¿Una vivienda sin cédula de habitabilidad tributa al 10 % de IVA?
La falta de cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o autorización administrativa equivalente puede plantear importantes dudas cuando se transmite una vivienda: ¿estamos realmente ante una vivienda a efectos del IVA? ¿Debe aplicarse el tipo reducido del 10 % o el tipo general del 21 %?
La cuestión ha sido objeto de una importante evolución jurisprudencial y administrativa. La conclusión actualmente resulta bastante clara: la cédula de habitabilidad es un medio para acreditar que un inmueble es apto para ser utilizado como vivienda, pero no es el único.
Lo importante no es el documento, sino la realidad del inmueble
Durante años, la Administración había vinculado de manera bastante estrecha la aplicación del tipo reducido del IVA a la existencia de una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su sentencia 82/2025, de 28 de enero, ha corregido esa interpretación excesivamente formalista.
Para determinar si estamos ante una vivienda hay que atender fundamentalmente a las características objetivas de la edificación y a su destino legal posible. La ausencia de una determinada autorización administrativa no basta, por sí sola, para negar que el inmueble sea una vivienda.
Esta doctrina ha sido posteriormente asumida por la Dirección General de Tributos. En consultas posteriores, la DGT reconoce expresamente que la aplicación del tipo reducido no puede quedar condicionada exclusivamente a la obtención de la cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización semejante.
Pero hay una condición importante: la vivienda debe estar terminada
Aquí aparece una distinción fundamental.
Una cosa es que una vivienda esté terminada pero todavía carezca de cédula de habitabilidad, y otra muy diferente que la construcción todavía no haya concluido.
El Tribunal Supremo señala expresamente que, para aplicar el tipo reducido correspondiente a las viviendas, debe tratarse de una vivienda terminada. Mientras la edificación no esté concluida, no puede considerarse todavía una entrega de vivienda a estos efectos.
Por tanto, podríamos encontrarnos con dos situaciones muy distintas.
Vivienda terminada, pero sin cédula de habitabilidad
La ausencia de cédula, por sí sola, no obliga a aplicar el 21 % de IVA.
Si, atendiendo a sus características constructivas y a su situación jurídica y urbanística, el inmueble está terminado y es objetivamente apto para servir como vivienda, podrá aplicarse el tipo reducido del 10 %, aunque todavía no se haya obtenido formalmente la cédula o licencia correspondiente.
Naturalmente, esa aptitud deberá poder acreditarse.
Edificación todavía en construcción
La conclusión cambia.
Si lo que se transmite es una edificación en fase de construcción, o faltan elementos esenciales para poder considerarla terminada —por ejemplo, determinados servicios urbanísticos indispensables—, no estamos todavía ante una vivienda terminada.
Y esto puede tener consecuencias incluso anteriores a la determinación del tipo impositivo.
La importancia de distinguir entre exención y tipo de IVA
En estas operaciones conviene separar dos preguntas que a veces se mezclan.
La primera es:
¿La operación está exenta de IVA?
El artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA establece, con carácter general, la exención de las segundas y posteriores entregas de edificaciones una vez terminada su construcción o rehabilitación.
Por ello, si la construcción todavía no está terminada, no puede aplicarse sin más el régimen propio de las segundas entregas de edificaciones terminadas.
Y solamente después de determinar que la operación está sujeta y no exenta de IVA habrá que plantearse una segunda pregunta:
¿Qué tipo de IVA corresponde aplicar?
Si estamos verdaderamente ante una vivienda terminada y objetivamente apta para ser utilizada como tal, la falta de cédula de habitabilidad no impide por sí sola la aplicación del tipo reducido.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos un edificio residencial cuyas obras han terminado.
Los pisos disponen de cocina, baños, instalaciones, suministros y todos los elementos necesarios para ser habitados, y su uso urbanístico es residencial. Sin embargo, por razones administrativas, todavía no se ha expedido la licencia de primera ocupación.
La ausencia de esa licencia no determina automáticamente que la venta tenga que tributar al 21 %. Puede acreditarse por otros medios que estamos ante viviendas terminadas y aptas para ser utilizadas como tales.
Distinto sería que se transmitieran los pisos cuando todavía faltasen las instalaciones, los accesos o servicios esenciales, o las propias obras de construcción no hubieran concluido.
En ese caso, el problema ya no es simplemente que falte una licencia: el inmueble todavía no reúne materialmente las características de una vivienda terminada.
La clave: sustancia frente a formalismo
La doctrina reciente supone un cambio importante de enfoque.
La cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación continúan siendo documentos especialmente relevantes y constituyen una prueba evidente de la aptitud de la vivienda.
Pero no crean por sí mismas la condición de vivienda a efectos fiscales.
Lo decisivo es la realidad objetiva del inmueble.
Una vivienda terminada y materialmente apta para ser habitada no deja necesariamente de ser vivienda a efectos del IVA simplemente porque todavía no haya obtenido una determinada autorización administrativa.
Pero tampoco basta con que un proyecto esté destinado en el futuro a vivienda: la construcción debe estar realmente terminada.
En resumen
La regla práctica podría formularse así:
La falta de cédula de habitabilidad no excluye por sí sola el IVA reducido del 10 %. La falta de terminación de la vivienda, en cambio, sí puede impedir que la transmisión reciba el tratamiento fiscal propio de una entrega de vivienda terminada.
Por eso, en estas operaciones resulta esencial examinar no solamente la documentación administrativa existente, sino también el estado real de la construcción, sus características objetivas y el destino urbanístico legalmente permitido.
