El Supremo confirma que una comunidad puede impedir el uso turístico de una vivienda cuando los estatutos prohíben las hospederías
El Tribunal Supremo ha confirmado el cese de la actividad de vivienda de uso turístico en un edificio de Madrid al considerar que esta modalidad de alojamiento encaja en la prohibición estatutaria de destinar los pisos y locales a “hospederías”. La Sala Primera entiende que existe identidad de razón entre la actividad de hospedaje prohibida por los estatutos y la explotación turística de una vivienda anunciada en plataformas digitales.
La resolución es la STS 642/2026, de 28 de abril, con ECLI:ES:TS:2026:1874, y desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por los propietarios demandados contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que había dado la razón a la comunidad de propietarios y había ordenado el cese de la actividad.
La identidad de razón entre hospedería y vivienda turística
El conflicto tenía su origen en la regla quinta de los estatutos de la comunidad, fechados en 1962, que prohibía expresamente destinar los pisos y locales “a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales”. Los propietarios demandados habían inscrito la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid el 21 de noviembre de 2018 y la comercializaban en una plataforma digital por 113 euros la noche, más 40 euros en concepto de limpieza.
El Supremo aplica la doctrina ya fijada en la sentencia 105/2024, de 30 de enero, y concluye que el término “hospedería” utilizado en los estatutos puede comprender la vivienda de uso turístico. Para ello atiende, entre otros criterios, al significado común del término, que la Real Academia Española define como casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes.
La Sala destaca que la explotación turística de la vivienda constituye una actividad abierta al público, anunciada en canales de comercialización y destinada a satisfacer necesidades de alojamiento transitorio. Esa finalidad, según el tribunal, no se corresponde con el uso residencial ordinario y guarda identidad de razón con la prohibición estatutaria de dedicar los pisos a hospedería.
La sentencia también recuerda que la cesión temporal de uso de viviendas comercializadas en canales de oferta turística queda excluida del régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando esté sometida a normativa sectorial turística, conforme al artículo 5.e) LAU. En el caso de Madrid, la normativa autonómica configura las viviendas de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico y excluye su utilización como residencia permanente.
Prohibiciones estatutarias: interpretación restrictiva, pero eficacia real
El Supremo reitera que las limitaciones al uso de un inmueble en régimen de propiedad horizontal deben constar de forma expresa y han de interpretarse restrictivamente, porque afectan al derecho de propiedad. Ahora bien, cuando la cláusula estatutaria contiene una prohibición clara y precisa, como ocurre con el veto a las hospederías, esa limitación puede desplegar eficacia frente a los copropietarios.
La Sala distingue entre la mera descripción del destino residencial de los pisos —que por sí sola no basta para limitar el dominio— y una prohibición estatutaria específica de determinadas actividades. En este caso, los estatutos no se limitaban a describir el uso del edificio, sino que prohibían expresamente el destino a hospedería.
Por ello, los propietarios no podían ampararse en su libertad dominical ni en la inscripción administrativa de la vivienda turística para continuar con la actividad, ya que la autorización o inscripción administrativa no elimina las limitaciones civiles derivadas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.
Alcance práctico de la sentencia
La resolución no significa que toda comunidad pueda prohibir automáticamente los alquileres turísticos sin una base estatutaria o acuerdo válido. Lo que confirma el Supremo es que una cláusula estatutaria antigua que prohíbe actividades de hospedaje, hospedería o similares puede ser suficiente para impedir el uso turístico si la redacción es clara y existe identidad de razón con la actividad desarrollada.
En consecuencia, la clave estará en examinar caso por caso el contenido de los estatutos. Si contienen una prohibición expresa de hospederías, hospedaje, pensiones, actividad hotelera o explotación económica semejante, la comunidad tendrá una base sólida para exigir el cese. Si no existe una prohibición previa, la comunidad deberá acudir al régimen de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística con las mayorías legalmente exigidas.
El Tribunal Supremo concluye que la sentencia recurrida no vulneraba su jurisprudencia y mantiene la condena al cese de la actividad de vivienda de uso turístico.
