de ellas debe aportarse certificación aprobando la transmisión, de conformidad con el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital.

Contra esta calificación (…)

Palma. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Silvia Núñez Sánchez registrador/a de Registro Propiedad de Palma de Mallorca 1 a día veintiuno de marzo del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don Jesús María Morote Mendoza, notario de Palma de Mallorca, interpuso recurso el 16 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«A) (…)

La compraventa no ha sido objeto de inscripción, al haber sido calificada negativamente por la registradora, con fecha 21 de marzo de 2024, por los motivos que más adelante se detallan. Esta calificación se ha notificado por vía telemática al notario con fecha de hoy, día 16 de mayo de 2024.

El notario aquí recurrente no comparte esa calificación, por lo que se interpone el presente recurso gubernativo contra la denegación de la inscripción.

B) Fundamentos de Derecho.

Único.

Doctrina de la Dirección General contenida en las Resoluciones de 8 de julio de 2015, 28 de julio de 2015 y 29 de julio de 2015.

Se hace constar que en la escritura objeto de calificación el notario emitió el juicio de suficiencia de las facultades de los representantes de ambas sociedades, compradora y vendedora, en los siguientes términos:

– Sociedad compradora: “… facultades, que juzgo, bajo mi responsabilidad, suficientes para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de la misma, haciendo constar expresamente que para el juicio de suficiencia de facultades se han tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital”.

– Sociedad vendedora: “… facultades, que juzgo, bajo mi responsabilidad, suficientes para el otorgamiento de esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de la misma, haciendo constar expresamente que para el juicio de suficiencia de facultades se han tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital”.

C) Solicitud. Y solicita a la Dirección General admita este recurso y disponga, si procede, la revocación de la calificación objeto del mismo.»

IV

La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo el día 30 de mayo de 2024.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 160, 161, 234, 371, 387, 392, 393, 479, 489 y 511 bis del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo; los artículos 9.1 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017 sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades; 3, 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; 3, 6, 7, 166, párrafo primero, 186, párrafo tercero, 271.2.º, 323, 324, 396, párrafo segundo, 399, 480, 489, 498, 647, párrafo segundo, 649, párrafo primero, 650, párrafo primero, 785.2.º, 975, 1218, 1259, 1281 a 1286, 1297, 1298, 1320, 1322, 1377, 1389 y 1713 del Código Civil; 20 del Código de Comercio; 205, 206 y 748.2.3.ª del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 25.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 91 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1984, 24 de noviembre de 1989 y 17 de abril de 2008, y de, Sala Tercera, 24 de octubre de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968, 1 de julio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986, 22 febrero y 12 de mayo 1989, 7 de julio y 17 de noviembre de 1998, 20 de abril de 2005, 22 de mayo de 2006, 26 de febrero de 2008, 11 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 17 de septiembre, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017 y 31 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021, 21 de noviembre de 2022 y 6 de septiembre de 2023.

1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso una sociedad de responsabilidad limitada compró a una sociedad anónima determinado inmueble. En dicha escritura, respecto de las facultades acreditadas de los representantes de ambas sociedades, el notario autorizante afirma que las juzga, bajo su responsabilidad, «suficientes para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de la misma, haciendo constar expresamente que para el juicio de suficiencia de facultades se han tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital».

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, lo impide el defecto subsanable «de no hacerse constar que la finca objeto de esta transmisión es un activo o no de la entidad vendedora y compradora. Si es un activo esencial de alguna de ellas debe aportarse certificación aprobando la transmisión, de conformidad con el artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital».

2. Para resolver el presente recurso debe partirse de la reiterada doctrina sentada por esta Dirección General a la que se refiere el recurrente (vid. las Resoluciones de 11 y 26 de junio, 8, 10, 27, 28 y 29 de julio, 23 de octubre y 14 de diciembre de 2015, 22 y 29 de noviembre de 2017, 31 de mayo de 2018, 12 y 18 de junio de 2020, 13 de abril y 19 de julio de 2021, 21 de noviembre de 2022 y 6 de septiembre de 2023) sobre la aplicación del precepto legal invocado por la registradora en la calificación impugnada.

La norma del artículo 160.f), que atribuye a la junta general competencia para deliberar y acordar sobre «la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales», fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo. En el apartado IV del Preámbulo de esa ley se expresa que mediante la modificación del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital en lo que ahora interesa «se amplían las competencias de la junta general en las sociedades para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructurales». Y, en la misma reforma, se añade el artículo 511 bis, según el cual en las sociedades cotizadas constituyen materias reservadas a la competencia de la junta general, además de las reconocidas en el artículo 160, entre otras, «a) La transferencia a entidades dependientes de actividades esenciales desarrolladas hasta ese momento por la propia sociedad, aunque esta mantenga el pleno dominio de aquellas», y «b) Las operaciones cuyo efecto sea equivalente al de la liquidación de la sociedad».

La finalidad de la disposición del artículo 160.f), como se desprende de la ubicación sistemática de la misma (en el mismo artículo 160, entre los supuestos de modificación estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a incluir en el supuesto normativo los casos de «filialización» y ejercicio indirecto del objeto social, las operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a una modificación sustancial del objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse en cuenta, que dada la amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), surge la duda razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las consecuencias de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta general por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.

El hecho de que la norma se refiera a un concepto jurídico indeterminado –«activos esenciales»– comporta evidentes problemas de interpretación. Pero, sin duda, son las consecuencias que haya de tener la omisión de la aprobación de la junta general lo que debe tomarse en consideración para determinar, en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva, la forma de actuar del notario y del registrador.

Ciertamente, no es de aplicación la inoponibilidad frente a terceros de las limitaciones voluntarias al poder de representación de los administradores (artículos 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital, al que se remite el artículo 161. Cfr., asimismo, los artículos 479.2 y 489, relativos a la sociedad anónima europea), toda vez que se trata de un supuesto de atribución legal de competencia a la junta general con la correlativa falta de poder de representación de aquéllos. Cuestión distinta es la relativa a la posible analogía que puede existir entre el supuesto normativo del artículo 160.f) y el de los actos realizados por los administradores con extralimitación respecto del objeto social inscrito frente a los que quedan protegidos los terceros de buena fe y sin culpa grave ex artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital (cfr. artículo 9.1 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades, que se corresponde con los artículos 10.1 de la derogada Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de septiembre de 2009, y 9.1 de la también derogada Primera Directiva 68/151/CEE del Consejo, de 9 de marzo de 1968).

Según la Sentencia del Tribunal Supremo número 285/2008, de 17 de abril, los consejeros delegados de una sociedad anónima carecen de poderes suficientes para otorgar la escritura pública de transmisión de todo el activo de la compañía (en el caso enjuiciado, las concesiones administrativas de transportes, tarjetas de transporte y autobuses, dejando a la sociedad sin actividad social) sin el conocimiento y consentimiento de la junta. Señala que «excede del tráfico normal de la empresa dejarla sin sus activos, sin autorización de la Junta General para este negocio de gestión extraordinario». Primero, porque la sociedad no se dedicaba a nada más que a las actividades realizadas a través de esos activos. En segundo lugar, porque la enajenación equivalía a una modificación del objeto social. Y lo fundamental de esta Sentencia es que en el caso concreto no casa la sentencia recurrida por entender que prevalece «la protección de terceros de buena fe y sin culpa grave ante el abuso de exceso de poderes de los Consejeros-Delegados (art. 129.2 LSA [actual 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital], aplicable por una clara razón de analogía)».

Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios –y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado–. Por ello, es muy difícil apreciar «a priori» si un determinado acto queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta general; y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.

Dado que el carácter esencial del activo constituye un concepto jurídico indeterminado, deben descartarse interpretaciones de la norma incompatibles no sólo con su «ratio legis» sino con la imprescindible agilidad del tráfico jurídico. Así, una interpretación de ese tipo es la que exigiera un pronunciamiento expreso de la junta general en todo caso, por entender que cualquiera que sea el importe de la operación puede que se trate de un activo esencial. Y, por las mismas razones, tampoco puede estimarse exigible esa intervención de la junta en casos en que sea aplicable la presunción legal derivada del importe de dicha operación. De seguirse esas interpretaciones se estaría sustituyendo el órgano de gestión y representación de la sociedad por la junta general, con las implicaciones que ello tendría en el tráfico jurídico.

No obstante, y aunque normalmente el notario carecerá de suficientes elementos de juicio de carácter objetivo para apreciar si se trata o no de activos esenciales, es necesario que en cumplimiento de su deber de velar por la adecuación a la legalidad de los actos y negocios que autoriza (cfr. artículo 17 bis de la Ley del Notariado), a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento autorizado los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad. Así, cobra sentido, por ejemplo, la exigencia de una certificación del órgano social o manifestación del representante de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no haga entrar en juego la presunción legal establecida por la norma (por no superar el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado) o, de superarlo, sobre el carácter no esencial de tales activos.

Dados los privilegiados efectos que en nuestro ordenamiento se atribuye a la escritura pública, deben extremarse las cautelas para que cumpla todos los requisitos que permitirán que despliegue la eficacia que le es inherente y que, además, permiten asegurar una sólida publicidad registral basada en títulos en apariencia válidos y perfectos mediante la añadida función calificadora del registrador.

Conforme al artículo 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado, el notario debe velar por que «el otorgamiento se adecúe a la legalidad», lo que implica según el apartado b) que «los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». Y según el artículo 24 de la misma ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, «los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice[n] o intervenga[n]».

Por lo que se refiere a la actuación del registrador, debe tenerse en cuenta que al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de la Propiedad. Y es que, como ya expresara el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles». Pero debe también tomarse en consideración que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el ámbito objetivo de la calificación al establecer que los registradores calificarán «(…) la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, (…) así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (…)». Ciertamente, en el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripción del título con la necesidad de impedir que los actos que estén viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de éste. Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se exige la afirmación por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante; y la facultad que se atribuye al registrador para calificar esa validez –a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado–, implica la comprobación de que el contenido del documento no es contrario a la ley imperativa o al orden público, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que vicie el acto o negocio documentado. Por ello, sólo cuando según los medios que puede tener en cuenta al calificar el título presentado pueda apreciar el carácter esencial de los activos objeto del negocio documentado podrá controlar que la regla competencial haya sido respetada, sin que pueda exigir al representante de la sociedad manifestación alguna sobre tal extremo, pues en ninguna norma se impone dicha manifestación, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que se exige determinada manifestación del otorgante y la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestación sobre la falta de carácter de vivienda habitual de la familia –artículo 91 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 1320 del Código Civil–, la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, según los artículos 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, etc.) constituye impedimento legal para la práctica del asiento.

Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital); todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.

Resumidamente, el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal).

3. Según las consideraciones anteriores, el recurso debe ser estimado.

Según el criterio de esta Dirección General expresado reiteradamente en las resoluciones antes citadas, para inscribir una adquisición o transmisión de un bien social no es necesario acreditar, ni siquiera manifestar, que no se trate de un activo esencial.

Tal criterio no puede dejar de aplicarse en el presente caso –en el que no se manifiesta si el inmueble objeto de la compraventa es o no activo esencial– por el hecho de que el notario autorizante de la escritura afirme expresamente que para emitir el juicio de suficiencia sobre las facultades de los representantes de las sociedades vendedora y compradora ha tenido en cuenta los elementos de hecho y de derecho concurrentes en el negocio formalizado en la escritura, y en particular lo dispuesto por el artículo 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital. Antes bien, mediante esta fórmula no hace sino dejar constancia de que ha cumplido con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad; deber que le obligaría a denegar la autorización de la escritura si el carácter esencial del activo adquirido es manifiesto y no se acredita suficientemente la autorización de la junta general (cfr., por todas, la citada resolución de este Centro Directivo de 21 de noviembre de 2022).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por don G. R. R., abogado, en nombre y representación de doña J. A. J. D., contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, doña María Cristina Bordallo Sarmiento, a inscribir una escritura de declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 2 de junio de 2022, ante el notario de Las Palmas de Gran Canaria, don Guillermo Croissier Naranjo, con el número 1.083 protocolo, se declaraba una ampliación de obra sobre las registrales número 33.608, 36.276, 36.278 y 39.510, del Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, todas ellas integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, modificando el título constitutivo del mismo.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificado el precedente documento, conforme a los Artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, que fue autorizado el día 02/06/2022, por el notario de esta Ciudad D. Guillermo José Croissier Naranjo, número de protocolo 1083/2022, presentado en este Registro a las 13:25:29 horas del día 13/03/2024, asiento 997 del Diario 38, examinados los antecedentes registrales, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender el asiento solicitado por haberse observado lo siguiente:

1. Estando la finca registrada con una cabida de solar de 730,00 metros cuadrados se declara ahora una superficie de solar de 786,49 metros cuadrados. Deberá procederse a validar la base gráfica de la parcela iniciando el correspondiente procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para cual será necesario que se solicité expresamente por parte del interesado en base al principio de rogación. La validación de la base gráfica es necesaria de conformidad con reiterada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Según Catastro la superficie de la parcela donde se ubican las cuatro fincas registrales que componen la propiedad horizontal del edificio cuya obra se modifica y, como consecuencia de esa modificación, también se modifica la propiedad horizontal, es de 788,00 metros cuadrados que resultan de sumar las dos Certificaciones Catastrales Gráficas y Descriptivas que se aportan; deberá acreditarse con un Informe de Validación Gráfico Alternativo la nueva superficie de 786,49 metros que ahora se declaran sobre el solar.

2. En la escritura se está llevando a cabo una modificación de la obra nueva del edifico de la finca matriz que hoy está dividido horizontalmente en cuatro elementos independientes, cuatro fincas registrales; como consecuencia de dicha modificación de obra nueva del edificio en su conjunto se procede a modificar la descripción de cada uno de los cuatro elementos independientes de que se compone la propiedad horizontal. Es necesario, como paso previo, que se declare la modificación de la obra el edificio y, por consiguiente, se describa previamente el edificio en su totalidad tras la modificación de obra llevada a cabo y poder así inscribir tal modificación en el folio de la finca matriz de la división horizontal y, a continuación, modificar la misma.

3. No se ajusta la escritura a la hora de describir cada uno de los elementos independientes tras la modificación de obra y propiedad horizontal a los términos en que han sido descritos en el certificado del técnico que se incorpora a la escritura. De conformidad con la ley, el modo de acreditar una modificación de obra es un certificado de técnico competente que deberá describir en el mismo la nueva obra y la escritura debe describir la misma en términos totalmente coincidentes con el mismo. En el caso que nos ocupa comprobamos que la descripción que de cada uno de los elementos privativos que se contienen en la escritura no se ajusta enteramente a lo dispuesto en el certificado del técnico.

El expresado defecto tiene la consideración de subsanable por lo que se suspende la práctica del asiento solicitado, sin tomarse anotación preventiva de suspensión por no haber sido la misma solicitada (art. 65 L.H.)

Contra esta calificación registral negativa puede: (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Cristina Bordallo Sarmiento registrador/a de Registro Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria 6 a día veintiséis de abril del dos mil veinticuatro.».

III

Contra la anterior calificación, don G. R. R., abogado, en nombre y representación de doña J. A. J. D., interpuso recurso el día 17 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Hechos.

Primero. Documento Calificado:

Escritura autorizada por Don Guillermo J. Croissier Naranjo, Notario de Las Palmas de Gran Canaria, el día dos de junio de dos mil veintidós, con el número mil ochenta y tres de protocolo, en la que se formaliza escritura de modificación de división horizontal previa declaración de obra de un inmueble que consta dividido horizontalmente.

Segundo. Presentación:

La reseñada Escritura se presentó en el Registro de la propiedad competente, Registro de la Propiedad N.º 6 de los de Las Palmas de Gran Canaria, por Don G. R., causando el asiento 997 del Diario 38 del año 2024.

Tercero. Nota de calificación:

El documento fue calificado con la nota de calificación que se acompaña al presente escrito en la que se suspende la toma de razón del referido título en el mentado Registro.

Cuarto. Notificación:

La referida nota de calificación ha sido notificada a la ahora recurrente el día mediante correo electrónico el día 7 de mayo de 2024.

Fundamentos de Derecho.

Apoyan éstos, en contra de la nota recurrida, las siguientes afirmaciones:

Primero. Legitimación activa: Artículo 325 a) de la Ley Hipotecaria. La ostenta mi representada recurrente por ser una de las personas a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.

Segundo. Con carácter previo la aquí recurrente manifiesta que los defectos de la nota de calificación no son sustentados por la Registradora en norma, doctrina o jurisprudencia de tipo alguna, contraviniendo de este modo la reiterada doctrina de la DGRN o de la DGSJFP (entre otras muchas las resoluciones de 13 de abril de 2023 y 24 de abril de 2024), por lo que no pueden considerarse defectos cuando los mismo carecen de fundamentación y suficiencia de motivación.

Tercero. De las sumas de las superficies gráficas de las Referencias catastrales incorporadas a la escritura objeto del presente recurso, resulta que la superficie completa de la parcela es de 787 metros cuadrados, superficie prácticamente coincidente con la medición del informe técnico que se incorpora a la misma que indica 786,49 metros cuadrados. No así de 788 metros cuadrados como indica la registradora en su calificación.

Por otro lado, la validación de la base gráfica de la parcela iniciando el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no requiere solicitud expresa del interesado de acuerdo con diversas resoluciones de la Dirección General. La Resolución de 15 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado advirtió que el procedimiento del artículo 199 de la LH se inicia a instancia del titular y no de oficio por parte del registrador; pero la incorporación del documento con la superficie de la finca resultante de la certificación catastral al título implica una petición tácita de instar dicho procedimiento, según se extrae de la Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Igualmente, en la resolución de DGSJFP de 21 de febrero de 2022, se indica que la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH siempre es a instancia del interesado, aunque puede esta solicitud realizarse de forma tácita. El procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Además, resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende.

En el caso de la escritura objeto de la presente no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, como se desprende del criterio del apartado segundo, letra a), de la resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para hacer coincidir material de la finca con el contenido de los libros del Registro de la Propiedad. En la documentación unida se incorporan las Certificaciones Catastrales que acreditan la superficie real de la finca, en términos coincidentes (prácticamente) con la medición recogida en el certificado técnico igualmente incorporado.

Cuarto. La modificación de la superficie construida y por tanto de la Obra Nueva de cualquiera de los elementos independientes que integran Una División Horizontal no precisa como paso previo la modificación de la Obra Nueva del edificio que fue objeto de la División Horizontal al momento de constituir el régimen de Propiedad Horizontal.

En la Resolución de la DGRN (DGSJFP) de 13 de junio de 2019 se aclara que la modificación de elementos independientes dentro de una propiedad horizontal puede inscribirse sin necesidad de una previa inscripción global si se acredita de forma clara y precisa en la escritura. En el caso que nos ocupa la registradora se limita a indicar que es necesario, como paso previo, que se declare la modificación de la obra nueva del edificio sin indicar si las descripciones en el título calificado adolecen de falta de claridad o precisión o señalar cuál o cuáles son las normas legales o reglamentarias vulneradas, ni fundamentar en forma alguna esta petición.

Quinto. La calificación indica que la obra nueva y los elementos independientes que resultan de la escritura no se ajustan en términos totalmente coincidentes con el certificado técnico que se incorpora a la misma. No se indica en esta calificación cuál o cuáles son las diferencias encontradas, ni si se trata de diferencias menores o grandes diferencias. Tampoco fundamenta jurídicamente esta afirmación.

De acuerdo con la Resolución de la DGRN (DGSJFP) de 15 de marzo de 2018 las discrepancias menores que no afectan a la identificación de los elementos no deben ser causa de denegación de la inscripción.

Solicitud. Y solicita a V.E. admita este recurso y disponga si procede, la revocación de la calificación y la inscripción de la Escritura calificada en el Registro.»

IV

La registradora de la Propiedad, emitió informe en el que exponía que, habiéndose presentado anteriormente la escritura para su inscripción en el referido Registro, la misma fue objeto de calificación negativa. Presentado nuevamente el documento, sin haberse subsanado los defectos advertidos en la nota de calificación en su día emitida, se procedió a reiterar la misma nota de calificación; sin embargo, a causa de un error informático, no se reprodujo íntegramente el contenido de la misma. La citada nota de calificación, objeto de este expediente, fue notificada al presentante, quien formuló el recurso anteriormente trascrito. Ante tal circunstancia, se procedió a contactar con el recurrente, advirtiéndole del error sufrido, pidiéndole que el recurso fuera retirado para proceder a la notificación de la nota de calificación en los mismos términos en que fue redactado con ocasión de la presentación anterior del título y que presentara el correspondiente recurso contra dicha calificación completa, cuyo contenido ya conocía al habérsele notificado la misma bajo la vigencia de otro asiento de presentación. No habiéndose obtenido respuesta a esta petición, el expediente fue elevado por la registradora a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 18, 19 bis, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria, 17.4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1998, 27 de octubre de 1999, 22 de marzo de 2001, 10 de diciembre de 2003, 25 de octubre de 2007, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero y 20 de julio de 2012, 6 de mayo y 3 de octubre de 2014, 12 de febrero y 6 de mayo de 2016, 26 de abril, 8 de mayo, 2 y 19 de junio de 2017, 15 de febrero y 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo, 4 de abril y 9 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero, 22 de junio y 14 de octubre de 2021, 12 de mayo de 2022 y 18 de abril y 3 y 15 de julio de 2023.

1. Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de la ampliación de obra nueva declarada sobre las registrales 33.608, 36.276, 36.278 y 39.510, integrantes todas ellas de un edificio dividido horizontalmente. La ampliación de obra declarada consiste en la realización de dos trasteros, con unas superficies útiles –únicas a las que se refiere el título calificado– respectivamente de 13,23 y 7,88 metros cuadrados; un cuarto de piletas, con una superficie construida de 2,95 metros cuadrados y un cuarto azotea, con una superficie de 12,84 metros cuadrados. Se inserta certificado técnico que describe la ampliación de obra y que indica que la cabida de la finca matriz es de 786,49 metros cuadrados; igualmente se incorporan las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas cuya correspondencia se afirma con las fincas objeto de la escritura calificada. A continuación, se modifica el título constitutivo del régimen, desvinculando de las zonas comunes los patios y cubiertas de la edificación, y también desvinculando como anejos privativos los cuartos situados en la cubierta del edificio, para atribuirlos, junto con los nuevos elementos cuya construcción se declara, como anejos de uso privativo de cada uno de los elementos integrantes del edificio dividido horizontalmente.

2. La registradora suspende la inscripción por los siguientes motivos: porque siendo la superficie de suelo de la finca matriz de 730 metros cuadrados, y resultando del certificado del técnico descriptivo de la ampliación de obra que la superficie de la finca matriz es de 786,49 metros cuadrados, no se aporta informe de validación gráfica alternativo expresivo de dicha cabida, siendo que la suma de las parcelas catastrales que se corresponden con cada uno de los elementos integrantes del régimen es de 788 metros cuadrados; considera igualmente que la ampliación declarada debe hacerse modificando la descripción de la finca matriz; finalmente, considera que no se ajusta la descripción de la ampliación de obra declarada al contenido del certificado del técnico acreditativo de la misma.

El recurrente señala que los defectos advertidos por la registradora en la nota de calificación no están fundamentados jurídicamente. Y, en cuanto al fondo, sostiene, en síntesis, que en realidad la suma de las superficies de las parcelas catastrales que se corresponden con los elementos independientes es de 787 metros cuadrados, y no 788, como señala la registradora, y que estamos ante un supuesto de solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica de la finca; que la modificación de la descripción de un elemento integrante de un edificio dividido horizontalmente no precisa la previa declaración de obra de la matriz, con cita de doctrina de esta Dirección General; y, en cuanto a las diferencias descriptivas existentes entre el título y el certificado técnico incorporado, que no indica la calificación en qué consisten tales discrepancias ni está sustentado el defecto en fundamento jurídico alguno.

3. Como cuestión previa, debe advertirse que la registradora, en su informe, manifiesta que habiéndose presentado el título con anterioridad y habiendo sido éste calificado negativamente, ante una nueva presentación del título se reprodujo la misma nota de calificación en su día emitida, pero que, por un error informático, no lo hizo de manera completa, no conteniéndose los fundamentos jurídicos en que basa su negativa a la práctica de los asientos solicitados.

Debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre de 2018, 1 de marzo y 4 de abril de 2019 y 18 de febrero de 2021, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y 20 de julio de 2012) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

Por ello, debe señalarse que, en principio, la calificación resultaría insuficiente en los términos en que se ha emitido (cfr. Resoluciones de 1 de marzo, 9 de octubre de 2019 y 3 de julio de 2023) aunque esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación Ahora bien, no es menos cierto que, pese a lo anterior, por los motivos expuestos por la registradora en su informe, razones de economía procesal en conexión con los términos en que se produce el escrito de interposición del recurso y el informe del registrador, permiten centrar el objeto del recurso (cfr. Resolución de 27 de octubre de 1999), de tal modo que puede afirmarse que el recurrente no ha sufrido indefensión y ha podido rebatir, en su escrito de recurso, los defectos manifestados en la nota de calificación, exponiendo las razones que, a juicio del mismo, permiten la inscripción del documento.

4. Entrando ya en el estudio de los defectos contenidos en la nota de calificación y, en cuanto al primero de ellos, debe señalarse que efectivamente, como dice el recurrente y resulta de la Resolución de 15 de junio de 2016 y otras posteriores, según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que no ocurre en el caso del título calificado, en que la superficie atribuida a la finca matriz resulta del certificado técnico incorporado a la escritura, pero no se modifica expresamente la superficie de la misma en el título que se presenta en el Registro para su inscripción. Tal actualización de descripción, que no concurre en el caso de la escritura calificada, siendo del todo deseable, no debe ser obstáculo para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca.

Como señaló la Resolución de 12 de mayo de 2022, una vez iniciado el procedimiento registral mediante la presentación de un título y la petición de inscripción, este se impulsa por el registrador en todos sus trámites, uno de los cuales es la calificación registral. El registrador calificará si el título contiene todas las circunstancias que debe contener el asiento, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria y que las declaraciones son exactas.

Estas circunstancias se regulan en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. Entre ellas las relativas a la descripción de la finca, la cual ha de hacerse como determina el artículo 9.a) y.b), redactados por la Ley 13/2015, de 24 de junio, con su situación física, naturaleza, linderos, superficie, referencia catastral, incorporación de la georreferenciación y estado de coordinación gráfica de la finca con el Catastro.

Por tanto, el título debe contener una serie de declaraciones sobre la descripción de la finca, como la referencia catastral, acreditada a través de la certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida principalmente por medios telemáticos, que se incorpora al título, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que acredita, entre otras circunstancias la representación gráfica de la parcela, a través del archivo GML contenido en el anexo. Respecto de ella, el otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del notario sobre su coincidencia o no con la realidad física del inmueble, conforme al artículo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

Si coincide, se describirá el inmueble en términos coincidentes con los de la certificación catastral, lo que implica una rogación tácita de rectificación de la descripción y de incorporación de la representación gráfica georreferenciada, como ha declarado la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, siempre que la calificación del registrador sea positiva.

Si no coincide, se procederá a subsanar las discrepancias conforme al procedimiento previsto en el artículo 18.3, que no puede producir ninguna repercusión registral, pues la incorporación de esa georreferenciación requiere la aportación de una georreferenciación alternativa a la catastral y la incoación de un expediente del artículo 199 ante el registrador o del artículo 201.1 ante el notario.

Y si se declara que no se puede afirmar tal circunstancia, se mantendrá la descripción del título anterior o la que figure en el Registro, sin que ello pueda excluir la calificación registral gráfica y la incorporación de la georreferenciación de la finca al asiento, cuando el registrador no tenga ninguna duda sobre la correspondencia de la georreferenciación aportada con la descripción registral de la finca, conforme al artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, pues precisamente uno de los objetivos de la Ley 13/2015 es la mejora en la descripción y representación gráfica de los bienes inmuebles, cuya consecución y cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de los particulares.

Desde el punto de vista del registrador, todas las declaraciones han de someterse al tamiz de su calificación.

Indudablemente, la Ley 13/2015 ha completado la fase de calificación del procedimiento registral con una parte referida a la descripción de la finca, que incluye su georreferenciación, lo que la doctrina registral denomina calificación registral gráfica integrada por tres operaciones diferentes, que deben terminar con tres decisiones del registrador: la inscripción de la referencia catastral, la incorporación de la georreferenciación y la constancia del estado de coordinación de la finca con la parcela catastral. Como operación del procedimiento registral, esta fase no puede ser excluida por la voluntad de los particulares. Así, como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 6 de mayo y 3 de octubre de 2014, el principio de voluntariedad de la inscripción no significa que el interesado pueda elegir a su voluntad qué normas del procedimiento registral le son más favorables aplicando solo éstas. Y según las de 8 de mayo y 2 de junio de 2017, la sola presentación del título en el Registro implica la petición de extensión de todos los asientos que puedan practicarse, siendo competencia del registrador determinar cuáles sean éstos, sin imponerse exigencias formales añadidas. Así lo entendió en su fundamento de Derecho tercero la última de las Resoluciones citadas, cuando declaró: «En cuanto al fondo del asunto, se plantea si se cumple el principio de rogación para proceder a la rectificación de la descripción de la finca, incluida la modificación y ampliación de la edificación que consta inscrita. Debe recordarse que, conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario, “presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia”. Como ya ha indicado este Centro Directivo, en base a este precepto, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadida». Por tanto, del hecho de la incorporación de una georreferenciación al título inscribible, aunque en el caso de la catastral, sea obligatoria, se deriva la obligación del registrador de calificarlas y tomar las decisiones correspondientes sobre ella.

Respecto a la incorporación de la georreferenciación, deberá calificar si se ha solicitado expresamente o tácitamente y en caso afirmativo, si se cumplen los requisitos del artículo 9, lo cual permite su incorporación al asiento y la rectificación de la superficie, cuando la diferencia no exceda del 10 % de la cabida inscrita. O si no se cumplen estos requisitos, si existe petición expresa o tácita de iniciar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por describirse la finca con arreglo a la georreferenciación incorporada, por aportar georreferenciación alternativa, o tratándose de la solicitud de una inscripción de obra nueva, por tener dudas el registrador en la identidad de la finca.

Si el registrador no incorpora la georreferenciación por tener dudas en la identidad de la finca, cuando su incorporación es potestativa para el registrador, deberá expresar motivadamente en la nota de despacho del título qué circunstancias lo impiden y que son causa para denegar la incorporación de la georreferenciación de la finca, que declarará como no coordinada gráficamente con el Catastro al practicar el asiento, al que notificará estas causas. Por tanto, la incorporación de la georreferenciación es potestativa para el registrador, cuando el título contenga un archivo GML y la georreferenciación no sea circunstancia necesaria del asiento, es decir que su no incorporación no impida la práctica del asiento literario. Ello es así por la ubicación sistemática del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dirigido al registrador, fuera del ámbito del principio de rogación registral del artículo 6 de la Ley Hipotecaria.

En caso de calificación positiva, existiendo declaración de coincidencia de la georreferenciación catastral con la realidad física del inmueble y describiendo la finca según resulte de ella, el registrador inscribirá la georreferenciación, aunque su petición no sea expresa o exista declaración de voluntad de excluir la inscripción de la georreferenciación o de iniciar el procedimiento de coordinación gráfica con Catastro, pues no son aspectos que estén en el ámbito del principio de rogación, que no puede decidir cómo ha de practicarse la inscripción en aspectos tan trascendentales como el objeto del derecho real, cuya descripción debe ser precisa, dado que el Registro de la Propiedad es una institución que controla la legalidad del tráfico jurídico y se presume exacto.

Si se manifiesta la no coincidencia con la realidad física de la finca, el registrador procederá a calificar y solo podrá incorporar la georreferenciación al asiento, tras la tramitación de un expediente del artículo 199 ante el registrador, o del 201.1 ante el notario, el cual debe ser solicitado por el interesado, pues implica el inicio de un expediente con citación a colindantes. Y esa es la interpretación que debe darse a la doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones como las de (vid., por todas) 6 de mayo de 2016 o 22 de junio de 2021, por la cual para incorporar la georreferenciación al asiento se requiere que se solicite la inscripción de tal representación gráfica y se tramite el procedimiento correspondiente, partiendo de la existencia de una discordancia del Registro con la realidad física.

En el caso del título calificado, no se realiza manifestación por los interesados sobre la coincidencia o no de la georreferenciación incorporada (certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se corresponden con la finca matriz) con la realidad física, pero sí se incorpora la referencia catastral, manifestándose su correspondencia, y se incorpora al título las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas que componen la finca matriz de la división horizontal. En este sentido, no formula dudas la registradora en cuanto a la identidad de la representación gráfica aportada, sino que se limita a señalar que, señalando el certificado técnico incorporado que la superficie de la finca es de 786,49 metros cuadrados, no se aporta informe de validación gráfica que contenga la representación gráfica georreferenciada de la finca que responda a la indicada superficie, señalando, además, que la suma de las superficies que arrojan las certificaciones catastrales incorporadas es de 788 metros cuadrados.

5. Es cuestión esencial en los procedimientos de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, que el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); y que, en caso de calificación negativa, deberá motivar objetiva y fundadamente las dudas de identidad que motivan la negativa a la práctica del asiento (resolución de 15 de junio de 2023, entre otras).

Tales dudas no se explicitan en la nota de calificación recurrida, sino que la registradora se limita a exigir Informe de Validación Gráfica por entender que la representación gráfica catastral de la finca no se corresponde con la misma. Sin embargo, de la suma de la superficie que arrojan las catastrales 7811508DS5171S0002MM, 7811508DS5171S0001XX, 7811509DS5171S0002OM y 7811509DS5171S0001IX, resulta que la superficie atribuida a la misma es de 787 metros cuadrados, resultado del redondeo que Catastro realiza en los datos alfanuméricos contenidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas.

A la vista de ello, y de la solicitud tácita de inscripción de la representación gráfica de la finca, en los términos expuestos, el defecto debe ser revocado.

6. Por lo que se refiere al segundo de los defectos señalados en la nota de calificación, debe señalarse que para la modificación de la obra inscrita, deberá describirse en el título presentado, al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos, conforme a los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, acompañándose, además, si no existe licencia, conforme al artículo 52 de la mencionada norma, certificación técnica coincidente de la mencionada descripción y de fecha de terminación de la construcción, acreditación de que dicha fecha sea anterior al plazo previsto en la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y acompañarse las coordenadas de georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria (lo que no ocurre en el supuesto del título calificado, si bien, al no plantearse como defecto en la nota de calificación no puede ser objeto de esta resolución, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria) y lo dispuesto en el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Tal descripción deberá realizarse en el folio abierto a la finca matriz, por implicar una modificación del título constitutivo de la división horizontal (artículo 17.4 de la Ley sobre propiedad horizontal), al entrañar un aumento de la superficie construida del total edificio (cfr. Resolución de 5 de septiembre de 2018), por lo que debe mantenerse el criterio señalado por la registradora en su nota de calificación, por no tratarse de la mera rectificación de un dato erróneo en la descripción de la superficie del elemento privativo (cfr. Resolución de 18 de abril de 2023).

7. El último de los defectos señalados por la registradora en su nota de calificación consiste en la existencia de discrepancias entre la descripción de la ampliación de obra declarada en el título y la que consta en la certificación técnica incorporada al título, aunque como afirma el recurrente no indica la nota de calificación en qué consisten tales discrepancias, lo cierto es que del mero contraste de las descripciones de las obras en que consiste la ampliación según las descripciones que obran en el título y en el certificado técnico, se aprecia con claridad que la escritura únicamente se refiere a la superficie útil de los trasteros declarados, no haciendo referencia a la superficie construida, no dándose así cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, lo que impediría, a su vez, apreciar si existe correspondencia entre la porción de suelo ocupada por tales edificaciones y las coordenadas de la porción de suelo ocupada por las mismas, si se hubieren aportado. Por lo que también en esto debe confirmarse la nota de calificación.

8. Finalmente, debe señalarse que el título recoge también la constitución de dos subcomunidades, lo que fue calificado por la registradora, con motivo de la anterior presentación del título, entendiendo que se está en presencia de un acto de parcelación, ya que cada uno de los dos elementos que integran sendas subcomunidades cuenta con la adjudicación de un trozo de terreno, dentro de la parcela en que se ubica el edificio, dividiéndose y adjudicándose también los patios interiores, de tal manera que se observa la persistencia de elemento común que justifique una situación de división horizontal, requiriendo la correspondiente licencia. Señala, además, que la parcela mínima, según el planeamiento vigente, es de 500 metros cuadrados, superficie que no respetaría cada una de las dos subcomunidades así creadas.

Ciertamente, la configuración de las subcomunidades así creadas, asimila la situación de hecho a una propiedad horizontal tumbada. Respecto de ésta, la Resolución de 10 de diciembre de 2003 señaló que «la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto del complejo inmobiliario, regulado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad.

La propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la Ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común». Con la modificación del título constitutivo y la creación de las subcomunidades, continúan permaneciendo elementos comunes en la división, pero podría efectivamente plantearse si, en realidad, con ello lo que se propone es realizar un acto de segregación o división de terrenos.

Sin embargo, no habiéndose recogido este defecto formalmente en la nota de calificación notificada al presentante, no procede resolver acerca de si la creación de las subcomunidades entraña un acto de parcelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la posibilidad de emitir nueva nota de calificación, dadas las circunstancias concurrentes en este caso expuestas en el informe de la registradora.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto al primer defecto señalado en la nota de calificación y desestimarlo en cuanto a los demás, confirmando en cuanto a ellos la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por doña R. F. L., abogada, en nombre y representación de don M. A. C. C., contra la calificación del registrador de la Propiedad de Valencia de Don Juan, don Diego Suárez Fernández, por la que se deniega la inscripción de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 21 de septiembre de 2023 por el notario de León, don José Antonio Bollo de Miguel, se otorgaba la aceptación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de doña M. T. C. N., fallecida el día 7 de abril de 2023 en estado de viuda de don J. L. S. F., sin ascendientes ni descendientes. Ocurrió su óbito bajo la vigencia de su último testamento otorgado el día 7 de septiembre de 2020 ante el notario de León, don Francisco Enrique Ledesma Muñiz, en el que instituía herederos por partes iguales a su única hermana y dos de sus sobrinos, que intervenían todos en la escritura.

Interesa a los efectos de este expediente que en el título de adquisición de las fincas del inventario constaba lo siguiente: «Adquiridas por la causante las fincas descritas (…) en cuanto a un a mitad indivisa de las mismas por adjudicación en pago de la liquidación de gananciales, disuelta por el fallecimiento de su esposo, don J. L. S. F., y en cuanto a la mitad indivisa restante por adjudicación en la herencia de su citado esposo, y todo ello formalizado en escritura otorgada en León, ante el notario don Gustavo Parco Arrondo, el día 4 de junio de 2019 (…)».

En el Registro, la finca constaba inscrita el día 15 de noviembre de 2019 de la siguiente forma: «(…) testamento abierto de 27 de diciembre de 2018, ante el mismo notario de la escritura que motiva este asiento (…) en el que instituye como única y universal heredera en pleno dominio, a su citada esposa, sustituida vulgar y fideicomisariamente de residuo por partes iguales (…) por los que sobrevivan si alguno premuere. Especifica en cuanto al fideicomiso de residuo que doña M. T. C. N. podrá disponer libremente de los bienes adquiridos por actos intervivos a título oneroso, produciéndose la subrogación real de lo adquirido (…) Inscribo el pleno dominio de la finca de este número, a favor de doña M. T. C. N., por título de herencia testada, con la sustitución fideicomisaria de residuo que se indica en el testamento». La inscripción fue causada por escritura de adjudicación de la herencia de don J. L. S. F. otorgada el día 4 de julo de 2019 ante el notario de León, don Gustavo Parco Arrondo.

II

Presentada el día 8 de febrero de 2024 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia de Don Juan, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificado el precedente documento, que se presentó a las diez horas cuarenta y cinco minutos del día 8 de febrero de 2.024, Asiento 532 del diario 113, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe deniega la inscripción de la finca descrita bajo el número 2, única radicante en esta demarcación registral, por el siguiente defecto:

Hecho: figura la finca inscrita a favor de doña M. T. C. C., con la sustitutición [sic] fideicomisaria de residuo establecida en el testamento de Don J. L. S. F., a favor de Doña M. A. F. A., Don O. G. G., Doña M. G. F. y Doña S. G. F. como sustitutos, y en virtud de dicha cláusula, doña M. T. sólo podía disponer de dicha finca en virtud de actos inter vivos, pero no mortis causa, por lo que dicho bien no puede inventariarse en sus operaciones particionales, ya que al haber entrado en vigor la cláusula de sustitución fideicomisaria, dichos bienes deben considerarse titularidad de los sustitutos.

Fundamento de Derecho: artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

No se tomó anotación preventiva de suspensión al no haber sido solicitada expresamente.

Se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.

Contra la presente nota de calificación (…).

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Diego Suárez Fernández registrador/a de Registro Propiedad de Valencia de Don Juan a día veintiuno de marzo del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, doña R. F. L., abogada, en nombre y representación de don M. A. C. C., interpuso recurso el día 15 de mayo de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«1. Dña. M. T. adquirió la finca objeto de litis mediante escritura de liquidación de sociedad de gananciales y aceptación de herencia de su esposo de fecha 4 de junio de 2019, con n.º de protocolo 941, y suscrita ante el Notario D. Gustavo Parco Arrondo (…).

De referida se desprenden dos hechos indiscutibles.

a. La meritada finca pertenecía a la sociedad de gananciales formada por el matrimonio Dña. M. T. C. N., con DNI.–(…) y D. J. L. S. F., con DNI (…).

b. Que, en virtud del documento público referido, el 50 % de la finca le corresponde a M. T. C., por adjudicación de su porcentaje en la sociedad de gananciales, en consecuencia, se integra en su masa hereditaria, y por tanto puede disponer libremente del mismo. Esto es, entra en el haber hereditario de Dña. M. T.

c. El otro 50 % le pertenece por herencia de su difunto esposo, gravado con el fideicomiso de residuo a favor de las personas que se indican en el testamento de su esposo que, obra unido a la escritura.

