Regulación

Está recogida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, cuando se dice:

98.3 Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística

Negocios en los que es aplicable

Como resulta del artículo 98.3 de la ley 7/2022 mencionada es aplicable a los siguientes casos:

1.Transmisión por el propietario de cualquier derecho real sobre las fincas. La DGRN en resolución de 12 de agosto de 2022 aclara que solo se aplica si la transmisión se realiza por el propietario, pero tanto si es de forma gratuita u onerosa, intervivos o mortis causa.

En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (art. 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente).

2.Declaración de obra nueva por cualquier título. Aclara la resolución de la DGRN de 12 de agosto de 2022

a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 de la Ley estatal de suelo) o con licencia (art. 28.1 de la misma Ley); tanto iniciada como terminada

3.Operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

La Dirección General parece entender que se aplica también en el caso de extinción de condominio.

Consecuencias registrales

Se produce por un lado una nota marginal, como indica el propio artículo 98.3. Parece que esa nota se ha de practicar sea la declaración positiva o negativa.

Además se establece la obligación para el Registrador de realizar una comunicación en el artículo 103.1 de la ley 7/2022 de 8 de abril.

Fincas a las que es aplicable

Los Registradores estaban aplicando la obligación de declarar la realización de actividades potencialmente contaminantes a todo tipo de fincas. La DGRN limita esa extensión, pero solo en parte. Según su doctrina

Sí se aplicaría:

A suelos rústicos o urbanos.

A naves o instalaciones industriales o comerciales

A viviendas unifamiliares o aisladas

A una vivienda unifamiliar pareada con jardín

No se aplicaría

A viviendas unifamiliares en régimen de propiedad horizontal tumbada sin jardín, según una RDG de 10 de octubre de 2022.

A entidades independientes que solo se proyecten idealmente sobre el suelo ( como las viviendas de plantas superiores) Ello según resolución de la DGRN 12 de agosto de 2022

Por ello es enteramente razonable concluir que cuando el número 3 establece la obligación de declarar «si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo», se está refiriendo a actividades (recuérdese lo antes
expuesto a propósito del Real Decreto 9/2005) que puedan afectar al suelo, pues, de hecho,el número anterior habla de remitir, por los titulares de actividades, información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados. Y este es el “contexto” en el que se encuentra esta norma: declaración de “actividades potencialmente contaminantes del
suelo” (título del art. 98). Dentro del Título VIII (“Suelos contaminados”), y seguido del artículo 99 (“Declaración de suelos contaminados”), del artículo 100 (“Sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados”), del artículo 101 (“Descontaminación y recuperación de suelos contaminados”), del artículo 102 (“Recuperación voluntaria de suelos contaminados”) y del artículo 103 (“Inventario de declaraciones de suelos contaminados y de descontaminaciones voluntarias”).
Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado. Por contra, sí que se aplicaría el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos –de inclusión- anteriores.

Parece por tanto que en el régimen ordinario de propiedad horizontal vertical no se aplicaría esa obligación.

Cuáles son las actividades potencialmente contaminantes

La ley autoriza al gobierno para determinar cuales son esas actividades potencialmente contaminantes, pero mientras no se determine sigue vigente la regulación anterior. La RDGRN de 12 de agosto de 2022 dice:

El artículo 98.1 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, establece que «reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos». Y de acuerdo con la disposición final cuarta (“Habilitación para el desarrollo reglamentario”), número 1: «Se faculta al Gobierno para dictar, en el ámbito de sus competencias, las disposiciones reglamentarias necesarias para el desarrollo y aplicación de esta ley y, en particular, para: g) Establecer la lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, de acuerdo con los artículos 98.1 y 99.1, así como el procedimiento de anotación marginal en el Registro de la Propiedad de los suelos declarados contaminados, conforme al artículo 99».
Cabe añadir que sigue vigente el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, y la Orden PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados. Debe destacarse que el artículo 2, e) del citado Real Decreto dispone que son actividades potencialmente contaminantes del suelo «aquellas actividades de tipo industrial o comercial en las que, ya sea por el manejo de sustancias peligrosas ya sea por la generación de residuos, pueden contaminar el suelo. A los efectos de este real decreto, tendrán consideración de tales las incluidas en los epígrafes de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas según el Real Decreto 1560/1992, de 18 de diciembre, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE-93), modificado por el Real Decreto 330/2003, de 14 de marzo, mencionadas en el anexo I, o en alguno de los supuestos del artículo 3.2».

No queda muy claro cuáles son esas actividades contaminantes, haciéndose necesario el proyectado desarrollo reglamentario.

La propia Resolución de 12 de agosto de 2022 se remite al artículo 2 de la ley 7/2022 para determinar

Para determinar el concepto de “suelo contaminado” al que se refiere la Ley 7/2022, de 8 de abril, debe partirse de lo establecido en el artículo 2 (precepto que contiene una serie de importantes definiciones): “ax) «Suelo contaminado»: aquel cuyas características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno

Para la más fácil memorización, incorporo un gráfico de lo que son las actividades potencialmente contaminantes.