El Supremo tumba el registro estatal de alquileres turísticos, pero mantiene la ventanilla digital
El Tribunal Supremo ha dado un importante revés al Gobierno en relación con el registro único de arrendamientos de corta duración. Aunque España fue el primer país de la Unión Europea en poner en marcha un sistema estatal para controlar los alquileres turísticos y de temporada, el alto tribunal considera que el Estado se ha excedido en sus competencias al crear un censo nacional gestionado por los Registradores de la Propiedad.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo entiende que este registro estatal se solapa con los registros autonómicos ya existentes para viviendas destinadas a alquiler turístico. Por ese motivo, ha anulado los preceptos que daban vida al Registro Único de Alquileres, aunque no ha eliminado todo el sistema previsto por el Gobierno.
Un registro para controlar los alquileres de corta duración
El registro comenzó a funcionar el 2 de enero de 2025, aunque su entrada en vigor efectiva se produjo el 1 de julio, tras un periodo inicial de seis meses. Su finalidad era identificar y supervisar los inmuebles ofrecidos en plataformas como Airbnb o Booking, tanto si se trataba de viviendas turísticas como de alquileres de temporada.
Desde su puesta en marcha, más de 341.000 viviendas habían logrado inscribirse: alrededor de 258.000 correspondientes a pisos turísticos y unas 83.000 vinculadas a arrendamientos de temporada.
El sistema iba acompañado de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, concebida como una herramienta informática para facilitar la comunicación entre las plataformas digitales y la Administración. Cada inmueble debía obtener un número de identificación que acreditara su adecuación a la normativa aplicable. Además, los registradores eran los encargados de comprobar si las viviendas cumplían los requisitos legales necesarios para ser anunciadas en internet.
Una batalla competencial con las comunidades autónomas
La regulación fue aprobada mediante un real decreto de 23 de diciembre de 2024 y pronto provocó una fuerte oposición jurídica. Varias comunidades autónomas, entre ellas Canarias, Murcia, Comunidad Valenciana y Andalucía, recurrieron la norma. También lo hicieron asociaciones vinculadas al alquiler vacacional en Barcelona, Girona y Canarias.
El argumento principal de los recurrentes era que el Estado estaba invadiendo competencias autonómicas. A su juicio, la regulación del turismo corresponde a las comunidades autónomas, por lo que un registro estatal obligatorio suponía una duplicidad injustificada.
El Supremo ha aceptado parcialmente este planteamiento. En concreto, ha estimado en parte el recurso presentado por la Generalitat Valenciana y ha anulado únicamente los artículos que creaban el registro único estatal. Sin embargo, ha mantenido vigentes otros elementos de la norma, como la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de las plataformas para transmitir datos y el intercambio de información con fines estadísticos.
El Gobierno defiende la utilidad de la ventanilla única
Tras conocerse la sentencia, el Ministerio de Vivienda ha pedido a las comunidades autónomas que refuercen sus controles y agilicen las inspecciones para verificar que los alojamientos inscritos cumplen la normativa.
Desde el departamento dirigido por Isabel Rodríguez se ha criticado especialmente que en algunas comunidades, como Andalucía, baste una declaración responsable para registrar una vivienda turística sin que posteriormente se compruebe de forma efectiva el cumplimiento de los requisitos legales.
Pese al varapalo judicial, el Gobierno ha destacado que el Supremo sí avala la Ventanilla Única Digital. Para el Ministerio, esta herramienta resulta esencial para detectar alojamientos irregulares y facilitar su retirada de las plataformas.
Según los datos aportados por Vivienda, desde la puesta en marcha del sistema han salido a la luz más de 111.000 contratos ilegales, la mayoría relacionados con alquileres turísticos. Solo en Andalucía se habrían localizado más de 26.000 pisos turísticos que no cumplían la normativa.