Tercero. Por tanto, el 50 % de esa finca deberá inscribirse a nombre de su heredero D. M. A. C. C., en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de herencia de su tía Dña. M. T. C. N.

Cuarto. En cuanto a la inscripción del 50 % de la finca, gravada con el fideicomiso de residuo.

El fideicomiso de residuo establecido es una modalidad fiduciaria condicional en el que los fideicomisarios no adquieren el derecho hasta el cumplimiento de la condición.

El fideicomiso de residuo no es realmente una sustitución fideicomisaria (art. 781 y siguientes cc), desde el momento en que falta el requisito de que el fiduciario está obligado a conservar los bienes objeto del fideicomiso. Razón por la cual en el fideicomiso de residuo no existe prohibición de disponer de los bienes conforme se deduce del art. 783, in fine.

El fideicomiso, no concreta aquello que deba quedar, sino si queda algo (si quid superit) a la muerte del fiduciario.

Por lo que de ninguna manera los fideicomisarios podrán considerarse titulares del 50 % de dicha finca, puesto que no se ha llevado a cabo lo que indica el Art. 783 in fine del Código Civil.

Para que sean válidos los llamamientos a la sustitución fideicomisaria, deberán ser expresos.

Art. 783 Código Civil. El fiduciario estará obligado a entregar la herencia al fideicomisario, sin otras deducciones que las que correspondan por gastos legítimos, créditos y mejoras, salvo el caso en que el testador haya dispuesto otra cosa.»

IV

Mediante escrito, de fecha 29 de mayo de 2024, el registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación alguna.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 657, 667, 675, 715, 743, 773, 781, 786, 792, 793 y 1284 y siguientes del Código Civil; 14, 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 76 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1948, 21 de noviembre de 1956, 2 de diciembre de 1966, 2 de septiembre de 1987, 23 de junio de 1998, 7 de noviembre de 2008, 18 de enero y 13 de mayo de 2010, 30 de octubre de 2012 y 25 de noviembre de 2014; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 1962, 27 de marzo de 1981, 10 de noviembre de 1998, 17 de septiembre de 2003, 27 de octubre de 2004, 26 de junio de 2007, 18 de enero de 2010, 30 de abril de 2014, 9 de junio, 29 de julio y 19 de octubre de 2015, 26 de mayo, 10 de junio y 22 de noviembre de 2016, 19 de abril y 26 de junio y 20 de julio y 15 de diciembre de 2017 y 19 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de julio de 2022.

1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que concurren los hechos y circunstancias siguientes:

– Mediante escritura otorgada el día 21 de septiembre de 2023 se formaliza la aceptación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de doña M. T. C. N., fallecida el día 7 de abril de 2023, en estado de viuda de don J. L. S. F., sin ascendientes ni descendientes. En su último testamento, de fecha 7 de septiembre de 2020, instituye herederos por partes iguales a su única hermana y dos de sus sobrinos. Intervienen los tres en la escritura.

– En el título de adquisición de las fincas del inventario consta lo siguiente: «Adquiridas por la causante las fincas descritas (…) en cuanto a un a mitad indivisa de las mismas por adjudicación en pago de la liquidación de gananciales, disuelta por el fallecimiento de su esposo, don J. L. S. F., y en cuanto a la mitad indivisa restante por adjudicación en la herencia de su citado esposo, y todo ello formalizado en escritura otorgada en León, ante el notario don Gustavo Parco Arrondo, el día 4 de junio de 2019 (…)».

– En el Registro, la finca consta inscrita el día 15 de noviembre de 2019 de la siguiente forma: «(…) testamento abierto de 27 de diciembre de 2018, ante el mismo notario de la escritura que motiva este asiento (…) en el que instituye como única y universal heredera en pleno dominio, a su citada esposa, sustituida vulgar y fideicomisariamente de residuo por partes iguales (…) por los que sobrevivan si alguno premuere. Especifica en cuanto al fideicomiso de residuo que doña M. T. C. N. podrá disponer libremente de los bienes adquiridos por actos intervivos a título oneroso, produciéndose la subrogación real de lo adquirido (…) Inscribo el pleno dominio de la finca de este número, a favor de doña M. T. C. N., por título de herencia testada, con la sustitución fideicomisaria de residuo que se indica en el testamento». La inscripción fue causada por escritura de adjudicación de la herencia de don J. L. S. F. otorgada el día 4 de julo de 2019 ante el notario de León, don Gustavo Parco Arrondo –título que no se aporta al expediente–.

El registrador señala como defecto que la finca figura inscrita a favor de la causante con la sustitución fideicomisaria de residuo establecida en el testamento de don J. L. S. F. a favor de doña M. A. F. A., don O. G. G. y doña M. y doña S. G. F. como sustitutos, y en virtud de dicha cláusula, la causante sólo podía disponer de dicha finca en virtud de actos inter vivos, pero no mortis causa, por lo que dicho bien no puede inventariarse en sus operaciones particionales, ya que al haber entrado en vigor la cláusula de sustitución fideicomisaria, dichos bienes deben considerarse titularidad de los sustitutos.

La recurrente alega lo siguiente: que la finca fue adquirida en liquidación de la sociedad de gananciales y herencia del esposo de la causante, por lo que en cuanto al 50 % le pertenece sin carga del fideicomiso de residuo y el otro 50 % restante lo es con la carga, por lo que procede la inscripción en cuanto a la mitad de la finca.

2. En este expediente, no se discute por la recurrente la existencia e interpretación de la cláusula testamentaria que establece la previsión para el caso de que la instituida heredera no hubiese dispuesto de los bienes; recurrente y registrador coinciden en que la sustitución fideicomisaria de residuo comprende la disposición por actos «inter vivos» y a título oneroso y por tanto ha de encuadrarse en la figura del fideicomiso de residuo.

El artículo 781 del Código Civil no define la sustitución fideicomisaria, sino que establece los límites a aquellos supuestos en los que el fiduciario tiene la obligación de conservar los bienes –«(…) serán válidas siempre que no pasen (…)»–. Por su parte, el artículo 783 permite que tal obligación pueda ser modalizada por voluntad del instituyente: «(…) salvo el caso en que el testador haya dispuesto otra cosa». Por tanto, lo que constituye la esencia de la sustitución fideicomisaria es la existencia del llamamiento sucesivo, lo que lleva a admitir que caben dos modalidades, la normal con obligación de conservar, y la de residuo, en la que con mayor o menor amplitud se conceden al primer llamado facultades de disposición sobre los bienes.

Así, ha puesto de relieve esta Dirección General que en los fideicomisos de residuo lo condicional no es el llamamiento en sí, sino su contenido, es decir, no se condiciona la cualidad sino el «quantum» de la misma. Está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ejercitarse a título gratuito y también «mortis causa», si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa. Por tanto, en la sustitución fideicomisaria de residuo el fideicomisario es heredero desde la muerte del causante fideicomitente, pero el contenido de la herencia será mayor o menor en función de los actos dispositivos del fiduciario. El fideicomisario, aunque solo tenga una expectativa, es heredero. En el fideicomiso de residuo hay cierta condicionalidad, pero no en el llamamiento, que es puro –de forma que el fideicomisario adquiere su derecho desde la muerte del causante y lo transmite a sus herederos– sino en el «quantum» de lo que se recibirá.

Conforme a esta apreciación, el tracto sucesorio es el siguiente: fallecida la esposa del testador, respecto de los bienes provenientes de la masa hereditaria de su marido que no habían sido dispuestos, suceden los herederos o los legatarios de residuo; así pues, dada la falta de disposición a título oneroso por parte de la fiduciaria, hacen tránsito los bienes legados a los respectivos sustitutos fideicomisarios, sucediéndole de manera directa, como es propio en las sustituciones fideicomisarias.

3. Por tanto, al tratarse de un fideicomiso de residuo, conviene recordar la doctrina de esta Dirección General a que se refiere la Resolución de 9 de junio de 2015 (reiterada en otras citadas en los «Vistos» de la presente como las de 16 de julio de 2015, 19 de diciembre de 2019 y 2 de julio de 2020) en los siguientes términos:

«No debe sorprender que, habida cuenta de las dificultades que toda definición jurídica comporta (baste recordar que, como afirmara Javoleno en sus “Epistulae” –D.50.17.202–, “omnis definitio in iure civile periculosa est; parum es enim, ut non subverti possit”), el Código Civil ofrezca, más que una definición, una aproximación al concepto de sustituciones fideicomisarias, al referirse a ellas en el artículo 781 descriptivamente respecto de uno de los elementos que es considerado como natural y no esencial de dicha institución jurídica (la obligación de que el heredero “conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia”).

En efecto, frente a la sustitución fideicomisaria ordinaria, en el denominado fideicomiso de residuo se faculta al primer llamado para disponer de los bienes hereditarios o fideicomitidos, por lo que la posición del fideicomisario queda en términos materiales notoriamente disminuida, siendo especialmente ilustrativas de las siguientes afirmaciones contenidas en la Resolución de este Centro Directivo de 17 de septiembre de 2003: “(…) hay un primer llamamiento pleno, total, e ilimitado en vida del beneficiario; el primer llamado es un heredero completo en el tiempo y en las facultades que adquiere, con una sola restricción que operará después de su muerte; la herencia fideicomitida (o el patrimonio fideicomitido ya liquidado, si se aceptó a beneficio de inventario) se integra plenamente en el patrimonio del primer llamado y pasa a responder de las deudas de este como los demás bienes que integran hasta ese momento dicho patrimonio, sin ninguna relación de preferencia entre unos y otros, y esta responsabilidad persiste al fallecimiento de ese primer llamado; el llamamiento al residuo en modo alguno limita en vida las facultades del primer llamado, que es dueño pleno y con plenas facultades de disposición ínter vivos. Ese llamamiento al residuo lo único que implica es que una vez fallecido el primer llamado y liquidadas sus deudas, los bienes que procedan del fideicomitente, quedan sustraídos a la ley que regulará la sucesión del primer llamado, y seguirán el orden sucesorio predeterminado por el fideicomitente”.

El fideicomiso de residuo es una sustitución fideicomisaria con unos rasgos distintivos propios, pues aunque en él se mantiene lo que se suele considerar como esencial a su naturaleza jurídica de toda sustitución fideicomisaria, cual es el llamamiento múltiple, en ella el deber de conservar los bienes fideicomitidos (no esencial sino natural, como ha quedado expuesto), puede adquirir diversas modalizaciones a la vista de las facultades dispositivas, más o menos amplias, que haya conferido el testador. Y tradicionalmente se ha venido considerando que la mayor o menor amplitud de la facultad de disposición concedida al fiduciario da lugar a la aparición del fideicomiso “si aliquid supererit” (“si queda algo”) y del fideicomiso o “de eo quod supererit” (“de lo que deba quedar”).

En el fideicomiso “si aliquid supererit” se exime totalmente al fiduciario del deber de conservación, de tal forma que se concede al mismo la facultad de disposición de los bienes de la herencia, de suerte que el fideicomisario sólo podrá enajenar o gravar aquellos bienes hereditarios de los que el fiduciario, pudiendo disponer, no haya dispuesto. Mediante el fideicomiso “de eo quod supererit” se exime del deber de conservación de los bienes hereditarios al fiduciario únicamente respecto de parte de la herencia, de modo que el fideicomisario tendrá derecho a todo lo que quede de la parte disponible de la herencia, si quedase alguna parte, y a la íntegra parte de la herencia que por expresa voluntad del testador debía conservarse para entregárselo a aquel.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2012, atendiendo al desenvolvimiento jurisprudencial de la figura (Sentencias de 13 de diciembre de 1974, 25 de abril de 1983, 22 de julio de 1994 y 29 de diciembre de 1997), describe su caracterización según los siguientes criterios: “A) En primer lugar debe señalarse que el fideicomiso de residuo se integra en la estructura y unidad del fenómeno sucesorio como una proyección de la centralidad y generalidad que presenta la institución de heredero. Quiere decirse con ello, entre otras cosas, que el llamamiento a los herederos fideicomisarios no es condicional, sino cierto desde la muerte del testador; resultando más o menos incierto el caudal o cuantía a heredar, según la modalidad del fideicomiso dispuesto. El fideicomisario, según el ‘ordo sucessivus’, o llamamientos a sucesivos herederos como nota común y esencial en toda sustitución, trae directamente causa del fideicomitente o testador, pues el fiduciario, a estos efectos, no transmite derecho sucesorio alguno que no estuviere ya en la esfera hereditaria del fideicomisario (artículo 784 del Código Civil). B) En segundo lugar también debe señalarse que, aunque pueda aceptarse que la obligación de conservar los bienes hereditarios resulte una nota natural y no esencial al instituto, lo es sin detrimento de su valor conceptual y analítico, esto es, respecto de lo incierto del residuo en sí mismo considerado. Quiere decirse con ello, entre otras cosas, que aunque el heredero fiduciario venga autorizado con las más amplias facultades de disposición, ya a título gratuito, o bien mortis causa, no por ello deja de tener sentido conceptual la obligación de conservar en lo posible, y conforme al objeto del fideicomiso, los bienes hereditarios en orden al heredero fideicomisario; todo ello de acuerdo a los parámetros de las exigencias de la buena fe en el ejercicio de los derechos, o de la sanción derivada del abuso del derecho o de su ejercicio fraudulento. De esta forma se comprende mejor el juego conceptual de los artículos 781 y 783 del Código Civil. Así, por ejemplo, dentro de la previsión testamentaria, la facultad de disponer deberá entenderse restrictivamente conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo. En parecidos términos de lógica jurídica los límites, ya testamentarios o generales, al ejercicio de estas facultades de disposición también determinarán la carga de la prueba, según la mayor o menor amplitud de las facultades concedidas. Así, por ejemplo, y dentro siempre de la previsión testamentaria, en los supuestos en que el heredero fiduciario venga autorizado con las más amplias facultades de disposición, la posible impugnación de la transmisión efectuada correrá a cargo del fideicomisario que deberá probar que, fuera del objeto del fideicomiso, el fiduciario vació el contenido del mismo actuando de mala fe o de forma fraudulenta o abusiva (…)».

En la doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 9 de junio de 2015, 28 de enero de 2020 y 6 de septiembre de 2022, entre otras) se interpreta en numerosas ocasiones el alcance de la figura de la sustitución fideicomisaria de residuo, para determinar si estaban incluidas o no por defecto las facultades dispositivas a título oneroso o gratuito «inter vivos» o «mortis causa». Así, se ha afirmado por esta Centro Directivo que, si no se le faculta expresamente en el testamento al heredero fiduciario, este no tiene facultades de disposición a título gratuito, ni por tanto mortis causa; que no se puede considerar como sustitución preventiva de residuo una disposición testamentaria en la que se otorgan al fiduciario facultades dispositivas de los bienes a título oneroso e inter vivos, sin atribución de facultades de disposición mortis causa; y se añade que el poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente por el fideicomitente.

Conforme a esta doctrina –«la facultad de disponer deberá entenderse restrictivamente conforme a la finalidad de conservación que informa al fideicomiso de residuo»–, a falta de otra expresión, se interpreta que las facultades de disposición del fiduciario de residuo se refieren a los actos a título oneroso e inter vivos, de modo que para considerar que incluye actos a título gratuito o mortis causa, se exige expresa autorización para el ejercicio de esas facultades en tales términos. Así, la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2019, pone de relieve que «está expresamente admitido que las facultades de disposición pueden ser a título gratuito y también mortis causa si bien es preciso que sean atribuidas de manera expresa».

4. En la inscripción registral del gravamen fideicomisario consta lo siguiente: «Especifica en cuanto al fideicomiso de residuo que doña M. T. C. N. podrá disponer libremente de los bienes adquiridos por actos intervivos a título oneroso». Con estos parámetros y no habiendo sido aportado al expediente el testamento del primer causante –aun cuando la recurrente dice que se aporta– ha de confirmarse el defecto señalado.

Alega la recurrente que el título de adquisición de la testadora era el de liquidación de sociedad de gananciales respecto del 50 % de la finca y que, por ello, se solicita al menos sea inscrita esa parte. Pues bien, a falta de aportación del citado título de adquisición –que no consta en el expediente–, y a la vista del contenido del Registro –«inscribo el pleno dominio de la finca de este número, a favor de doña M. T. C. N., por título de herencia testada, con la sustitución fideicomisaria de residuo que se indica en el testamento»– no puede más que confirmarse el defecto señalado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por J. C. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Tías, don Francisco Javier Nieto González, por la que se deniega la inscripción de la inmatriculación de una finca, por invadir otras previamente inscritas.

Hechos

I

Mediante escritura pública autorizada el día 10 de octubre de 2023 por el notario de Tías, don Javier Jiménez Cerrajería, con el número 1.444 de protocolo, don J. F. y don J. C. M. elevaban a público un contrato privado por el que el primero vendía al segundo una porción de terreno en el término municipal de Tías, parcela 404 del polígono 21, cuya referencia catastral era 35028A021004040000SQ, con una superficie de 5.516 metros cuadrados, que lindaba al norte con la referencia catastral 35028A021004020000SY, sur con la referencia catastral 35028A021001680000SS, este con camino con referencia catastral 35028A021090050000SH y oeste con la referencia catastral 35028A021001680000SS, manifestando los otorgantes que la misma no figuraba inmatriculada y que fue adquirida por compra a don P. G., sin que pudiera acreditarlo documentalmente.

II

Presentada el día 20 de octubre de 2023 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Tías, causando el asiento de presentación número 1.736 del Diario 64, fue objeto de una primera calificación negativa, de fecha 6 de noviembre de 2023, por haberse producido «manifestaciones en sede registral por parte de sus titulares sobre la coincidencia, total o parcial, con la que es objeto de compraventa, lo que plantea dudas sobre si pudiera figurar la finca de la que se certifica, total o parcialmente ya inscrita y corresponderse con todo o parte del resto de las mismas». y porque no se acredita su adquisición previa mediante documento público.

III

Contra la anterior calificación se interpuso recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que se resolvió por la Resolución de fecha 14 de febrero de 2024, la cual estimaba parcialmente el recurso presentado y ordenaba al registrador la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para confirmar o disipar las dudas en la identidad de la finca no inmatriculada, por poder invadir fincas colindantes inscritas y así prevenir una posible doble inmatriculación.

IV

El registrador de la Propiedad, en cumplimiento de la citada resolución, inició el día 1 de marzo de 2024 la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, iniciando el trámite de comunicación a los titulares de las fincas colindantes, el cual concluyó el día 11 de abril de 2024.

En dicho trámite, compareció ante el registrador, el día 1 de abril de 2024, don F. R. J., como titular de la finca registral número 14.445 del término de Tías, y se opuso a la inscripción de la base gráfica catastral de la finca referida por invadir su finca, según descripción acreditada en informe técnico aportado en el expediente 360/63, tramitado conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, que culminó con resultado negativo, precisamente por la oposición del ahora promotor del expediente.

El día 3 de abril de 2024 compareció don R. E. M., como titular de la finca registral número 35.382 del término de Tías, el cual se opuso a la inscripción de la base gráfica de la finca referida por invadir la finca de su propiedad, casi en su totalidad, concretamente en 1.155,55 metros cuadrados, lo que acreditaba con informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, el cual acompañaba escrito de alegaciones.

El día 5 de abril de 2024 compareció el promotor del expediente y recurrente, como titular de la finca registral número 12.251 del término de Tías, que se correspondía con la parcela catastral con referencia 35028A021001690000SZ, que colindaba por el oeste con la que era objeto del expediente, para alegar que la parcela objeto del expediente, con referencia 35028A021004040000SQ, estaba perfectamente identificada en su extensión, configuración y linderos, en la cartografía catastral, habiendo sido poseída pública, pacífica e ininterrumpidamente hasta que en el mes de febrero de 2023, tuvo que comparecer ante el Registro de la Propiedad en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para oponerse a la inscripción de la georreferenciación de la finca número 14.445 del término de Tías, que se correspondía con la parcela con referencia catastral 35028A021004020000SY, que colindaba por el norte con la que era objeto del presente expediente. Respecto de la finca número 13.772, se correspondía con la parcela con referencia catastral 35028A021001680000SS, siendo su realidad física coincidente con la jurídica, por lo que no formulaba alegación en el expediente. Concluía, por tanto, que su parcela catastral colinda con las parcelas antes citadas. Por ello, la alegación realizada por don R. E. M., como titular de la finca registral número 35.382 del término de Tías no debería admitirse, pues dicha persona no figuraba como titular de ninguna de las parcelas colindantes con la suya, cuya titularidad catastral pertenecía a otras personas y su finca carecía de referenciación catastral inscrita. La finca registral número 35.382 se describía como: «Porción de terreno, donde llaman (…) término municipal de Tías. Tiene una superficie de 5.000 metros cuadrados. Linda por norte con F. H. B., sur camino, oeste camino y este Barranco», y no estaba coordinada con el Catastro. Observaba el alegante que de la propia descripción resultaba que la finca no estaba en la zona de E. R. y que su naturaleza era urbana y no rústica. Además, su lindero norte, don F. H. B. era titular de la parcela 166 del polígono 21, que colindaría al sur con la 402 y no con la 404 objeto del expediente.

