Declaración de obra por antigüedad con certificación catastral
Declarar una Obra Nueva «antigua» usando solo el Catastro: ¿Mito o Realidad?
Es una de las vías más atractivas para regularizar viviendas construidas hace años: ahorrarse el certificado del arquitecto y utilizar la Certificación Catastral para acreditar la antigüedad de la construcción y acceder al Registro de la Propiedad.
La Ley del Suelo (artículo 28.4) lo permite expresamente. Sin embargo, lo que parece un trámite sencillo («si sale en el Catastro, vale«) se ha convertido en una fuente constante de calificaciones negativas por parte de los Registradores.
¿Por qué? Porque la Dirección General (DGSJFP) ha establecido una doctrina muy estricta: para que el Catastro sirva de prueba, la foto fija del Registro y la del Catastro deben ser idénticas.
Analizamos a continuación los 3 obstáculos que, según las Resoluciones más recientes (2021-2024), impedirán usar esta vía.
1. El obstáculo del suelo: «La identidad de la finca»
Para que el Catastro acredite que tu casa es antigua, primero debe acreditarse que la parcela catastral es tu finca registral. Parece obvio, pero es la causa número uno de rechazo.
Si la superficie de tu terreno en la escritura (o en el Registro) difiere de la superficie de la parcela catastral en más de un 10%, el Registrador tendrá dudas fundadas de identidad.
• El caso real: En la Resolución de 2 de septiembre de 2021, se denegó la inscripción de una nave porque la finca registral tenía 90 m² y la parcela catastral tenía una diferencia de superficie del 23,33%. La Dirección General fue tajante: si no hay correspondencia entre el suelo registral y el catastral (artículo 45 de la Ley del Catastro), la certificación catastral no es un medio idóneo para justificar la antigüedad de lo edificado encima.
• La doctrina: Cuando hay cambios en la naturaleza o datos descriptivos de la finca, no pueden acreditarse mediante una certificación catastral que «en nada coincide» con el Registro.
2. El obstáculo de la edificación: «La descripción coincidente»
No basta con que el Catastro diga que hay una casa construida en 1990. La descripción de esa casa en tu escritura debe ser coincidente con la que aparece en la certificación catastral.
• El criterio estricto: En la Resolución de 21 de junio de 2023, se rechazó la inscripción de un acta de finalización de obra. ¿El motivo? La escritura describía una obra de 2.599 m², pero la certificación catastral hablaba de 3.806 m². Aunque el Catastro probaba que algo existía allí desde hacía años, la falta de coincidencia en la superficie construida, la ubicación o el número de plantas impide usar el Catastro como justificante.
• La excepción: Si las diferencias son mínimas (inferiores al 10%) o se trata de errores de redondeo, la Dirección General suele ser más flexible, permitiendo la inscripción si no hay dudas de identidad, como se vio en resoluciones de 2024 relativas a cambios de uso o ampliaciones menores.
3. El obstáculo de la ubicación: «Georreferenciación obligatoria»
Al usar el Catastro para declarar la obra, estás asumiendo sus coordenadas. Y aquí surge un problema técnico: si la edificación ocupa la totalidad de la parcela o se sitúa en los linderos, el Registrador exigirá que se inscriba previamente la georreferenciación del suelo.
• ¿Por qué? Para asegurarse de que la casa no invade al vecino o al dominio público. Si no inscribes las coordenadas de la finca (lo cual a veces requiere un procedimiento del art. 199 LH con notificación a colindantes), no podrás inscribir la obra nueva basada en el Catastro si esta se ajusta a los límites de la parcela.
Conclusión y Estrategia
La vía del Catastro es económica y válida, pero solo funciona si los datos cuadran.
Si la finca registral dice «1000 metros» y el Catastro dice «1200», o si la escritura dice «casa de 100m²» y el Catastro «150m²», no conviene intentarlo por esta vía: el Registrador suspenderá la inscripción.
En casos de discrepancia, es más seguro (y a la larga, más barato) contratar a un técnico competente. El técnico puede emitir un certificado de antigüedad y coordenadas reales que se ajuste a la realidad física, permitiendo declarar la obra por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo sin depender de los errores o imprecisiones de la base de datos catastral13,8.