El impacto de los alquileres turísticos en la vivienda
La sentencia reconoce que existe una preocupación creciente, tanto en España como en la Unión Europea, por el aumento de los alquileres de corta duración ofertados a través de plataformas digitales.
El tribunal admite que esta expansión puede reducir la oferta de alquiler residencial tradicional, encarecer los precios de la vivienda y provocar el desplazamiento de residentes habituales hacia otras zonas. También reconoce que este tipo de medidas buscan combatir abusos y evitar que los alquileres turísticos o de temporada se utilicen para esquivar la normativa de los arrendamientos de vivienda habitual.
Sin embargo, el Supremo considera que el problema no autoriza al Estado a asumir competencias que corresponden a las comunidades autónomas.
La Unión Europea no exigía un registro estatal
Uno de los puntos clave de la sentencia es la interpretación de la normativa europea. El Supremo explica que la Unión Europea aprobó en 2024 reglas armonizadas sobre el registro y el intercambio de datos en materia de alquileres de corta duración, especialmente en relación con las plataformas online.
Ahora bien, según el tribunal, esa normativa no obliga a crear un registro nacional único. Tampoco altera el reparto interno de competencias de cada Estado miembro. Por tanto, España podía adaptar sus sistemas de información a las exigencias europeas, pero debía hacerlo respetando las competencias autonómicas.
Por qué el Estado no podía crear el registro único
El Gobierno había defendido su competencia apoyándose en varios títulos del artículo 149.1 de la Constitución, entre ellos la legislación civil, la ordenación de registros públicos, la igualdad básica de los españoles, la planificación económica general y las estadísticas estatales.
Pero el Supremo rechaza que esos títulos justifiquen una regulación tan completa del registro. A juicio de los magistrados, la norma no se limita a establecer bases o mecanismos de coordinación, sino que configura un procedimiento exhaustivo de inscripción que invade el ámbito competencial autonómico.
En cambio, el tribunal sí considera que el Estado puede regular la Ventanilla Única Digital y la transmisión de datos por parte de las plataformas, porque esas cuestiones se conectan con la elaboración de estadísticas de finalidad estatal.
Reacciones políticas y nuevo plan de vivienda
La resolución del Supremo se ha conocido el mismo día en que se celebraba la conferencia sectorial de vivienda, en la que el Ministerio ha acordado con las comunidades el reparto de 7.000 millones de euros para el nuevo plan estatal de vivienda 2026-2030.
El acuerdo ha contado con el respaldo de todas las comunidades autónomas, incluidas las gobernadas por el Partido Popular. No obstante, desde Madrid se ha advertido de la posibilidad de recurrir también el nuevo plan si se considera que invade competencias autonómicas.
Andalucía, una de las regiones que recurrió el registro en 2025, ha celebrado especialmente la sentencia. Desde la Junta se ha defendido que el fallo demuestra que el Gobierno central impuso un sistema obligatorio sin cobertura competencial suficiente y pese a las advertencias de las comunidades.
El consejero andaluz de Turismo en funciones, Arturo Bernal, ha sostenido que la duplicidad generada por el registro estatal fue una decisión política, no una exigencia derivada de Bruselas.
Además, la Junta ha recordado que, mediante su propio registro autonómico de viviendas de uso turístico, ha cancelado en los dos últimos años más de 15.300 alojamientos turísticos.
Una sentencia con efectos limitados, pero relevantes
En definitiva, el Supremo no ha desmontado por completo el sistema diseñado por el Gobierno para controlar los alquileres turísticos y de temporada. Lo que ha anulado es el registro único estatal, al entender que invade competencias autonómicas.
Sin embargo, mantiene viva la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de intercambio de datos, lo que permitirá seguir recabando información de las plataformas y utilizarla con fines estadísticos y de control.
La sentencia deja claro que la lucha contra los abusos en el mercado del alquiler turístico es legítima, pero también que debe realizarse respetando el reparto competencial entre el Estado y las comunidades autónomas.