El registrador cerró el expediente el día 11 de abril de 2024, estimando las alegaciones de los colindantes notificados, siendo objeto de la siguiente nota de calificación:

«Datos del Documento.

Asiento 1736 Diario 64 (NE 8639/2023).

Fecha del documento: 10/10/2023.

Autorizante: Javier Jiménez Cerrajería.

Protocolo: 1444/2023.

Francisco Javier Nieto González, Registrador de la Propiedad del distrito hipotecario de Tías, he calificado negativamente el documento de referencia, al apreciar en el mismo la existencia de causas impeditivas para su inscripción, sobre la base de los siguientes

Antecedentes de hecho.

Los que resultan del documento presentado, en cuya virtud Don J. F. y J. C. M. elevan a público un contrato privado por el que el primero vende al segundo una porción de terreno en (…), término municipal de Tías, parcela 404 del polígono 21, que manifiesta no figura inmatriculada, y que fue adquirida por compra a Don P. G. sin que pueda acreditarlo documentalmente. No obstante lo expuesto, del examen de los Libros del Registro y de acuerdo con los protocolos de identificación gráfica, resulta que la localización de la finca cuya inmatriculación se pretende coincide parcialmente con la de otras, como son la número 14.445 de Tías, respecto de la cual se ha pretendido la inscripción de su base gráfica alternativa, en cuyo expediente, tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria compareció, además del ahora vendedor, Don E. R. M. M. identificando su finca, registral 35382 de Tías, con la parcela catastral objeto de compraventa. Calificado desfavorablemente el documento por acuerdo dictado el 06 de noviembre de 2023 e interpuesto recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en cumplimiento de la resolución dictada el 14 de febrero de 2024 se procedió a la apertura de expediente conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a los titulares de las fincas cuya posible invasión intuye el registrador, para decidir finalmente en consecuencia sobre la inmatriculación pretendida. En el curso de dicho expediente, se ha planteado oposición por parte de titulares afectados, y no se ha aportado título público de adquisición de la finca por el vendedor, Don J. F.

Fundamentos de Derecho.

Son de aplicación los artículos 18, 19, 19 bis, 198, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 105 y 298 del reglamento para su ejecución y la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de 14 de febrero de 2024.

Primero.–En cumplimiento de Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se ha tramitado procedimiento conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a los titulares de las fincas cuya posible invasión intuye el registrador, para decidir finalmente en consecuencia sobre la inmatriculación de la finca objeto de compraventa al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En el curso de dicho expediente, se han presentado alegaciones por Don F. R. J. y por Don E. R. M. El primero se opone a la inmatriculación e inscripción de la base gráfica catastral de la finca referida por invadir la de su propiedad, finca 14.445 de Tías, según descripción acreditada en informe técnico aportado en el expediente 360/63 tramitado conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (expediente por él iniciado para la inscripción de la base gráfica de su finca). Y el segundo manifestó su oposición por invadir parcialmente la de su propiedad, finca 35382 de Tías, según acredita con informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.

La oposición manifestada en su día por el ahora vendedor Don J. F., a la inscripción de la base gráfica de la finca registral 14.445 de Tías por invasión de la parcela catastral 404, y la manifestada por el titular de aquella Don F. R. J. en el expediente tramitado para la inmatriculación de la que es objeto del documento presentado, revelan claramente que no están claros los límites entre las propiedades, y existen dudas reconocidas por ambas partes de que una porción del espacio de la catastral se corresponde en realidad con la superficie de la ya inscrita.

Por otro lado Don E. R. M. M. se opuso en el citado expediente por invasión de la base física de la finca de su propiedad, registral 35.382, formada por agrupación de las números 23.740, 23.741 y 23.742, procedentes de segregación por el lindero norte de la registral 13.772 y que según el informe de validación gráfica que se aportó en su día ocuparía gran parte de la parcela catastral 404 objeto de compraventa en el documento que motiva el recurso. De esta misma finca matriz 13.772 se segregaron por su lindero sur este las registrales 19007, 19008 y 19009, vendidas precisamente a Don J. F., quien las agrupó para formar la 36200, que vendió a Lurico SL y que como se ha dicho está situada más al sur, lo que confirma el plano catastral. Del historial registral de la finca 13.772 se desprende que era una finca de gran extensión que llegaba hasta el camino situado al Norte, y de ella proceden tanto las citadas 14.445 como la 35.382, aparte de otras. En el curso del expediente ahora tramitado, Don E. R. M. M. ha reiterado su oposición por entender que la finca registral de su propiedad incluye dentro de sus límites parte de la catastral objeto del documento presentado.

Todo ello obliga a concluir en la resolución negativa del expediente para la inmatriculación de la finca referida, sin perjuicio de que el interesado pueda instar el oportuno deslinde o aportar una base gráfica alternativa considerada correcta por las partes, previa la rectificación de la descripción literaria de la finca en el documento presentado.

Segundo.–Como se hizo constar en el acuerdo de calificación de fecha 06 de noviembre de 2023, según el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción por la Ley 13/2015, “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.” Por tanto, la inmatriculación por esta vía exige que el documento de adquisición por el transmitente sea igualmente público y documente una adquisición producida al menos un año antes, que el registrador pueda apreciar identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos y que esta coincida además plenamente con el Catastro. En el presente caso el vendedor carece de titulación pública, por lo que no procede la inscripción. Y sin que pese a lo reclamado por el recurrente en su escrito ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública- haya podido aportar título público de adquisición con el fin de subsanar el defecto.

Visto lo expuesto

Acuerdo

Suspender la inscripción del documento.

Contra lo resuelto en el presente acuerdo de calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Francisco Javier Nieto González registrador/a de Registro Propiedad de Tías a día quince de abril del dos mil veinticuatro.»

V

Contra la anterior nota de calificación, don J. C. M. interpuso recurso el día 16 de mayo de 2024 mediante escrito en el que formulaba las siguientes alegaciones:

«Primera.–El recurrente adquirió de don J. F. la finca rústica, parcela 404, del polígono 215 sita en (…), término municipal de Tías. Dicha parcela figura catastrada a favor del transmitente desde hace más de veinte años. Desde 1970, el compareciente reside en la vivienda sita en la registral 12251 de Tías, que se corresponde con la catastral 169, del mencionado polígono 21 y es colindante por el Oeste de la parcela objeto de la compraventa. Por tener su residencia habitual en una finca colindante, el vendedor, sr. F., es conocido y tenido como propietario de la reseñada parcela 404 desde hace más de treinta años.

En cuanto a la realidad física de la citada parcela 404, ésta se encuentra perfectamente identificada en su extensión, configuración y linderos en la planimetría catastral y en el Informe técnico, que figura unido al documento notarial. Su descripción es “Rústica: parcela situada en (…), término municipal de Tías, donde llaman (…) Tiene una superficie de cinco mil quinientos dieciséis metros cuadrados, es la parcela catastral número 404 del polígono 21, referencia catastral 35020A02104040000SQ. Linda: Norte: parcela catastral número 402 del polígono 21; Sur, Parcela catastral número 168 del polígono 21; Este o Naciente: Camino de Tierra; Oeste o Poniente, parcela catastral 169 del polígono 21.

Además, la parcela 404 está amojonada y el vendedor, señor F. ha ostentado la quieta, pacífica e ininterrumpida posesión desde su adquisición, hace más de treinta años, sin que nadie le haya perturbado hasta marzo de 2023, cuando fue emplazado por el Registro de la Propiedad para comparecer en el Expte del art. 199 de la Ley Hipotecaria, instado por los cónyuges Don F. R. J. y doña S. M. G. T., propietarios de la registral 14.445 de Tías, coincidente con la catastral 402, del Polígono 21.

Así consta en el acta de su comparecencia que se opuso a dicha pretensión porque suponía la invasión de su parcela 404 en una extensión de 900 m2.

El propio Sr. Registrador de la Propiedad de Tías emitió, el 1 de septiembre de 2023, Certificado que acredita que la parcela 404 “no figura inscrita…”. Si bien, no obstante, “resulta que la finca referida presenta coincidencias en su ubicación, paraje y linderos con las registrales números 13.772 y 14.445 de Tías,”

En cuanto a la registral 13.772, la misma se corresponde con la catastral 168, lindero Sur de la parcela objeto de la compraventa, estando su situación física reflejada con exactitud en el plano catastral, sin que los propietarios tengan duda o controversia de clase alguna al respecto.

Y, en relación a la registral 14.445, que se corresponde con la catastral 402 y es el lindero Norte de la parcela 404, se recoge en el Certificado registral de 1 septiembre de 2023 que sus titulares, doña S. M. G. T. y esposo, presentaron instancia el 22 de diciembre de 2022 solicitando “rectificación de la finca 14.445… al amparo del art. 199.2 de la L.H. para la coordinación de la finca por medio de la representación gráfica georreferenciada alternativa.” y que se ha “Finalizado el expediente por acuerdo dictado por el Registrador con fecha 7 de junio de 2023.” Teniendo en cuenta que el indicado expediente concluyó sin que los propietarios de la registral 14.445 de Tías hayan podido acreditar que la extensión de su propiedad es superior o distinta a la que se refleja en la planimetría catastral (parcela 402 del polígono 21), la realidad física posesoria se mantiene tal y como se recoge en el plano catastral, con una extensión de cinco mil metros cuadrados, siendo sus colindantes, por el Norte parcelas 166 y 016 del polígono 21; Sur, parcela 404 del polígono 21; Este, parcela 166 y camino; Oeste, parcela 167.

Segunda.–Primera calificación negativa del Registrador de la Propiedad y primer recurso gubernativo.

El 7 de noviembre de 2023, el Registrador de Tías calificó negativamente el título público ya detallado y acordó “suspender la inscripción” del mismo. En esa primera calificación negativa, se mencionó, por primera vez, que en el Expediente del art. 199.2 L.H. (Expediente 360/63) instado por los propietarios de la registral 14.445 de Tías, “compareció, además del ahora vendedor, don E. R. M. M. identificando su finca, registral 36.382 de Tías, con la parcela catastral objeto de compraventa”.

El 7 de diciembre de 2023, el aquí recurrente formalizó recurso gubernativo ante esa Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al estimar no ajustado a Derecho que se suspendiera la inmatriculación de una finca por indicios de invasión de otras ya inmatriculadas, basando tales indicios en manifestaciones hechas por los interesados en un procedimiento registral anterior y ya extinguido (Expte. 360/63). Y, en consecuencia, el recurrente solicitó, en síntesis, que se procediera “a la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Tías del documento notarial otorgado el 10 de octubre de 2023, ante el Notario de Puerto del Carmen, don Javier Jiménez Cerrajería, protocolo 1444.”

El 19 de febrero de 2024 le fue notificada a esta parte la Resolución, de 15/02/2024 mediante la cual esa “Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso”, confirmando “la calificación registral en cuanto que suspende la inmatriculación pretendida… Todo ello sin perjuicio de que, conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo, dentro de la vigencia y al amparo del mismo asiento de presentación, para confirmar o disipar tales dudas, procede la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a los titulares de las fincas cuya posible invasión intuye el registrador, para decidir finalmente en consecuencia. Y todo ello sin que las manifestaciones que tales interesados pudieran haber efectuado en otros procedimiento distinto o anteriores y ya extinguidos vinculen a tales interesados… Tampoco sería procedente que, en caso de omisión de alegaciones en el nuevo procedimiento, el registrador pudiera, cuando tome su decisión final, en el presente procedimiento, utilizar o ‘rescatar’ alegaciones que se hubieran formulado en otros procedimientos distintos, anteriores, y ya extinguidos como único fundamento de una hipotética calificación negativa.”

Tercera.–Tramitación del expediente del art. 199 de la Ley Hipotecaria (Ref. 1736/64).

El 6 de marzo de 2024, el aquí recurrente recibió comunicación del Registrador de la Propiedad de Tías, donde se procedía a la “apertura de procedimiento conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a titulares de las fincas cuya posible invasión intuye el registrador, para decidir finalmente en consecuencia sobre la inmatriculación de la finca siguiente:

“Rústica.–Porción de terreno en donde llaman (…), en el término municipal de Tías. Tiene una superficie de cinco mil quinientos dieciséis metros cuadrados (5.516 m2). Linderos: Norte, referencia catastral 35028A021004020000SY; Sur, referencia catastral 35028A021001680000SS; Este, camino con referencia catastral 35028A021090050000SH; y Oeste, referencia catastral 35028A021001690000SZ. Referencia catastral 35020A02104040000SQ.”

En el plazo legalmente conferido al efecto, esta parte formuló las oportunas alegaciones, las cuales damos aquí por reproducidas, y adjuntó un informe técnico, suscrito el 4 de abril de 2024, por el Ingeniero Técnico, J. E. A. P. El señor A. P. complementó así su anterior Informe, de septiembre de 2023, el cual está unido al documento notarial cuya inscripción registral se solicita. El Técnico reiteró y confirmó los siguientes extremos:

– Que la reseñada parcela 404 estaba catastrada a favor del transmitente, don J. F., como acredita la certificación catastral descriptiva y gráfica de 20/09/2023.

– Que la indicada parcela 404 consta ya catastrada a favor del adquirente, don J. C. M., como acredita la certificación catastral descriptiva y gráfica de 01/11/2023.

– Que la Finca 12.251 de Tías se corresponde con la parcela catastral 169 del polígono 21, de Tías. Pertenece al sr. J. C. M. y es el Lindero Oeste de la parcela 404.

– Que la finca 13.722 de Tías se corresponde con la parcela catastral 168 del polígono 21. Es el lindero Sur de la parcela 404.

– Que la finca 14.445 de Tías se corresponde con la parcela catastral 402, del polígono 21. Esta finca es el lindero Norte de la parcela 404.

– La finca 35.382 no se corresponde con parcela catastral alguna. Esta finca se formó por agrupación de las registrales 23.740, 23.741 y 23.742 de Tías, sin que ninguna de ellas esté igualmente catastrada.

Los titulares registrales de la finca 14.446 de Tías comparecieron en el Expte. 1136/64, alegando que “se opone a la inmatriculación e inscripción de la base gráfica catastral de la finca referida por invadir la de su propiedad finca 14.445 de Tías, según descripción acreditada en informe técnico aportado en el expediente 360/63 tramitado conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.” (…)

El señor M. compareció igualmente en el Expte 1736/64, formulando las siguientes alegaciones:

– Primera.–Describe la finca 35.382 de Tías de la que es titular registral: “Urbana: Porción de terreno donde llaman (…) del término municipal de Tías. Tiene una cabida de cinco mil metros cuadrados. Linda: Norte, F. H. B.; Sur, camino; Oeste, camino y Este, barranco”.

– Segunda.–Afirma que “esta finca ha venido siendo poseída, tal y como es público y notorio, de forma pública y pacíficamente, sin contradicción alguna, por parte del firmante desde el momento de su adquisición. Por todo ello, se debe entender que a tenor de lo anteriormente expuesto mi oposición a la inscripción dado que la finca de contrario no coincide ni en todo ni en parte con nuestra propiedad…”

Finalmente Solicita que se le tenga por “opuesto a la pretendida inscripción para que en su día, previa estimación de las razones alegadas, se acuerde su total desestimación y archivo del expediente.” El señor M. se limita a realizar alegaciones pero no adjunta plano georreferenciado de su finca, ni catastral de la misma, ni elaborado por técnico alguno. Sin embargo, se unen, sin ninguna explicación ni justificación de su origen copia de las hojas 2/6, 3/6 y 4/6 de un Informe de Validación gráfica, firmado el 19/02/2019, del cual se ignora qué técnico lo ha elaborado, para qué finalidad, dónde se ha aportado y con qué resultado finalizó el expediente en el que se aportó en el año 2019.

El 16 de abril de 2024, el Sr. Registrador Acordó en el Expte. 1736/64 “suspender la inscripción del documento”. En sus Fundamentos de Derecho, se indica que “En el curso de dicho expediente se han presentado alegaciones por Don F. R. J. y por Don E. R. M. El primero se opone a la inmatriculación e inscripción de la base gráfica catastral de la finca referida por invadir la de su propiedad, finca 14.445 de Tías según descripción acreditada en informe técnico aportado en el expediente 360/63 tramitado conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (expediente por él iniciado para la inscripción de la base gráfica de su finca). Y el segundo manifestó su oposición por invadir parcialmente la de su propiedad, finca 35382 de Tías, según acredita con informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.”

Al respecto, es necesario reiterar que el Sr. Registrador vuelve una vez más a traer a colación un expediente ya terminado sin éxito para su promotor, el SR. F. R. No es cierto que existan dudas en cuanto a la delimitación de su parcela, la catastral 402, con relación a la catastral 404, cuya inmatriculación se solicita. Él único que puede tener “dudas” es el sr. R. porque continúa insistiendo en su pretensión de invadir 900 m2 de la catastral 404, sin tener fundamento legal que pueda justificar tal pretensión.

En cuanto a la oposición formulada por el sr. M., resulta incoherente que, por un lado, en su escrito de alegaciones garantice que “la finca de contrario (la 404) no coincide ni en todo ni en parte con nuestra propiedad” y que la registral 35382 de Tías, de la que es titular “ha venido siendo poseída… de forma pública y pacíficamente…” Se evidencia que la parcela catastral 404 no le pertenece al sr. M. puesto que no es la superficie de terreno que ha venido poseyendo “desde el momento de su adquisición”. Resulta absolutamente ilógico que si nadie le ha perturbado en la posesión de su finca 35382, el sr. M. se oponga a la inmatriculación de la parcela 404, que nunca ha poseído, como se acredita por lo manifestado por ambas partes. Los únicos poseedores de la parcela 404, del polígono 21 de Tías han sido el transmitente, sr. F., y el adquirente, sr. C. M.

En cuanto a la “acreditación” de la base gráfica de la propiedad del sr. M., ¿Cómo es posible el Sr. Registrador valore como un informe de validación gráfica frente a parcelario catastral fres páginas sueltas, las cuales están firmadas en febrero de 2019, de las que se desconoce para qué finalidad, y además, según la hoja 4/6, la parcela 404 invadiría parte de la 168 y de la 402, sin que semejante pretensión, datada hace cinco años haya prosperado.

Como se consignó en nuestro primer recurso gubernativo, y así lo acredita el Certificado de la finca 35.382 de Tías, ésta no consta coordinada con el Catastro y, además, su titular registral, señor M., no figura como titular catastral ni de la parcela 404 (objeto de la compraventa) ni de ninguna otra parcela con la que ésta colinde, números 402, 169, 168 y camino. Se ignora en base a qué circunstancia haya podido ser “llamado” para comparecer en el Expte. 1736/64.

A mayor abundamiento, si se analiza la descripción de la registral 35.382 de Tías, esta se describe como

“Urbana.–Porción de terreno donde llaman (…), término municipal de Tías. Tiene una superficie de cinco mil metros cuadrados. Linda: Norte, F. H. B.; Sur, camino; Oeste camino y Este, barranco.” Y no consta coordinación gráfica con el Catastro.”

De la descripción literal se desprende que la registral 35382 de Tías no está en la zona del Rompimiento; que además, es urbana y no rústica; que no se ajusta a la descripción de la realidad física de la parcela 404, objeto de la compraventa. Incluso, si se considera que Don F. H. B. linda al Norte con la indicada registral 35382, y considerando que este señor H. B. es titular catastral de la parcela 166, del polígono 21, resultaría que la parcela 402 (que se corresponde con la registral 14.445 de Tías) sería su lindero por el Sur y no la catastral 404, objeto de la compraventa.

Cuarta.–Motivos del presente recurso gubernativo.

I. Falta de motivación de la calificación negativa e infracción de los artículos 9 b) y 199 de la Ley hipotecaria, y de la doctrina sentada por resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública como las de 19 de julio de 2018 y 28 de septiembre de 2020, en el sentido de que las dudas del registrador en la tramitación del expediente del art. 199 deben de estar motivadas y fundadas suficientemente en la nota de calificación para que puedan ser tenidas en cuenta en el recurso, siendo reiteración de una doctrina establecida por la DG para casos similares. No es posible suspender la inscripción de una georreferenciación sin indicar de la forma más detallada posible cuáles son los datos o elementos que hacen al registrador dudar de la correspondencia entre la descripción literal de la finca y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica. (MCV).

A la vista de los hechos y fundamentos de derecho que sustentan la calificación negativa de la inscripción de la base gráfica georreferenciada y por ende de la inmatriculación documentada en la escritura notarial de 10 de octubre de 2023, debe concluirse que el Sr. Registrador de Tías procede a la denegación de la inscripción sin concretar la causa. Según afirma el Registrador, el propietario de la finca registral 14.445 de Tías (colindante por el Norte con la catastral 404) ha acreditado en el Expte. 360/63 que dicha catastral 404 “invade su propiedad” y aporta nuevamente un informe de validación gráfica (TC) que no prosperó en un expediente que ya está concluido y archivado (Expte. 360/63). De forma simultánea, el Sr. Registrador considera acreditado que la catastral 404 “invade parcialmente” la propiedad del sr. M., titular de la registral 35382 de Tías, finca que no colinda con la catastral 404 ni en su descripción física, ni tampoco que tiene su parcela reflejada en plano de clase alguna, ni catastradas y, además, afirma oponerse a la inmatriculación pese a que, simultáneamente, mantiene que está poseyendo su finca de forma quieta y pacífica y que “la finca de contrario no coincide ni en todo ni en parte con nuestra propiedad”. Es contrario a la seguridad jurídica que el Registrador deniegue la inmatriculación solicitada alegando que está acreditado que parte de la catastral 404 pertenece a otros dos propietarios distintos, los cuales no la tienen coordinada gráficamente.

El Registrador de Tías no motiva las dudas que alberga sobre que la inscripción del documento y de la representación gráfica de la finca que se solicita inmatricular, y no concreta en qué forma pudiera coincidir en todo o en parte, con otra base gráfica inscrita u otras fincas colindantes.

Además del sr. C. M., en el Expte 1736/94 constan alegaciones formuladas por dos propietarios pero no señalan qué porción concreta de finca supuestamente resultaría invadida por la georreferenciación aportada por esta parte y plenamente coincidente con la planimetría catastral, no expresando el Registrador en su nota de calificación cuales son las razones que le llevan a pensar que la representación gráfica de la parcela 404, coincidente plenamente con la realidad física y posesoria, invade otra u otras fincas por lo que podemos afirmar que la nota de calificación no contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, no siendo suficiente lo alegado, sin base gráfica georreferenciada que haya conseguido acceder a la planimetría catastral.

Conforme a las reglas jurisprudenciales emanadas de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública se establece como criterio principal que la mera oposición de un colindante no fundamenta por si sola la denegación de la inscripción de la base gráfica, por lo que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, por lo que la oposición del colindante deberá ser valorada por el registrador quien habrá de denegar la inscripción cuando, a la vista de las alegaciones pruebas presentadas, llegue a la conclusión de que no existe identidad entre la finca objeto de la compraventa y la base gráfica. Como ya se ha dicho en numerosas ocasiones, la propiedad del sr. C. está identificada de forma indubitada, habiendo acreditado además la quieta, pacífica e ininterrumpida posesión.

Por el contrario, no está fundamenta la oposición del colindante opositor, el propietario de la finca 14445, que reitera lo intentado sin éxito en un Expte anterior (360/63). Y ninguna credibilidad puede darse a la afirmación del sr. Registrador que considera acreditado que la catastral 404 invade parcialmente la finca 35382 de Tías, cuyos linderos (Norte: F. H. B. Sur. camino; Oeste, camino; Este, Barranco) no concuerdan con los de la parcela 404.

Si acudimos a la regulación contemplada en el artículo 199 de la ley Hipotecaria debemos resaltar que la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, junto con el negocio cuya inscripción se solicita, será objeto de calificación registral conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria:

“El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La denegación de la inscripción podrá ser recurrida conforme a las normas generales.”

En la nota de calificación negativa del registrador de Tías se hace caso omiso al hecho cierto de que la representación gráfica georreferenciada aportada coincide plena y absolutamente con la representación gráfica catastral de las parcela 404, del polígono 21, de Tías, la cual es objeto de compraventa, representación gráfica en la que consta debidamente delimitada sin que se aprecie ningún atisbo de confusión de linderos entre dicha parcela y las colindantes, ni zonas de conflicto en que pudieran producirse posibles solapamientos. La representación gráfica georreferenciada unida al documento notarial de 10 de octubre de 2023 guarda la correspondencia con la representación gráfica catastral de dichas parcelas y no genera alteración alguna que pueda producir una afectación sobre las fincas colindantes. Es más, ninguna de las fincas colindantes viene inscrita por representación gráfica.

En nuestro caso se dan todos los requisitos para que, de forma objetiva el registrador no pueda albergar dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y la catastral 404 cuya inscripción solicitamos por cuanto:

1) La representación gráfica georreferenciada aportada respeta absolutamente la delimitación que resulta de la cartografía catastral.

2) Existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca, dado que ambas se refieren a la misma porción de territorio, no impiden la correcta identificación de la finca, ni su correcta diferenciación respecto a los colindantes.

En todo caso debe señalarse que conforme al artículo 10.1 de la ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad, sin que corresponda al registrador en el ejercicio de su función calificadora revisar de oficio dicha cartografía catastral, como ya señaló la resolución de 22 de abril de 2016 de la DGRN, la calificación de una representación gráfica conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la LH supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o a las ya existentes anteriormente, las dudas que en tales casos pueda albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincide en todo o en parte con otra base gráfica inscrita, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Es evidente que la representación gráfica georreferenciada de la parcela 404, del polígono 21 de Tías no coincide con ninguno de los supuestos expresados en la resolución citada.

Como consecuencia de las anteriores argumentaciones, y remitiéndonos a lo establecido en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Ni la registral 14445, ni la finca 35382 tienen coordinación gráfica con el Catastro, ni tienen inscrita la representación gráfica de sus respectivas fincas en el Registro, por lo tanto, en aplicación del art. 38 LH, el Sr. Registrador no puede presumir que dichas fincas tienen la ubicación y delimitación geográfica incorporada al folio real.

Por todo ello,

Solicito de ese organismo que, seguidos que sean los trámites oportunos, resuelva el presente recurso gubernativo estimando las pretensiones de quien suscribe este escrito, de modo que se ordene dejar sin efecto la calificación negativa del Registrador, de 16 de abril de 2024, y se proceda a la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Tías del documento notarial otorgado el 10 de octubre de 2023, ante el Notario de Puerto del Carmen, don Javier Jiménez Cerrajería, protocol [sic] 1444.»

VI

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 29 de mayo de 2024 ratificando su calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 junio de 1985 y 14 mayo de 1993; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 22 julio de 1994; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de diciembre de 2012, 17 de octubre de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de marzo y 19 de julio de 2016, 31 de julio de 2018 y 4 de enero, 23 de abril y 24 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de diciembre de 2020, 10 de noviembre y 22 de diciembre de 2021, 19 de enero y 12 de julio de 2022, 29 de marzo, 24 de mayo, 12 y 26 de julio, 27 de septiembre, 29 y 30 de noviembre y 5, 12 y 15 de diciembre de 2023 y 20, 24 y 27 de febrero, 26 de marzo y 11 y 26 de abril de 2024.

1. En el presente caso, mediante escritura pública de elevación a público de un contrato de compraventa, se solicita por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de la parcela 404 del polígono 21, con referencia catastral: 35028A021004040000SQ, de 5.116 metros cuadrados. No se acredita la previa adquisición de la finca mediante título público, pero dado que dicho defecto no ha sido objeto de recurso, la presente resolución no entra en el tratamiento de ese defecto. Por tanto, deberá acreditarse dicha adquisición previa por título público.

2. La escritura es objeto de una primera calificación registral negativa, al amparo del artículo 205.2.º de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca, ya que varios colindantes, en sede registral, han manifestado que la georreferenciación catastral de la finca invade otras de su propiedad, previamente inscritas.

3. El interesado recurre ante esta Dirección General la nota de calificación por falta de motivación, siendo estimado parcialmente su recurso por la Resolución de 14 de febrero de 2024, en el sentido de que debe procederse a la suspensión de la inmatriculación requerir al registrador la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para disipar o confirmar las posibles dudas en la identidad de la finca, aplicando lo dispuesto en el penúltimo párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «los procedimientos contenidos en este título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos». Siendo esta doctrina reiterada de esta Dirección General manifestada en diferentes Resoluciones, además de la que precede al presente recurso, como las de 31 de enero de 2024.

4. En cumplimiento de la citada resolución, el registrador inicia la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para confirmar o disipar las posibles dudas. En su tramitación se presentan alegaciones. Primero por el titular registral de la finca 14.445, que se corresponde con la parcela 402 del polígono 21, con referencia catastral: 35028A021004020000SY, que entiende que la georreferenciación catastral incorporada a la escritura invade parcialmente su finca, aportando un informe técnico que incorpora una georreferenciación alternativa, con informe catastral de validación técnica de resultado negativo, que ya se aportó al expediente del artículo 199, identificado con el número 360/63, en el que se solicitaba la inscripción de la georreferenciación alternativa de la finca 14.445, que no culminó positivamente, precisamente por la alegación presentada por el colindante titular catastral de la parcela 404, ahora recurrente. Y después por el titular registral de la finca 35.382 del Término de Tías, que entiende que la georreferenciación aportada invade 1.155,55 metros cuadrados de su finca registral.

5. El registrador con base en esas alegaciones, confirma sus dudas iniciales sobre la identidad de la finca a inmatricular, entendiendo que hay un indicio de una controversia judicial latente, que debe resolverse por los tribunales de Justicia, a falta de acuerdo, lo que conlleva la denegación de la inmatriculación con la georreferenciación catastral aportada, por su inexactitud.

6. Frente a dicha nota de calificación se interpone recurso, declarando que la realidad física de la parcela 404, ésta perfectamente identificada en su extensión, configuración y linderos en la planimetría catastral y en el Informe técnico, que figura unido al documento notarial calificado. Además, está amojonada y el vendedor ha ostentado la quieta, pacífica e ininterrumpida posesión desde su adquisición, hace más de treinta años, sin que nadie le haya perturbado hasta marzo de 2023, cuando fue citado por el Registro de la Propiedad para comparecer en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, instado por los cónyuges don F. R. J. y doña S. M. G. T., propietarios de la registral 14.445 de Tías, coincidente con la catastral 402, del polígono 21, a la que se opuso, pues se invadía su parcela 404 en 900 metros cuadrados. Al denegarse la inscripción de la citada georreferenciación alternativa, entiende el recurrente que quedó confirmada la georreferenciación catastral de la parcela 402 del polígono 21 y ningún obstáculo hay para la inmatriculación de la parcela 404. Respecto a la alegación efectuada por el colindante titular registral de la finca 35.382 del término de Tías debe ser desestimada, puesto que la misma no figura ubicada en la zona (…) Además, es urbana y no rústica y no se ajusta a la descripción de la realidad física de la parcela 404, objeto de la compraventa, que ha sido poseída pública, pacífica e ininterrumpidamente durante más de 20 años por la persona que se la vendió, ya que es colindante por el oeste con la parcela 404.

7. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, utilizado para disipar o confirmar las dudas en la identidad de una finca a inmatricular por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de su tramitación, como son la posible invasión de dominio público o de una georreferenciación registral de finca colindante, protegida por los principios hipotecarios, basándose la suspensión en la oposición de uno de los colindantes notificados, conforme al artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los dos últimos puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son: «d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación; e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados».

8. Como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Además, la doctrina de esta Dirección General respecto a la oposición de los colindantes, manifestada en Resoluciones como la de 24 de febrero de 2024, es reiterada en el sentido de que la mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante. Pero, la cuestión cambia si quien se opone es un titular registral, pues en este caso la oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, como se desprende del párrafo cuarto del artículo 199.1. Pero, esa especial consideración de la alegación planteada por el titular registral de una finca colindante con la que es objeto del expediente no implica, necesariamente, la denegación de la georreferenciación aportada al expediente, pero permite al registrador fundarse en la misma y en el contenido del Registro para fundar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca.

9. En el presente caso, el registrador funda su nota de calificación en las alegaciones de las partes, que alegan invasión de finca colindante. Han presentado alegaciones contrarias a la inmatriculación los titulares registrales de las fincas 35.382 y 14.445 del término de Tías, cuyo análisis debe efectuarse por separado, para llegar a la correcta solución del presente expediente.

10. Analizamos primeramente la oposición del titular colindante de la finca 35.382. Esta finca se forma por agrupación de tres fincas. La primera de ellas es la registral 23.740, que se describe como: «Terreno en el lugar conocido como (…) del término municipal de Tías, que tiene una superficie de 2.000 metros cuadrados. Linda Norte: F. H. B., Sur resto de finca matriz, Este barranco-camino (…) y Oeste resto de finca matriz». Esta finca se segrega, por tanto, por el lindero sur de la 13.772. La segunda es la finca registral 23.741, que se describe como: «Terreno en (…) del término municipal de Tías, que tiene una superficie de 1.000 metros cuadrados. Linda Norte y Oeste con resto de finca matriz, Sur con camino abierto en la finca matriz, Este con Barranco hoy camino público». Esta finca también se segrega por los linderos norte, oeste y sur de la 13.772. La tercera finca es la registral 23.742, que se describe como: «Terreno en (…) del término municipal de Tías, que tiene una superficie de 1.000 metros cuadrados. Linda Norte, Sur y Oeste con resto de finca matriz y Este con Barranco». Por tanto, se segrega por los linderos norte, sur y oeste de la finca 13.772

La finca resultante de la agrupación, la registral 35.382 se describe como: «Urbana. Porción de terreno donde llaman (…), término municipal de Tías. Tiene una superficie de cinco mil metros cuadrados. Linda: Norte, F. H. B.; Sur, camino; Oeste camino y Este, barranco». Ya en la agrupación se inscribió, por tanto, un exceso de cabida de 1.000 metros cuadrados, pues la sumade las superficies registrales de las tres fincas era de 4.000 metros cuadrados. No tiene referencia catastral inscrita ni está, por tanto, coordinada gráficamente con el Catastro, teniendo una descripción meramente literaria. No hay por tanto indicio alguno que pueda determinar la correspondencia de esta finca con la parcela 404 del polígono 21.

11. Alega el recurrente que si el colindante declara que ha tenido la pública, pacífica e ininterrumpida posesión de la finca, ello es porque esta finca 35.382 no puede corresponderse con la parcela 404 del polígono 21, que también ha sido pública, pacífica e ininterrumpidamente poseída por quien se la vendió, durante más de 30 años. Además, como declara el recurrente, de la certificación catastral descriptiva y gráfica no resulta que el colindante alegante titular de la finca registral 35.382 sea titular de alguna de las parcelas catastrales que colindan con la parcela 404, por lo que se desconoce la razón por la cual ha sido notificado. Ello unido a la existencia meramente literaria de la finca registral 35.382, la cual no puede ubicarse indubitadamente en el territorio, conlleva a que dicha alegación carezca de la consistencia jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente y que la misma no pueda ser estimada por el registrador. Además, tratándose de una inmatriculación por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, los efectos de la fe pública registral se suspenden durante dos años, por aplicación del artículo 207 de la misma, durante los cuales el alegante puede interponer el recurso judicial correspondiente y solicitar la anotación preventiva de la demanda.

12. Distinta es la cuestión respecto a la alegación formulada por el colindante titular registral de la finca 14.445. Esta se describe como: «Rústica: solar en (…), término municipal de Tías de 5.000 metros cuadrados de superficie. Linda Norte y Sur resto de finca matriz, Este F. H. B, Oeste casas de H. y C. M. y herederos de A. M. Esta finca es parte segregada de la 13.772». Esta finca se corresponde con la parcela 402 del polígono 21, con referencia catastral 35028A021004020000SY, con una superficie catastral de 4.284 metros cuadrados. Es decir, que mide en Catastro 716 metros cuadrados menos que en el Registro de la Propiedad. El titular registral de esta finca ya intentó inscribir una georreferenciación alternativa de su finca, con los 5.000 metros cuadrados que resultan del Registro, oponiéndose a la misma el hoy recurrente, que alegaba invasión de su parcela 404 del polígono 21.

13. Como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 22 de diciembre de 2021, «la oposición del colindante se encuentra debidamente sustentada con documentación cartográfica y afirmaciones bastante precisas sobre las inexactitudes de la cartografía catastral vigente y de la posible invasión de la georreferenciación alternativa presentada respecto a parte de la parcela de su propiedad, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros». En el presente caso, el colindante alegante aporta para sustentar sus alegaciones el mismo informe técnico que se aportó en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que se tramitó para intentar inscribir la georreferenciación alternativa de su finca, alegando la inexactitud de la georreferenciación catastral. Ello es ajustado a Derecho, como han declarado las Resoluciones de 14 de febrero de 2024 y 25 de abril de 2024, cuando declararon que en la tramitación de un procedimiento de georreferenciación, las manifestaciones que los interesados hubieran hecho en otros procedimientos distintos o anteriores, y ya extinguidos, no vinculan a tales interesados, que pueden, en el procedimiento ahora entablado, adoptar la actitud activa o pasiva que a su derecho convenga. En el presente caso, el alegante opta por oponerse a la inscripción de la inmatriculación de la parcela 404, por invasión de su finca, que perdería 716 metros cuadrados de los 5.000 que tiene inscritos su finca registral 14.445.

14. Y estando legitimado para ello, el registrador puede tomar en consideración sus alegaciones para fundar su nota de calificación, como permitió la Resolución de 26 de marzo de 2024, cuando declara que si bien, como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria: «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no significa que no pueda el registrador tener en cuenta tales alegaciones para formar su juicio objetivamente, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en varias Resoluciones, como la de 12 de julio de 2023. Las dudas registrales han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. En el presente caso, el registrador entiende que se ha invadido una finca colindante por el norte. El juicio de identidad del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que debe motivarse y fundarse en criterios objetivos y razonados, como declaró también la Resolución de 11 de abril de 2024. Y como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de abril de 2024 no puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa si la misma se apoya en el artículo 199: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada.

15. De las respectivas alegaciones en los respectivos expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria referentes a la finca 14.445 y a la inmatriculación de la parcela 404 del polígono 21, extrae el registrador la posible existencia de un indicio latente de contienda judicial y como declaró esta Dirección General en las Resoluciones de 19 de enero de 2022, 30 de noviembre de 2023 o 27 de febrero de 2024, entre otras, en el expediente del artículo 199 no hay trámite de prueba, dada la sencillez procedimental del expediente. Por ello, su finalidad no es resolver una controversia, sino que la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia. Y, según las Resoluciones de esta Dirección General de 24 de mayo y 12 de diciembre de 2023 y 20 de febrero y 11 de abril de 2024, ni el expediente del artículo 199, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo, debe resolverse por los tribunales de Justicia.

16. Y ello porque el límite del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es que no se altere la realidad física amparada por el folio registral. Así lo señalaron las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de octubre 2014 y 21 de marzo de 2016, o la de 2 de diciembre de 2020, entre otras, al declarar: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto de cabida declarado».

17. Y En el presente caso, como ocurría en el supuesto de hecho de la Resolución de 3 de julio de 2023, de calificarse positivamente la inmatriculación, se produciría una reducción de cabida en la finca registral 14.445, que pasaría de 5.000 metros cuadrados a 4.284 metros cuadrados, en contra del consentimiento del titular registral de la finca colindante por el norte con la finca objeto del expediente, cuya inmatriculación se pretende, pues se modificaría su objeto de dominio, vulnerando lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues no le puede perjudicar el acto o contrato no inscrito y el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, pues los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden modificarse con acuerdo del titular registral, u orden de la autoridad judicial, en procedimiento contra el titular registral. Y el registrador comprueba dicha situación superponiendo la georreferenciación catastral aportada en el título calificado con la alternativa aportada por el colindante alegante, en su aplicación homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, de la que resulta la superposición parcial, que disminuye la superficie de la finca inscrita en favor de la que se pretende inmatricular y, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 10 de enero de 2023, el registrador podrá fundar su calificación en la georreferenciación alternativa a la catastral que aporta el colindante alegante, con informe catastral de validación técnica de resultado negativo, cargado en su aplicación homologada para el tratamiento de las bases gráficas, de la que resulta la alteración de la geometría de una finca registral inscrita, contraviniéndose el principio de oponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el Registro tiene que proteger a quien ha confiado previamente en la protección registral.

18. Y según la Resolución de 3 de julio de 2023, cuyo supuesto de hecho es análogo, «el registrador funda sus dudas de identidad de la finca invasión de una finca registral colindante, puesta de manifiesto por la alegación formulada por sus titulares registrales, de las que se deriva que no es pacífica la delimitación de la finca, de lo que resulta un conflicto latente sobre la delimitación de las dos fincas, que no es pacífica, lo cual impide la práctica de la inmatriculación».

19. Y atendiendo, no ya tanto a los requisitos para obtener la inscripción de la georreferenciación, sino a los efectos jurídicos que esta produce, como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito». Precisamente por ello, si se admitiera la inmatriculación de la finca que se corresponde con la georreferenciación aportada supondría dar por cumplido el principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación del objeto del derecho inscrito, pues tal georreferenciación determinaría, si se admitiera su inscripción, con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad en contra de los pronunciamientos registrales existentes cuando se inscribió el derecho, al existir indicios de invasión de una finca registral inscrita previamente. Por ello, no puede admitirse la inmatriculación de la georreferenciación aportada en esas circunstancias, pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.

20. La afirmación del recurrente referente al amojonamiento de la parcela 404 y a la posesión «quieta, pacífica e ininterrumpida desde su adquisición, hace más de treinta años, sin que nadie le haya perturbado hasta marzo de 2023», debe ser matizada por esta Dirección General. Respecto al amojonamiento, como declaró la Resolución de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, sino que debe acreditarse que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

21. Esta Dirección General debe volver a reiterar que es erróneo que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica. Es decir, que cualquier modificación de la realidad física debe reflejarse en el Registro de la Propiedad. Se dice que es la finca real a la que debe adaptarse la realidad registral. Dicha afirmación es relativamente inexacta, desde el punto de vista de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La finca registral debe adaptarse a la finca real, cuando la descripción de la primera quede desactualizada, pero cumpliendo los requisitos legales previstos para ello. Y eso es lo que debe discernir la calificación registral, que actos implican modificaciones descriptivas que no alteran la realidad jurídica depurada, que ha accedido a un asiento, por inexacta que pueda ser su descripción y que actos implican modificación de esa realidad registral, que ha de cumplir los requisitos legales exigidos para ello, no solo desde el punto de vista sustantivo, sino también tributario y formal.

La práctica nos demuestra diariamente, que actos que implican una alteración de la realidad física, que en su día accedió al Registro, tratan de encubrirse como actos que tratan de rectificar un dato registral erróneo sin alteración de esa realidad jurídica, que es el objeto de los expedientes enumerados en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, para concordar la descripción registral desactualizada con la realidad física extrarregistral actualizada. Ciertamente, como ha declarado esta Dirección General, con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha Ley. Pero, la citada Ley permitió la incorporación de la georreferenciación de la finca, como medio de concordar la descripción registral con la realidad física extrarregistral, pero fijando como límite la no alteración de la realidad dominical, que en su día tuvo acceso al Registro, aunque fuera de un modo inexacto. Y ese límite es el que ha de calificar el registrador, para decidir si inscribe o no inscribe la georreferenciación de la finca.

22. Ello no quiere decir que cualquier actuación de hecho, con repercusión en la realidad física, deba ser incorporada al Registro, sino que la misma ha de cumplir los requisitos legalmente previstos. El cumplimiento de los mismos debe ser controlado mediante la calificación registral, para garantizar un funcionamiento predecible del tráfico jurídico inmobiliario. Por ello, la Ley 13/2015 ha mantenido la sustantividad y autonomía propia de ambos conceptos finca registral y parcela catastral, como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023 y 30 de enero de 2024 y, por ende, el carácter autónomo de las instituciones registral y catastral, por sus diferentes finalidades, principios y efectos. Ambos contemplan una porción de territorio, pero contemplado desde distintos puntos de vista, el jurídico, que deriva del dominio, como derecho real y el económico que deriva del uso que se da a esa porción de territorio. El primero responde al concepto de finca y el segundo al concepto de parcela.

Así, la parcela catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos adecuados para ello y logran tener acceso al Registro, no como requisito de validez, sino de eficacia «erga omnes».

Así, si un propietario levanta un muro interior, dividiendo su finca por mitad, ninguna repercusión registral puede ello tener, aunque el Catastro pueda formar dos parcelas catastrales, para mantenerse actualizado. Y ello porque esa actualización permanente de la realidad física, como reveladora de una capacidad económica, es misión del Catastro, cualesquiera que sea el origen de esta transformación de la realidad física. Y aunque la misma sea una mera perturbación de hecho, actuando, en muchas ocasiones, de oficio, interpretando la cartografía catastral superpuesta sobre la ortofoto oficial y vigente.

Pero, para que pueda acceder al Registro, como institución jurídica, encargada de velar por la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, la anterior actuación del propietario, deberá acreditarse la concesión de la correspondiente licencia de segregación y la aportación de la georreferenciación de las fincas resultantes de la segregación, en el correspondiente título público, debidamente liquidado de impuestos.

Tampoco el hecho de que un propietario ensanche su propiedad mediante el levantamiento de una pared, a costa de una porción de la finca de un vecino puede tener reflejo registral, sino se acredita la correspondiente licencia de segregación, la venta por parte de su titular registral al colindante y la agrupación de esa porción a la finca del vecino. De no hacerse así, estamos ante una mera perturbación de hecho, carente de título, que como tal no puede tener acceso al Registro. Y esa es la razón por la cual, aunque sea la situación deseable, con el cumplimiento de los requisitos legales, la finca real puede no coincidir con la registral.

No es que la realidad registral se imponga a la realidad física, sino que la realidad física puede alterarse o modificarse cumpliendo los requisitos legales, o sin cumplirlos. La incorporación al folio electrónico de la realidad física o aparente solo es posible cuando los actos jurídicos que la transforman tengan plena regularidad jurídica.

Pero, la incorporación de la georreferenciación de la finca, cumplidos los requisitos legales, no supone incorporar la realidad física o aparente, puesto que esta presenta una serie de características (desniveles, orografía), que carecen de trascendencia jurídica, sino de aquella parte de la realidad física que sí tiene trascendencia jurídica, como el trazado correcto de los linderos y la superficie determinada por ese trazado. Por ello, la georreferenciación de una finca no es su realidad física, sino que equivale a la realidad física de la finca, con trascendencia jurídica. Y ello porque la incorporación de la georreferenciación tiene como misión completar la descripción literaria con un lenguaje geográfico, al objeto de individualizar la finca como objeto de tráfico jurídico, presumiendo su ubicación y delimitación geográfica. Cualquier otra actuación con repercusión en la realidad física que se haga en la finca con georreferenciación inscrita solo podrá hacerse cumpliendo los requisitos legales, pues la misma estará sometida a la aplicación de los principios hipotecarios. Y esa es la importancia de la incorporación de la georreferenciación al folio real electrónico.

23. Respecto a la posesión pública, pacífica y no interrumpida, durante los plazos legales de prescripción, debe entenderse que mientras la prescripción no se declara judicialmente, con el cumplimiento de todos los requisitos sustantivos y procesales para ello, no estamos más que ante una posesión como hecho, que como tal no tiene acceso al Registro, conforme al artículo 5 de la ley Hipotecaria. De nuevo surge la dicotomía entre la realidad aparente, manifestada por la posesión y la realidad jurídica, manifestada por el dominio. Solo la actuación judicial es la que puede dotar de sustancia jurídica a la situación de hecho manifestada por la posesión pública, pacífica y no interrumpida, durante los plazos legales de prescripción.

En consecuencia, es correcta la denegación registral de la inmatriculación por alteración de la realidad física de la finca registral 14.445, al haber confirmado dicha duda en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado, aunque no se haya acreditado la coincidencia perimetral entre la finca 35.282 y la parcela 404 del polígono 21.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por doña M. D. S. V., abogada, en nombre y representación de don R. U. M., contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Santander número 4, doña Alicia López-Tormos Pascual, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad en la que se realiza la rectificación de una finca del Registro.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 30 de enero de 2023 por el notario de Santander, don Emilio González-Madroño Gutiérrez, los tres propietarios de la finca urbana registral número 50.004 disolvían la comunidad sobre la misma adjudicándola a don R. U. M. Dicha registral se describe en el título como: «Urbana. El sótano de la casa número (…) y el patio que mide (…) en el que hay un almacén que mide (…) y además, hoy en dicho patio, por haberlo construido a sus expensas la titular registral, existe un almacén pegante al existente que ocupa una superficie (…) El sótano indicado ocupa una superficie (…) estando distribuido en tres locales y linda (…)». Incorporaba cinco referencias catastrales que integraban la finca.

Mediante escritura otorgada el día 24 de enero de 2024 ante el mismo notario por don R. U. M. se complementaba la anterior, en el sentido siguiente: «que la realidad física de dichos locales no es su ubicación en planta de sótano, sino en planta baja de la casa a la que pertenecen, a la que se accede por el patio del edificio ubicado en el número (…)». En la escritura se incorporaba un informe emitido por doña M. D. S. V., abogada, en el que expresaba lo siguiente: a) que conforme el Plan General de Ordenación Urbana de Santander, no podían calificarse de sótano los locales situados en planta baja, y b) que, de las certificaciones catastrales aportadas, resultaba que los locales citados aparecían como «planta baja». En consecuencia, se aclaraba y complementaba la escritura de disolución de comunidad en el sentido de que los citados locales se encontraban en la planta baja de la casa y no en la planta de sótano.

En el Registro de la Propiedad, la edificación a la que pertenecía la registral 50.004 era la finca matriz registral número 1.911, que aparecía como «calle (…), que mide (…) Se compone de sótano, entresuelo, dos pisos más y buhardilla, a derecha e izquierda con patio». Aparecía una segregación de fecha 9 de julio de 1990 de la que resultaba la registral 50.004 con la descripción dicha antes, que ahora se pretendía modificar.

II

Presentadas el día 14 de febrero de 2024 las referidas escrituras en el Registro de la Propiedad de Santander número 4, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:

«El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento que más abajo se relaciona, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad con lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarios emite la siguiente nota de calificación en base a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:

Hechos.

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Santander Don Emilio González Madroño Gutiérrez, el 30/01/2023, número de protocolo 254/2023, complementada por otra escritura autorizada por el mismo Notario el 24/01/204, número de protocolo 191/2024, se disuelve una comunidad de propietarios sobre un sótano y un patio en el que constan dos almacenes, estando distribuido el sótano en tres locales, haciéndose constar en dicha escritura complementaria “que la realidad física de dichos locales no es su ubicación en planta sótano, sino en planta baja”.

II

Copia autorizada de dicha escritura fue presentada en este Registro el catorce de febrero del año dos mil veinticuatro, motivando el asiento 1558 del Diario 126.

Fundamentos de Derecho.

Estando compuesta la casa en el Registro de sótano, entresuelo, dos pisos más y bohardilla, todo a derecha e izquierda. La modificación de la denominación de una de las plantas para hacer constar que los locales están en la planta baja y no en el sótano supone la modificación del título constitutivo del edificio, lo que requiere la unanimidad de todos los propietarios (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Visto el citado artículo se suspende la inscripción solicitada por la citada circunstancia.

Contra el presente acuerdo de calificación (…).

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alicia López-Tormos Pascual registrador/a de Registro Propiedad de Santander 4 a día veintiséis de marzo del dos mil veinticuatro.»

III

Contra la anterior nota de calificación, doña M. D. S. V., abogada, en nombre y representación de don R. U. M., interpuso recurso el día 14 de mayo de 2024 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:

«I. La calificación recurrida es contraria a derecho porque la registradora debió inscribir la rectificación de la denominación errónea de la “planta sótano” del edificio por la denominación de planta baja a fin de reflejar la realidad extraregistral, ya que consiste en un error material que no afecta a los elementos privativos ni a los elementos comunes y que no supone una modificación de la propiedad horizontal (art. 212, Ley Hipotecaria), por lo que no exige el acuerdo unánime de los propietarios (art. 17, Ley propiedad horizontal).

La Escritura complementaria de 24 de enero de 2024, objeto de la Calificación recurrida, tiene por fin simplemente rectificar el error consistente en indicar que los locales están situados en la planta sótano del edificio n.º (…) de la calle (…) de Santander (Cantabria) cuando la realidad es que están situados en la planta baja, ya que el edificio no tiente planta sótano, tal y como consta en el Catastro.

Respecto a este extremo la Calificación de la registradora se limita a afirmar, sin ningún tipo de motivación, que la rectificación de la denominación de la planta sótano por planta baja implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que exige el previo acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios. Calificación que es contraria a Derecho porque no resulta del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por los siguientes motivos:

1.º Porque el art. 6.4 de la Ley Hipotecaria y el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal requieren describir las fincas privativas y el inmueble en su conjunto de conformidad con la realidad. Por tanto, la descripción del inmueble como elemento real de la propiedad horizontal tiene que formarse partiendo de una realidad, lo que no ocurre porque la descripción del edificio n.º (…) de la calle (…) (Santander) en su conjunto y de la planta en la que están los locales no coincide con la descripción de la realidad y que figura en el Catastro, ya que el edificio carece de planta sótano, tal y como refleja el Catastro, y tiene planta baja más otras tres plantas tal y como refleja la Foto de Fachada del Catastro (…) y las dos fotografías tomadas desde la acera de la calle (…)

2.º Porque las certificaciones catastrales de los tres locales constatan que están situados en la planta baja, puertas (…), del edificio n.º (…) de la calle (…) De modo que la descripción registral del edificio n.º (…) en su conjunto y la denominación de la planta en la que están los locales como “planta sótano” no coinciden en exactos términos con la contenida en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas como ordena el art. 205 de la Ley Hipotecaria.

3.º Porque el Plan General de Ordenación Urbana de Santander (AD 17/04/1997; BOC 21/04/1997) constata que la planta de los locales no es “planta sótano”, ya establece que solo se puede considerar “sótano” a la planta cuya cara superior del forjado del techo este en todos sus puntos por debajo de la rasante resultante del terreno o vial público en contacto con la edificación (apartado 1 del Art. 3.5.3. Plantas), sino que es planta baja (apartado 2 del Art. 3.5.3. Plantas) (…).

4.º Porque se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas desde la acera de la calle (…) y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander (AD 17/04/1997; BOC 21/04/1997); que estamos ante un error material en la denominación de la planta de los locales, que al no subsanarse perpetúa la falta de correlación entre la realidad y el Registro.

5.º Porque se trata de rectificar simplemente la equivocación en la denominación de la planta del edificio en la que están los locales sin afectar a otros elementos privativos ni a los elementos comunes, ya que los tres locales ocupan toda la planta baja del edificio, mantienen su superficie y siguen sin usar el portal de entrada al edificio ni la escalera comunitaria (el edificio no tiene ascensor), ya que se accede a ellos por el patio señalado con el n.º (…) de la calle (…) de Santander tal y como se refleja en la Fotografía de Fachada del catastro (…) y en las fotografías tomadas desde la acera de la calle (…); ni a las cuotas de participación en los gastos del edificio, dado que los locales no pagan cuotas de comunidad (…).

6.º Porque la rectificación de la equivocación de la denominación de la planta del edificio en la que están los locales no afecta al título constitutivo ni a las cuotas de participación de la comunidad de propietarios, puesto que no existe título constitutivo y está pendiente la medición de los pisos y locales para establecer las cuotas de participación de los elementos privativos, tal como constata en el libro de actas (acta de la junta de propietarios de 18 de marzo de 2013 y actas posteriores) (…).

7.º Porque la rectificación de la denominación de la planta de los locales no es una cuestión cuantitativa sino cualitativa y, exactamente, de la realidad, a fin de que el Registro refleje la realidad extrarregistral, que no modifica las reglas del título constitutivo de la comunidad de propietarios (…) n.º (…) (antes n.º […]) de Santander (Cantabria). De modo que no resulta aplicable el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que en su apartado 1 dice: “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.

Motivos en virtud de los que cabe concluir que la rectificación del error de denominar “planta sótano” a la planta de los locales en vez de “planta baja” sólo tiene como fin hacer coincidir la realidad del edificio y el Catastro con la registral y no puede, por sí sola, cambiar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos del edificio n.º (…) de la calle (…) de Santander (Cantabria) ni el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos. Motivo por el cual la Registradora del Registro de Santander N.º 4 debió de subsanar dicha equivocación pues se trata de un error material, que es el que se produce cuando sin intención conocida se escriben unas palabras por otras, se omite la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivocan los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos (art. 212 de la Ley Hipotecaria).

Así, uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento. El art. 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII. El art. 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el art. 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el art, 347 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del art. 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (Resolución DGRN/DGSJFP de 23 de enero de 2018 […]).

En consecuencia, el error invocado por esta parte debe tenerse por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria (Resolución DGRN/DGSJFP de 10 de noviembre de 2003 […]).

Razón por la cual procede revocar la calificación de la Registradora del Registro de la Propiedad de Santander N.º 4 de fecha 26 de marzo de 2024, ya que la Registradora debió rectificar el error conforme a los dispuesto en el art. 213 de la Ley Hipotecaria y art. 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

II. La calificación de la registradora es contraria a Derecho porque no puede exigir el acuerdo unánime de todos los propietarios (art. 17, Ley de propiedad horizontal) para rectificar la errónea denominación de “planta sótano” por “planta baja” ya que viene impuesta por el art. 3.5.3 del plan general de ordenación urbana de Santander (AD 17/04/1997; BOC 21/04/1997), que es vinculante y de obligado cumplimiento para los propietarios del edificio y para la registradora por imperativo del art. 112.1 de la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio y de la jurisprudencia.

Con el fin de contextualizar el fondo del presente Fundamento de Derecho, se indica que el inmueble señalado con el n.º (…) y (edificio) n.º (…) (patio y almacenes) de la calle (…) de Santander (Cantabria) constituye una parcela con dos linderos frontales a viario público (apartado 2 del Art. 3.3.3. Linderos, Plan General de Ordenación Urbana de Santander) o dos frentes a viario público (apartado 1 del Art. 3.3.4. Frente y Fondo de parcela, Plan General de Ordenación Urbana de Santander), ya que los linderos Norte (fachada norte del edificio en la que está el portal de acceso a las viviendas) y Oeste (fachada Oeste del edificio, portilla del patio y fachada Oeste de los almacenes) están en toda su longitud en contacto con la calle (…).

Dicho esto, se debe manifestar que es un error manifiesto denominar “planta sótano” a la planta de los locales del edificio n.º (…) de la calle (…) n.º (…) (Santander) por imperativo del apartado 1 del art. 3.5.3 del Plan General de Ordenación Urbana de Santander (en lo sucesivo PGOU de Santander), que establece que para poder denominarse “sótano” es necesario que el forjado superior del techo de la planta este en todos sus puntos por debajo de la rasante del terreno y del vial público (calle […]) en contacto con el edificio. Para una mejor comprensión se transcribe el Art. 3.5.3 del Plan General de Ordenación Urbana de Santander (Art. alterado por la Modificación del PGOU n.º 4, A.D. 10/03/98, BOC n.º61 de 26/03/98; corrección de errores B.O.C. n.º 86 de 30/04/98), que dispone lo siguiente:

“Art. 3.5.3. Plantas.

1. Sótano: planta bajo rasante cuya cara superior del forjado de techo no sobresale en ningún punto de su perímetro de la rasante aplicable a los efectos de este artículo (rasante resultante del terreno, vial o espacio libre público en contacto con la edificación).

Con el fin de realizar el acceso al sótano, se podrá extraer de la rasante del terreno dentro de la propia parcela el volumen de tierras estrictamente necesario a tal fin en la proyección vertical ocupada por el acceso, sin que esa nueva rasante sea considerada a los efectos de la definición de sótano.

2. Semisótano: planta bajo rasante que, no cumpliendo los requisitos de sótano, tiene la cara superior del forjado de techo, al menos el 80 % de su perímetro, por debajo de +1,40 m de la rasante aplicable.

3. Planta baja: planta sobre rasante que, no cumpliendo los requisitos de las plantas ya definidas, tiene la cara superior del forjado de suelo, al menos en el 80 % de su perímetro por debajo de +1,40 m de la rasante aplicable.

4. Entreplanta o altillo: espacio construido cuyo forjado de suelo se sitúa en una posición intermedia entre el pavimento y el techo de otra planta. Su superficie útil no podrá rebasar el 50 % de la superficie útil de la planta en que se construya, salvo indicación en otro sentido por figura de planeamiento previstas en el Plan General y deberá retranquearse 3 metros como mínimo de todas las fachadas. Se entenderá que existe entreplanta siempre que la solución constructiva de planta con la que se vincule, contemple espacios con altura útil suficiente para su implantación mediante obras de reestructuración o ampliación, salvo en el caso de edificios de uso exclusivo productivos de industria-almacenaje o comercial.

5. Planta piso: planta sobre rasante situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

6. Ático: espacio construido, situado sobre la última planta piso cuya superficie es menor que la de las restantes plantas de piso y cuyos cerramientos retroceden respecto a los planos de fachada del edificio, con excepción de las medianerías si las hubiere.

7. Bajo cubierta, espacio construido, situado entre el forjado superior de la última planta piso, o ático si lo hubiera, y los planos de cubierta. Se entenderá que existe planta bajo cubierta siempre que la solución constructiva permita o haga posibles espacios con altura útil superior a 1,80 metros con acceso a dicho espacio directamente o mediante obra de:

a) Acondicionamiento y/o

b) Reforma estructural que sólo requiera intervención en el forjado de suelo de bajo cubierta y creación de escalera o modo de acceso.

8. En los supuestos de edificación en las que, sobre una misma planta en el mismo nivel, se den con claridad situaciones de sótano y/o semisótano y/o planta piso, podrá fraccionarse verticalmente el edificio en tantos tramos cuantas situaciones de planta claramente diferenciadas existan, a cuyo efecto el proyecto de edificación propondrá las superficies imputables a cada tipo de planta, de acuerdo con las definiciones contenidas en este artículo.

Figura 5: plantas: Definición, tipos y alturas.”

Antes de continuar, se debe advertir que la “Figura 5: plantas: Definición, tipos y alturas” del trascrito Art. 3.5.3 del PGOU de Santander obra en el Anexo del Informe jurídico que se incorpora a la Escritura complementaria de otra otorgada el 24 de enero de 2024 ante el Notario de Santander don Iñigo Girón Sierra (n º protocolo 191) (…).

Dicho esto, en virtud del Art. 3.5.3 del PGOU de Santander cabe concluir, en primer lugar, que la planta en que se ubican los tres locales (referencias catastrales 3626804VP3132F0001XY y 3626804VP3132F0002MU, 3626804VP3132F0003QI,) no es “planta sótano” porque el forjado de su techo no está en su totalidad por debajo de la rasante del terreno de la parcela ni tampoco de la de la calle (…) en contacto con el edificio, tal y como como se refleja en las Certificaciones del Catastro (…) y en la Fotografía de Fachada incorporada en el Catastro (…), Y, en segundo lugar, que la planta en la que se sitúan los tres locales es “planta baja”, tal y como se refleja en las citadas certificaciones y fotografía del Catastro, porque tiene la cara superior del forjado de suelo, en más del 80 % de su perímetro, por encima de la rasante del terreno y del vial público en contacto con el edificio (apartado 3 del Art. 3.5.3 del PGOU de Santander).

En consecuencia, la calificación de la Registradora, objeto del presente recurso, es contraria a Derecho porque no puede exigir el acuerdo unánime de todos los propietarios (art. 17, Ley de Propiedad Horizontal) para rectificar la errónea denominación de “planta sótano” por “planta baja” ya que viene impuesta por el Art. 3.5.3 del PGOU de Santander (AD 17/04/1997; BOC 21/04/1997), cuyas disposiciones son vinculantes y de obligado cumplimiento para los propietarios del edificio y para la administración, por tanto para los registradores, por imperativo del art. 112.1 de la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio y de la jurisprudencia.

Así, el artículo 112.1 de la Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, dispone: “Las Administraciones públicas y los particulares quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones establecidas en los Planes y Normas urbanísticos de acuerdo con su estructura jerárquica y de conformidad con lo previsto en los mismos.”. Obligación que venía recogida en el derogado artículo 85.1 de la Ley de Cantabria 1/2001, de 24 de junio, que dispone lo mismo: “Las Administraciones Públicas y los particulares quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones establecidas en los Planes y Normas urbanísticos de acuerdo con su estructura jerárquica y de conformidad con lo previsto en los mismos”.

Preceptos que plasman la jurisprudencia dictada al amparo del art. 57 del TRLS de 1976, que tiene sentado que la legislación urbanística, al igual que el Plan, despliega su eficacia con carácter general frente a todos y, por tanto, la administración como los particulares quedan obligados a su cumplimiento. Así, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 junio 1984 (P.: Martín Martín) dice que “los particulares, al igual que la Administración, quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación urbana contenidas en la propia Ley, en los Planes, normas y ordenanzas aprobadas con arreglo a la misma”; o la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 mayo 1978 (P.: Serván), dice que “es precepto básico contenido en el artículo 54.1, de la Ley del suelo, aplicable al caso al tratarse de la ejecución de un Plan Parcial definitivamente aprobado y en ejecución con anterioridad a la nueva Ley de 2 de mayo de 1975, precepto confirmado por el artículo 57 del texto refundido de 9 de abril de 1976, el que los particulares al igual que la Administración están obligados al cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación urbana contenidas en la Ley, en los Planes, normas y ordenanzas aprobadas con arreglo a la misma, siendo inmediatamente ejecutivos una vez publicada su aprobación definitiva (art. 44 de la Ley, 56 del texto refundido)”; o la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1995 (…), que dispone que los arts. 17.1, 34.1 y 57.1 del entonces vigente Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y, en la actualidad, los artículos 84.3, 88 y 134 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, prevén la vinculación de la Administración y de los particulares a las disposiciones sobre ordenación urbana contenidas en la legislación urbanística aplicable y en los Planes.»

IV

Mediante escrito, de fecha 24 de mayo de 2024, la registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación alguna.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 1, 40, 217, 219 y 326 de la Ley Hipotecaria; 222, 749, 751 y 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de julio de 1994 y 15 de diciembre de 2005; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 2 de febrero y 13 de septiembre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012, 28 de enero, 27 de febrero y 14 de mayo de 2013, 10 de enero de 2014, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 2 de marzo de 2016, 15 de marzo de 2017 y 24 de enero de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2021 y 11 de mayo de 2023.

1. Se debate en este expediente si cabe la rectificación de una finca en el Registro, en la que concurren las circunstancias siguientes:

– mediante escritura otorgada el día 30 de enero de 2023, los tres propietarios de la finca registral número 50.004, disuelven la comunidad sobre la misma adjudicándola a don R. U. M. Dicha finca registral se describe en el título como: «Urbana. El sótano de la casa número (…) y el patio que mide (…) en el que hay un almacén que mide (…) y además, hoy en dicho patio, por haberlo construido a sus expensas la titular registral, existe un almacén pegante al existente que ocupa una superficie (…) El sótano indicado ocupa una superficie (…) estando distribuido en tres locales y linda (…)». Incorpora cinco referencias catastrales que integran la finca.

– mediante escritura otorgada el día 24 de enero de 2024 por don R. U. M., se complementa la anterior, en el sentido siguiente: «que la realidad física de dichos locales no es su ubicación en planta de sótano, sino en planta baja de la casa a la que pertenecen, a la que se accede por el patio del edificio ubicado en el número (…)». En la escritura se incorpora un informe emitido por la letrada doña M. D. S. V., abogada, en el que expresa lo siguiente: a) que conforme el Plan General de Ordenación Urbana de Santander, no pueden calificarse de sótano los locales situados en planta baja, y b) que, de las certificaciones catastrales aportadas, resulta que los locales citados aparecen como «planta baja». En consecuencia, se aclara y complementa la escritura de disolución de comunidad en el sentido de que los citados locales se encuentran en la planta baja de la casa y no en la planta de sótano.

– en el Registro, la edificación a la que pertenece la registral 50.004, es la finca matriz registral número 1911, que aparece como «calle (…), que mide (…) Se compone de sótano, entresuelo, dos pisos más y buhardilla, a derecha e izquierda con patio». Aparece una segregación de 9 de julio de 1990 de la que resulta la registral 50.004 con la descripción dicha antes, que ahora se pretende modificar.

La registradora suspende la inscripción de la rectificación solicitada porque la modificación de la denominación de una de las plantas para hacer constar que los locales están en la planta baja y no en el sótano supone la modificación del título constitutivo del edificio, lo que requiere la unanimidad de todos los propietarios.

La recurrente alega lo siguiente: que debe practicarse la rectificación del asiento porque adolece de un error material que no afecta a los elementos privativos ni a los elementos comunes y que no supone una modificación de la propiedad horizontal; que se trata de reflejar la realidad extrarregistral de la finca; que la descripción del inmueble como elemento real de la propiedad horizontal tiene que formarse partiendo de una realidad, lo que no ocurre; que las certificaciones catastrales de los tres locales constatan que están situados en la planta baja; que el Plan General de Ordenación Urbana de Santander constata que la planta de los locales no es «planta sótano», ya que establece que solo se puede considerar «sótano» a la planta cuya cara superior del forjado del techo este en todos sus puntos por debajo de la rasante resultante del terreno o vial público en contacto con la edificación; que se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas desde la acera de la calle y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander que estamos ante un error material en la denominación de la planta de los locales; que se trata de rectificar simplemente la equivocación en la denominación de la planta del edificio en la que están los locales sin afectar a otros elementos privativos ni a los elementos comunes, ya que los tres locales ocupan toda la planta baja del edificio, mantienen su superficie y siguen sin usar el portal de entrada al edificio ni la escalera comunitaria; que la rectificación de la equivocación de la denominación de la planta del edificio en la que están los locales no afecta al título constitutivo ni a las cuotas de participación de la comunidad de propietarios, puesto que no existe título constitutivo y está pendiente la medición de los pisos y locales para establecer las cuotas de participación de los elementos privativos, tal como resulta del libro de actas de la comunidad; que el error invocado debe tenerse por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria; que, en definitiva, no se puede exigir el acuerdo unánime de todos los propietarios para rectificar la errónea denominación de «planta sótano» por «planta baja».

2. La cuestión de la rectificación de los asientos registrales, ha sido resuelta en otras ocasiones (vid. Resoluciones en «Vistos» y, por todas, la Resolución de este Centro Directivo de 24 de enero de 2018 en la que se ha afirmado que, como ha recordado la Resolución de 15 de marzo de 2017: «Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse; estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial»).

En definitiva, este Centro Directivo ha reiterado (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 15 de marzo y 11 de septiembre de 2017 y 23 de febrero y 22 de marzo de 2018) que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Tal aserto se fundamenta en el principio esencial por el cual los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

3. Como ha quedado expuesto, uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento.

El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el Registro se rectificará en la forma determinada en el Título VII.

El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene».

Parece claro, a la vista del citado artículo, que el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación. Y ello porque, en caso de error de concepto, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud.

En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

4. Ciertamente, la legislación hipotecaria diferencia dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto: el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 9 de noviembre de 2009). Esta última modalidad de rectificación se infiere con claridad de lo dispuesto en el párrafo primero del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene», de donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando que «a “sensu contrario” si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de los mismos (…) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina, compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la acción ejercitada». No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).

Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado, será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud formulada por la recurrente.

5. En el concreto supuesto de este expediente, se solicita una rectificación de la descripción y denominación de los elementos de lo que en el Registro aparece como «sótano» modificándolo en el sentido de que se trata de una planta baja. De tratarse de una finca registral ordinaria, no habría objeción para esta rectificación, pero ocurre en este supuesto que, conforme resulta de la finca matriz del Registro, se trata de una propiedad horizontal de hecho, y, por tanto, cualquier cambio en la descripción de elementos privativos o comunes afecta al título constitutivo del edificio y supone una modificación de la propiedad horizontal, de manera que se hace preciso el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos. Debido a esto, la registradora exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio. En consecuencia, la calificación debe ser confirmada.

Alega la recurrente que debe practicarse la rectificación del asiento pues se trata de reflejar la realidad extrarregistral de la finca, para lo que aporta certificaciones catastrales de los tres locales que constatan que están situados en la planta baja; alega la normativa del Plan General de Ordenación Urbana de Santander sobre lo que se puede considerar «sótano», con lo que dice que se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas desde la acera de la calle y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander que estamos ante un error material en la denominación de la planta de los locales.

No se discute esto por la registradora, sino que, para modificar el contenido de los asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, es preciso el consentimiento de aquellos interesados a los que la concordancia de esta realidad pudiera perjudicar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por don Luis Pla Rubio, notario de Marbella, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Moguer, don Antonio Jesús Navarro Valiente, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de herencia.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 23 de febrero de 2024 por el notario de Marbella, don Luis Plá Rubio, se otorgaron las operaciones de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de la herencia causada por el fallecimiento de don A. B. R., que era ciudadano español, vecino de Bélgica, donde tenía su domicilio desde 1980. Dejaba viuda y cuatro hijos, todos intervinientes. Ocurrió su óbito bajo la vigencia de su último testamento, otorgado ante el notario de Sevilla, don Laureano Velasco Vázquez, el día 9 de julio de 1976.

Interesa a los efectos de este expediente que se unían a la escritura: certificado de defunción belga en el que constaban los lugares y fechas de nacimiento –15 de marzo de 1929– y fallecimiento –07 de agosto de 2012– del causante; testimonio del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad en el que constaba que la fecha de fallecimiento era 7 de agosto de 2012, y testimonio de copia autorizada de su último testamento, en la que en al pie de expedición constaba lo siguiente: «Copia autorizada de su original (…) a instancia de don (…) quien me acredita su interés legítimo y el fallecimiento del testador (…)».

II

Presentada el día 27 de febrero de 2024 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Moguer, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Número de entrada: 750/2.024.

Documento: Herencia.

Lugar y fecha de autorización: Marbella, 23/02/2024.

Notario autorizante: Don Luis Plá Rubio.

Numero de Protocolo: 993.

Medio de presentación: Telemática.

Fecha de presentación: 27/02/2.024.

Número del asiento y del Libro Diario: 489/110.

Incidencias: Defectos.

Nota de calificación.

Antonio Jesús Navarro Valiente, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Moguer, previo examen y calificación de la capacidad de los otorgantes y de la validez de los actos dispositivos contenidos en el documento presentado, de sus formas y solemnidades, y de los asientos del Registro con él relacionados, de conformidad con los artículos 18, 19.Bis y 65 de la Ley Hipotecaria y 98, 99 y 100 de su Reglamento, he dictado la siguiente resolución:

Hechos

1) No se aporta el certificado de defunción del causante, expedida por el Registro Civil español, por ser el mismo de nacionalidad española.

Fundamentos jurídicos

1) Constituye un defecto impeditivo de la inscripción el no presentar los mencionados certificados o no relacionarse en el título o resultar contradictorios con éste, pues ambos son documentos complementarios necesarios para la inscripción de la escritura particional (arts. 661 y 739 Código Civil, 14 Ley Hipotecaria y 76 y 78 Reglamento Hipotecario).

Tratándose de un nacional español fallecido en el extranjero, el Registro Civil español es también competente para practicar la inscripción de defunción, pues según el artículo 9 de la Ley del Registro Civil “en el Registro constarán los hechos inscribibles que afectan a los españoles”, debiéndose de practicar la inscripción de defunción en el registro consular del sitio en que acaecen, pues para las personas con nacionalidad española “el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos. Sólo en los casos de falta de inscripción o en los que no fuere posible certificar el asiento, se admitirán otros medios de prueba; pero en el primer supuesto será requisito indispensable para su admisión que, previa o simultáneamente, se haya instado la inscripción omitida o la reconstitución del asiento”, (artículo 17 de la Ley del Registro Civil), por lo que la certificación acreditativa de la defunción debería proceder del Registro Civil español (resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de agosto de 2014).

A la vista de la(s) causa(s) impeditiva(s) relacionada(s) en los Hechos y de los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación,

Acuerdo

1.º Suspender el asiento solicitado, por ser el defecto(s) señalado(s) de carácter subsanable (Art. 65 la Ley Hipotecaria).

2.º Notificar esta calificación al presentante y al Notario autorizante en el plazo de 10 días hábiles desde su fecha (Art. 322 Ley Hipotecaria y 58 y 59 Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).

3.º Prorrogar automáticamente el asiento de presentación del título por 60 días, contados desde la fecha de la última de las notificaciones a que se refiere el apartado precedente (Art. 323 Ley Hipotecaria).

Los legalmente legitimados pueden (…)

Moguer, 21 de marzo de 2024 El registrador Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Antonio Jesús Navarro Valiente registrador/a de Registro Propiedad de Moguer a día veintiuno de marzo del dos mil veinticuatro.»

III

Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de Huelva número 2, doña María Serrano Gotarredona, quien, con fecha de 22 de abril de 2024, confirmó la calificación del registrador de la Propiedad Moguer.

IV

Contra la nota de calificación sustituida, don Luis Pla Rubio, notario de Marbella interpuso recurso el día 3 de mayo de 2024 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:

«La cuestión que se dilucida en este recurso es de si en España es válido acreditar el fallecimiento de un ciudadano de nacionalidad española fallecido en Bruselas, donde residía, el certificado emitido por el Registro Civil de Bruselas expedido en la forma prevista en el Convenio de Viena de 8 de septiembre de 1976, o si, por el hecho de ser de nacionalidad española, necesita el certificado de defunción del Registro Civil español.

Por supuesto que, como dice la registradora sustituta, “la inscripción en el Registro Civil tiene efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros”, pero, en mi opinión, los mismos efectos han de reconocérsele al certificado de defunción emitido por el Registro Civil de Bruselas.

En efecto, la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil es clara al respecto. Así, el Artículo 56.1 establece que los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al orden público añadiendo el apartado 2 del mismo artículo que esos documentos públicos extranjeros deberán tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas.

Y el Artículo 60 de la misma Ley señala que los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen. Y si eso es válido paro los documentos que deban inscribirse en el Registro de la Propiedad, más aún lo será para los documentos públicos auxiliares del acto principal.

El Registrador de Moguer en su nota de calificación omite toda referencia a la Ley de 29/2015 de cooperación jurídica internacional y, por el contrario, se remite a la Resolución Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de agosto de 2014 –anterior a dicha Ley en la que es cierto que la Dirección General declara que la certificación acreditativa de la defunción debería proceder del Registro Civil español, pero aclara que dicha problemática no se aborda en la nota de calificación recurrida (se trataba, pues, de un comentario obiter dicta). Por otro lado, esa misma Resolución dice que “no podría confirmarse la calificación impugnada de la registradora si la certificación de defunción aportada inicialmente pudiese beneficiarse de la exención de todo trámite o medida tendente a garantizar la autenticidad del documento –sea la legalización u otro cualquiera sustitutivo o alternativo a la misma (como la apostilla o la utilización de modelos uniformes codificados y plurilingües de certificados)– resultante de la aplicación de algún Convenio o Tratado internacional que contuviese una dispensa de dichos trámites en el sentido indicado”.

Resulta que lo incorporado a la escritura es una certificación plurilingüe extendida por el Registro Civil de Bruselas según el formulario C de los anejos al Convenio número 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil, sobre expedición de certificaciones plurilingües de las actas del Registro Civil, hecho en Viena el 8 de septiembre de 1976, ratificado por España mediante Instrumento de 30 de enero de 1980, por lo que, según se desprende de los artículos 1 y 8 del mismo, le es aplicable la dispensa de legalización o apostilla y tampoco necesita traducción.

Y, a mayor abundamiento, el Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo de 6 de julio de 2016, que entró en vigor el 16 de febrero de 2019, simplifica la circulación de determinados documentos públicos, entre los que se encuentran los certificados de defunción –artículo 2. 1.c)– quedando definitivamente exentos de toda forma de legalización o trámite similar (artículo 4).

El objetivo de la Unión Europea de mantener y desarrollar un espacio de libertad, seguridad y justicia, sin fronteras interiores, en el que esté garantizada la libre circulación de personas debe ser respetado, pues, y para eso dicho establece medidas concretas para simplificar los requisitos administrativos existentes para la presentación en un Estado miembro de determinados documentos públicos expedidos por las autoridades de otro Estado miembro.

Y eso no cuadra con la pretensión de las calificaciones recurridas de duplicar un trámite administrativo. Resulta cuando menos incoherente que por un lado se le exima al certificado de defunción belga de cualquier tipo de legalización o apostilla y, por otro, para que surta efectos en España se le imponga el trámite de su reinscripción en otro registro civil, el español. Y eso, solamente, cuando el fallecido sea de nacionalidad española, lo que plantea una evidente discriminación: para acreditar el deceso de un comunitario europeo no español bastaría con el certificado de defunción del lugar de fallecimiento, para acreditar el de un ciudadano español, en cambio, además del certificado del registro del país de la Unión donde falleció, necesitaría el del Registro Civil español.

En otro orden de cosas, señalar que las resoluciones que cita la registradora sustituta se refieren a la falta de inscripción en el Registro Civil pero la de 3 de enero de 2022 lo es a una sentencia de divorcio y la de 10 de octubre de 2022 a una disolución de condominio derivada de un divorcio. Lo único que ponen, pues, de manifiesto es la poca utilidad, al menos en este caso, del mecanismo de la calificación sustitutoria prevista en los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y en el Real Decreto 1039/2003.»

V

Mediante escrito, de fecha 9 de mayo de 2024, el registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 56 y 61 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil; 2 y 4 del Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016, por el que se facilita la libre circulación de los ciudadanos simplificando los requisitos de presentación de determinados documentos públicos en la Unión Europea y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 1024/2012; 1 y 8 del Convenio número 16 de la Comisión Internacional del Estado Civil, sobre expedición de certificaciones plurilingües de las actas del Registro Civil, hecho en Viena el 8 de septiembre de 1976, ratificado por España mediante Instrumento de 30 de enero de 1980, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de agosto de 2014.

1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes:

– en la escritura, autorizada el día 23 de febrero de 2024, se formalizan las operaciones de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y partición de la herencia causada por el fallecimiento de don A. B. R., que era ciudadano español, vecino de Bélgica, donde tenía su domicilio desde 1980. Deja viuda y cuatro hijos, todos intervinientes.

– su último testamento es de fecha 9 de julio de 1976. Se unen a la escritura: certificado de defunción belga –Registro Civil de Bruselas– en el que constan los lugares y fechas de nacimiento –15 de marzo de 1929– y fallecimiento –07 de agosto de 2012– del causante; testimonio del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad en el que consta que la fecha de fallecimiento es 7 de agosto de 2012, y testimonio de copia autorizada de su último testamento, en la que en al pie de expedición consta lo siguiente: «Copia autorizada de su original (…) a instancia de don (…) quien me acredita su interés legítimo y el fallecimiento del testador (…)».

El registrador señala como defecto que no se aporta el certificado de defunción del causante, expedido por el Registro Civil español, por ser el mismo de nacionalidad española.

El notario recurrente alega lo siguiente: que se aporta certificado del Registro Civil de Bruselas; que los mismos efectos no solo probatorios y de legitimación, sino también de oponibilidad frente a terceros, han de reconocérsele al certificado de defunción emitido por el Registro Civil de Bruselas; que, a la vista de la normativa mencionada, resulta cuando menos incoherente que, por un lado, se le exima al certificado de defunción belga de cualquier tipo de legalización o apostilla y, por otro, para que surta efectos en España se le imponga el trámite de su reinscripción en otro registro civil, el español; que tampoco es congruente que se exija solo cuando el fallecido sea de nacionalidad española, lo que plantea una evidente discriminación.

2. El artículo 56 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, establece lo siguiente: «1. Los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al orden público. 2. A efectos de su ejecutabilidad en España deberán tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas». Y el artículo 60 relativo a la inscripción de documentos públicos extranjeros dispone que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen».

Como bien alega el notario recurrente, la Resolución que se cita en la calificación –de 14 de agosto de 2014– es anterior a la Ley 29/2015, por lo que los preceptos mencionados superan la doctrina de aquella. Además, en la citada Resolución advierte que «no podría confirmarse la calificación impugnada de la registradora si la certificación de defunción aportada inicialmente pudiese beneficiarse de la exención de todo trámite o medida tendente a garantizar la autenticidad del documento». Precisamente, como alega el notario recurrente, el certificado de defunción belga incorporado «es una certificación plurilingüe extendida por el Registro Civil de Bruselas (…) y le es aplicable la dispensa de legalización o apostilla y tampoco necesita traducción».

A esto se añade que el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad en el que consta que la fecha de fallecimiento es 7 de agosto de 2012, ha sido expedido por la autoridad española ante la acreditación del certificado de defunción belga; y que en la copia autorizada del testamento, al pie de expedición consta lo siguiente: «Copia autorizada de su original (…) a instancia de don (…) quien me acredita su interés legítimo y el fallecimiento del testador (…)», lo que determina que al notario a quien corresponde la custodia del protocolo y responsabilidad de expedición de sus copias –en este caso es el Notario Archivero General de protocolos–, le ha bastado el documento que ahora se niega para acreditar el fallecimiento del causante.

Por último, aunque sea redundar en las alegaciones del notario recurrente, resultaría incoherente que, por un lado, se le exima al certificado de defunción belga de cualquier tipo de legalización o apostilla y, por otro, para que surta efectos en España se le imponga el trámite de su inscripción en otro Registro Civil –el español–; y efectivamente, resultaría una discriminación que cuando el fallecido sea de nacionalidad española, además del certificado del registro del país de la Unión donde falleció haya de acreditar el deceso en el Registro español, mientras que para un comunitario europeo no español bastaría con el certificado de defunción del lugar de fallecimiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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En el recurso interpuesto por don F. M. C., Abogado, en nombre y representación de doña A. S. T., contra la negativa de la registradora de la Propiedad de San Feliu de Guíxols, doña Adoración de los Reyes Gómez de Liaño Polo, a certificar el precio de venta recogido en un asiento de inscripción.

Hechos

I

Mediante instancia suscrita el día 22 de febrero de 2024 por don F. M. C. Abogado, en nombre y representación de doña A. S. T., se solicitaba certificación de la finca registral número 27.437 de San Feliu de Guíxols relativa, además de los datos de titularidad, cargas y descripción, al precio de la venta que causó la inscripción 6.ª con el fin de interponer acciones judiciales.

II

Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de San Feliu de Guíxols, se emitió certificación relativa a la dicha finca sin incluir el precio de venta solicitado en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:

«Adoración de los Reyes Gómez de Liaño Polo, Registradora de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols, Tribunal Superior de Justicia de Catalunya,

Certifico: Que en virtud del precedente escrito, recibido a las 10:27:23 horas del 22 de los corrientes, con el número de certificación 162/2024, he examinado los libros del Archivo a mi cargo y de tales Libros resulta:

Finca número 27437 de Sant Feliu de Guíxols CRU 17017000619958: (…)

Precio:

No se certifica del precio por no ser uno de los supuestos previstos legalmente para su consignación en la publicidad formal, en base de los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:

Hechos:

F. M. C., presenta una solicitud de certificación en relación a la finca 27437 del término municipal de Sant Feliu de Guíxols, inscrita al folio 184, del tomo 3334 del archivo, libro 612 de Sant Feliu de Guíxols. En dicha solicitud interesa que se certifique del precio de la compraventa que motivó la inscripción 6.ª de la referida finca, motivada por una escritura autorizada ante el notario de Sant Feliu de Guíxols, de fecha 10 de febrero de 2022.

El interés legítimo para solicitar dicha información se justifica mediante copia del contrato de arras suscrito por el titular registral de la finca y la firmante del contrato de arras, en el que se pacta un precio de compra de 360.000 euros, el cual según manifiestan es muy superior al valor de mercado de la finca. Considerando el solicitante de la certificación y su clienta que el precio pactado es excesivo y existe una lesión en la mitad del precio justo causando la nulidad del contrato de arras de acuerdo con los artículos 621-45 y 621-46 del Código Civil de Catalunya.

Fundamentos de Derecho:

Artículos 18, 19 bis, 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 del Reglamento Hipotecario.

Resolución de 27 de julio de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE-A-2022-13423), de la que resulta que: “la expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados, por un lado de la legislación específica hipotecaria y por otro de la genérica sobre protección de datos personales. La aplicación de la normativa sobre protección de datos en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que ‘los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, deberán quedar excluidos de la información suministrada, aquellos datos que tengan la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, ajustar la publicidad registral a la finalidad para la que está institucionalmente prevista.” En el supuesto de la presente certificación, se estima suficientemente acreditada tanto la finalidad perseguida con la solicitud de publicidad como el interés legítimo del solicitante para obtener la información sobre el estado actual de la finca en el Registro, pero no se reúnen los requisitos para que en la certificación expedida se incluya el precio de la última transmisión, por no tratarse de un supuesto admisible de inclusión del precio en la publicidad según la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales 3/2018 de 5 de diciembre.

Artículo 621-46. Lesión en más de la mitad.

1. El contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.

No pudiendo deducirse que el precio fijado de la inscripción solicitada, pueda considerarse como valor de mercado a fecha de hoy 28 de febrero de 2024.

Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, 3/2018 de 5 de diciembre, que establece como supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad los siguientes: “a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter ‘tráfico jurídico inmobiliario’, puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende”.

La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el art. 323.1.º de la Ley Hipotecaria.

Contra el presente acuerdo de calificación (…).

Firmado digitalmente (CSV: […]) por la Registradora Doña Adoración de los Reyes Gómez de Liaño Polo en Sant Feliu de Guíxols a día veintiocho de febrero de dos mil veinticuatro.»

III

Contra la negativa de la registradora a incluir el precio de venta, don F. M. C., abogado, en nombre y representación de doña A. S. T. interpuso recurso el día 29 de abril de 2024 en base a las siguientes alegaciones:

«Que en fecha 1 de marzo de 2024 me ha sido notificada certificación solicitada respecto a la finca número 27437 de Sant Feliu de Guíxols (CRU 17017000619958), en virtud de la cual se deniega la certificación del precio de la última transmisión, y dentro del plazo legalmente establecido y conforme a los artículos 66, 327 y 328 de la Ley Hipotecaria formulo ante esta Dirección General, reclamación potestativa previa a la demanda judicial mediante recurso contra la calificación negativa (…).

Motivos.

Primero. Sobre la solicitud de certificación y el interés legítimo en el precio de transmisión de la finca.

Este letrado solicito certificación de la finca 27.437 de Sant Feliu de Guíxols, a los efectos de que se certificara, además de los datos de la finca en relación a titularidad, cargas, descripción, etc. sobre el precio de la última transmisión de la finca 27.437 de Sant Feliu de Guíxols, es decir el precio de venta de la escritura autorizada por el Notario de Sant Feliu de Guíxols, don Pablo Vázquez Moral el 10 de febrero de 2022.

La motivación por la cual se solicita la información respecto al precio de compra es el interés legítimo justificado por la voluntad de interposición de acciones judiciales. El letrado que subscribe el presente, pretende ejercitar acciones en virtud del contrato de arras firmado entre la Sra. A. S. T. (clienta) y la titular registral de la finca, M. C. J. E. N.

Se aporta el contrato de arras con la solicitud y, además, se motiva la voluntad de interponer acciones judiciales manifestando que se pretende ejercer las acciones de nulidad del contrato de arras por posible lesión en la mitad del precio justo (artículo 621-45 CCCataluña) y ventaja injusta (artículo 621-46 CC Catalunya). La comparación del valor de compra con el valor del contrato de arras puede justificar, por un lado una posible lesión en más de la mitad del precio justo y, por otro lado una clara ventaja injusta, es decir un beneficio excesivo de la compradora que junto con más prueba judicial, podría dar la nulidad del contrato y devolución de las arras.

Sin embargo, y como se desarrollará más adelante, la registradora solo tiene en cuenta la acción de lesión en más de la mitad y nada dice de la ventaja injusta.

En este, sentido, se fundamentó la solicitud y el interés legítimo en base a las resoluciones de 27 de febrero de 2018 de la Dirección General del Registro y Notariado y la Resolución de 14 de noviembre de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (…).

Segundo. Denegación de la información sobre el precio de venta: motivación.

La registradora deniega la información basándose en la resolución de 27 de julio de 2022, con la cual estamos conformes pero que en ningún caso es de aplicación en el presente. En el citado caso, la denegación de la información viene motivada porque se pretendía obtener información sobre la capacidad económica de los compradores, un motivo muy alejado al que pretende esta parte mediante la información solicitada.

Asimismo, la justificación para la denegación de la información se fundamenta en la citada resolución, haciendo transcripción literal de la resolución anteriormente indicada que establece: “(…) aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, deberán quedar excluidos de la información suministrada, aquellos datos que tengan consideración de sensibles (…) se estima suficientemente acreditada tanto la finalidad perseguida con la solicitud de publicidad como el interés legítimo del solicitante para obtener la información sobre el estado actual de la finca en el Registro, pero no se reúnen los requisitos para que en la certificación expedida se incluya el precio de la última transmisión, por no tratarse de un supuesto admisible de inclusión del precio en la publicidad según la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales 3/2018 de 5 de diciembre”.

A nuestro entender, la transcripción de este fundamento no solo no es atribuible al presente caso, sino que además es insuficiente para justificar la falta de voluntad para facilitar el contenido del precio de venta.

A todo ello, posteriormente se justifica la denegación con la simple transcripción del artículo 621-46 sobre Lesión en más de la mitad del precio y con la conclusión siguiente:

“No pudiendo deducirse que el precio fijado de la inscripción solicitada, pueda considerarse como valor de mercado a fecha de hoy 28 de febrero de 2024.”

Sorprendentemente, nada se dice de la acción de ventaja injusta del artículo 621-46 y desconocemos porque se compara el valor de mercado a fecha de la resolución, cuando el contrato de arras es del mes de agosto de 2023.

Es más, la valoración sobre el interés legítimo que realiza la registradora se basa escuetamente en una valoración sobre el fondo de la acción que pretende interponer la Sra. S. La determinación y competencia sobre si existe lesión en más de la mitad del precio, hay ventaja injusta de la vendedora o si el precio es o no considerado valor de mercado, corresponde a los órganos jurisdiccionales y a un Juez. En ningún caso le corresponde a la Registradora valorar sobre el fondo del asunto. Lo que compete a la Registradora es la valoración de la prueba aportada para justificar el interés legítimo de esta parte para obtener el precio en la certificación, en ningún caso la resolución sobre el fondo de la pretensión (…).

Tercero. Interés legítimo de la información solicitada.

Como bien se justifica en la solicitud presentada ante el Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols, el interés legítimo que motiva la obtención de la información sobre el precio de la finca objeto de la certificación tiene una vinculación en relación con los derechos de la Sra. S. respecto a la mencionada finca.

Existe un contrato de arras firmado entre ambas partes en virtud del cual se establece un precio muy superior al precio de la vivienda, puesto que el valor del precio fijado en el contrato es muy superior al precio de la tasación hipotecaria de la entidad bancaria. La existencia del contrato de arras firmado entre la titular y mi representada, que además tiene un valor superior al precio de tasación hipotecaria es lo que fundamenta la obtención de dicha información.

Por otro lado, se ha manifestado la voluntad de ejercitar acciones judiciales que van relacionadas con la información solicitada, que ha quedado acreditado mediante la aportación del carnet de colegiado del letrado y el apoderamiento apud acta realizado por la Sra. S. a los efectos de presentar demanda judicial.

Asimismo, mediante la solicitud presentada se desarrolla y justifica el motivo por el cual se pretende ejercitar acciones judiciales que van relacionadas con el precio por el cual adquirió la titular de la finca.

En primer lugar, el precio de adquisición de una fecha cercana acredita el precio de mercado en el procedimiento judicial con lo cual puede dar lugar al ejercicio de la acción de nulidad del contrato de arras por lesión en más de la mitad del precio.

Por otro lado, la comparación del precio de adquisición con el precio de venta acredita un desequilibrio entre las partes respecto al precio y puede dar lugar al ejercicio de la acción de nulidad del contrato de arras por ventaja injusta.

Es evidente que ambas acciones requieren de más prueba que solo puede practicarse en sede judicial, sin embargo queda justificado el interés legítimo respecto al precio solicitado en la certificación.

En este sentido reiteramos las resoluciones citadas en la solicitud presentada. Esto es, Resolución de 27 de febrero de 2018 de la Dirección General de Registros y Notariado:

“Así serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad: a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaría; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las Circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrirlos activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.”

“(…) La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales (…) En el presente caso se solicita para entablar posibles acciones judiciales por lo que es una de las finalidades reconocidas en la ley.”

En el presente caso, la información solicitada permitiría a la Sra. S. el ejercicio de la acción de nulidad del contrato de arras de acuerdo con el Código Civil de Catalunya, la cual se ha acreditado suficientemente ante la Registradora.

Asimismo, la resolución indicada establece claramente que no corresponde a la registradora valorar el fondo o prejuzgar el resultado del eventual litigio:

“(…) En cualquier caso, no corresponde a la registradora, a los efectos de calificar el interés legítimo, valorar el fondo o prejuzgar el resultado del eventual litigio.”

Por último, consideramos que se ha acreditado la voluntad de ejercitar acciones judiciales a los efectos de obtener el precio de la transmisión de acuerdo con lo establecido en la Resolución de 14 de noviembre de 2022 de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe Pública:

4. La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto sería motivo justificado para proporcionar la información solicitada. Sin embargo, con carácter general, el mero anuncio de interposición de acciones no es suficiente.

En el presente caso existen indicios suficientes para entender justificado el interés legítimo en la expedición de la certificación con expresión del precio de la compraventa.

Se trata de un abogado, don C. P. S., quien acredita la representación de su cliente, don P. J. R. J., mediante escritura de poder otorgada ante la notaria de Borja, doña Ana Cristina Payrós Falcó, número 669 de protocolo. Complementa la solicitud indicando que su cliente, don P. J. R. J., es titular de la finca registral 14.985 de Magallón y colindante de la finca registral 14.880 de Magallón, y aclarando que el interés legítimo alegado es el ejercicio de retracto legal.

Por todo ello,

Solicito que tenga por presentada la presente reclamación previa y, previos trámites oportunos, se acuerde estimar la misma y revocar la nota de calificación negativa.»

IV

La registradora de la Propiedad emitió, con fecha de 3 de mayo de 2024, el preceptivo informe y formó expediente que elevó a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales; la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego; los artículos 19 bis, 221 y 222 de la Ley Hipotecaria; 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias; 332 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 y 5 de marzo de 2020, y de la Sala de lo Contencioso-administrativo de 7 de junio de 2001; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril, 19 de junio, 6 de noviembre y 11 de diciembre de 2017, 9 de enero, 27 de febrero y 21 de noviembre de 2018 y 1 y 14 de marzo y 4 de abril de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de febrero, 14 de octubre y 20 de diciembre de 2021, 27 de julio, 26 de septiembre y 14 de noviembre de 2022 y 19 de enero de 2023.

1. La única cuestión que debe resolverse en este expediente es si nos encontramos ante uno de los supuestos que permite certificar sobre el precio de venta que figura en el Registro.

En particular el abogado solicitante y recurrente, cuyo interés legítimo resulta suficientemente acreditado, solicita el precio de la venta que causó la inscripción 6.ª de la finca 27.437 de San Feliu de Guíxols el día 8 de abril de 2022.

Alega, resumidamente, que su cliente tiene un contrato de arras penitenciales con la actual titular registral y que la razón por la que solicita el precio de venta es porque entiende que el contrato de arras puede rescindirse por lesión o en su caso por obtención por parte de la vendedora de una ventaja injusta.

En el contrato de arras, firmado el día 5 de julio de 2023, se estableció que la escritura de venta debería otorgarse antes del 15 de diciembre del mismo año.

En el punto cuarto del contrato se establece expresamente «si la escritura de compraventa no se otorgarse por culpa, negativa o cualquier otra causa imputable a la parte compradora, esta perderá las cantidades entregadas y en el caso que sea por la parte vendedora, está deberá devolver a la parte compradora las cantidades recibidas duplicadas, de forma mancomunada y según la cantidad recibida. Para que el desistimiento se tenga por válido bastará con que se notifique a la otra parte, considerándose también producido tácitamente por el hecho de no concurrir en la fecha indicada al otorgamiento de la escritura pública o no convocar a su firma. En ambos casos, las partes quedarán completamente liberadas de cualquier otra obligación a que haga referencia el presente contrato, salvo las señaladas por el presente pacto».

La registradora considera que el anuncio de la interposición de las acciones de rescisión por lesión en más de la mitad no es motivo suficiente para la consignación en la publicidad del precio de una compraventa anterior.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de noviembre y 11 de diciembre de 2017 y 9 de enero y 27 de febrero de 2018), que como regla general, el registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

Así, serían supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad y que son aplicables a la luz de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales: a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales; b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario», puesto que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria; c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es necesario conocer los datos cuya cesión se pretende.

En estos casos, no debe cuestionarse por el registrador el derecho del solicitante para interponer las acciones judiciales que considere procedentes, sino si es relevante a efectos de interposición de la demanda que figure el precio de venta, ya que se trata de un dato sensible protegido por la normativa reguladora de protección de datos de carácter personal.

3. Como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resolución de 14 de noviembre de 2022) el anuncio de posibles acciones judiciales no es motivo suficiente para enervar el derecho a la protección de datos de carácter personal.

Se ha admitido la posibilidad de certificar el precio a fin de interponer una demanda de retracto legal (vid. Resolución de 14 de noviembre de 2022) o de rescisión por lesión (vid. Resolución de 27 de febrero de 2018).

En estos casos el precio exacto de venta era imprescindible para el pleito planteado. En el primer caso el retrayente se subroga con el mismo precio y condiciones del comprador y en el segundo caso se establece la necesidad de restituir el mismo precio pagado (artículo 1295 del Código Civil).

No se ha admitido, en otros casos, como cuando se trata de plantear una demanda de servidumbre de paso en los que se considera que la consignación del precio no es un elemento esencial para que prospere el pleito (vid. Resolución 19 de enero de 2023).

4. Dos son las acciones que anuncia el recurrente que pretende ejercitar: la de rescisión por ventaja injusta recogida en el artículo 621-45 y la de rescisión por lesión en más de la mitad del artículo 621-46, ambos del libro VI del Código Civil de Cataluña.

Respecto de la acción de rescisión por ventaja injusta, el artículo 621-45 del libro VI establece que «el contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso pueden rescindirse si, en el momento de la conclusión del contrato, una de las partes dependía de la otra o mantenía con ella una relación especial de confianza, estaba en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia, y la otra parte conocía o debía conocer esta situación, se aprovechó de ello y obtuvo un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta».

Por tanto, tal y como se expone en el Preámbulo de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, se «incorpora una nueva regulación de la ventaja injusta en el ámbito subjetivo, con el fin de evitar casos claros de abuso de una de las partes respecto a la otra, velando por la justicia del intercambio, en sintonía con los textos internacionales del derecho contractual europeo».

En relación con la acción de rescisión por lesión, cuestión de gran arraigo en la tradición legislativa catalana, el artículo siguiente, (621-46), establece que: «1. El contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza. 2. En el caso a que se refiere el apartado 1, la otra parte puede oponer que el pretendido desequilibrio se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios o en la existencia de una causa gratuita. 3. En los supuestos de opción de compra, el desequilibrio a que se refiere el apartado 1 debe existir en el momento en que se pacta la opción».

En este caso el fundamento no es subjetivo, sino que tal y como resulta del mismo Preámbulo de la Ley 3/2017, «en el ámbito objetivo, se mantiene y se generaliza la antigua doctrina de la «laesio enormis» para resolver supuestos de grave desequilibrio de las prestaciones. Se establece una acción de rescisión, renunciable solo con posterioridad a la conclusión del contrato, y la parte legitimada puede pedir al tribunal en todo caso la adaptación del contrato».

5. La primera cuestión que procede plantearse es el tipo de contratos que pueden rescindirse por lesión «ultradimidium».

El Código Civil de Cataluña, como hemos visto, reserva esta posibilidad al contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso.

En nuestro caso, lo que el recurrente pretende rescindir es un contrato de arras.

El libro VI del Código Civil de Cataluña, regula las arras, en el artículo 621-8 que establece: «1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa. 2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas (…)».

Se prevé además la posibilidad de otorgarlas en escritura pública e inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

Parece lógico pensar que si lo que se pretende es valorar si el precio de la compraventa proyectada puede provocar un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, deba compararse el precio de mercado con actos coetáneos o posteriores a venta en cuestión.

En el caso que nos ocupa, el contrato de arras se firma el día 5 de julio de 2023 y la información que se solicita es el precio de la última trasmisión inscrita que se produjo el día 8 de abril de 2022.

El recurrente aporta un poder «apud acta» al objeto de la interposición de las acciones judiciales.

Sea como fuere, no concierne a la registradora ni a este Centro Directivo prejuzgar el resultado de un posible pleito, sino que estas cuestiones deberán ser valoradas por los tribunales según las reglas de la sana crítica, utilizando los medios previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como puede ser un dictamen pericial o cualquier otro que refleje el precio de mercado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, debiendo destinarse la certificación solicitada a los solos efectos para los que fue solicitada, lo que se hará constar en la certificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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