Reales Decretos Ley sobre vivienda de 7 de octubre de 2026

Hoy, 7 de octubre de 2026, se han publicado en el BOE dos nuevos Reales Decretos-ley sobre vivienda, aprobados ayer por el Consejo de Ministros. Son una reedición, con modificaciones importantes, de los decretos que había rechazado el Congreso la semana pasada.

Los cambios más relevantes son estos:

1. Cambio radical en la duración de los alquileres: prórrogas de 5 o 7 años. El RDL 28/2026 modifica el artículo 10 LAU. Después de los primeros 5 años de contrato —7 si el arrendador es persona jurídica—, si nadie denuncia el contrato, ya no se prorroga simplemente año a año durante tres años: se prorroga automáticamente por nuevos periodos sucesivos de 5 años, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica. El propietario deberá avisar con 6 meses y el inquilino con 2 meses si no quiere continuar. En la práctica, se aproxima bastante a una duración potencialmente indefinida mientras el propietario no denuncie expresamente el contrato. BOE
2. El propietario que no quiera renovar tendrá que indemnizar al inquilino. Esta es probablemente la novedad más llamativa. Si el arrendador comunica que no renueva, deberá pagar, como regla general, el mayor de estos dos importes: 12 mensualidades calculadas conforme al límite superior del índice estatal de referencia; o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Si no hay valor de referencia, se toma la renta que se esté pagando. Hay excepciones: necesidad de la vivienda para el propietario o determinados familiares; que el inquilino prácticamente no resida allí; que tenga otra vivienda utilizable en el mismo municipio; que se celebre un nuevo contrato; o que el inquilino rechace una oferta de nuevo contrato que cumpla determinadas condiciones. BOE
3. Estas nuevas prórrogas no entran en vigor mañana. El Gobierno ha retrasado expresamente esta parte hasta el 15 de noviembre de 2026. Además, como las Cortes están disueltas, los decretos tienen que pasar por la Diputación Permanente. Por tanto, el RDL 28 está diseñado de forma que la nueva prórroga de 5/7 años no llegue a entrar en vigor si previamente no supera la convalidación. BOE
4. Alquileres temporales mucho más controlados. El RDL 29/2026 incorpora el alquiler temporal a la LAU de manera expresa. Tendrá que existir una causa real, expresa y acreditable de temporalidad, y la carga de probarla corresponde al arrendador. En principio deberá durar más de 31 días y no más de 12 meses. Si supera 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera arrendamiento de vivienda habitual desde su origen. Además, un alquiler turístico no puede superar 31 días dentro de esta delimitación estatal. BOE
5. Alquiler por habitaciones. También queda expresamente regulado. La suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta que correspondería a la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplican además los límites de renta correspondientes. Y en sucesivos contratos temporales la subida queda limitada por el IRAV. BOE
6. Tope extraordinario de actualización hasta finales de 2027. Para las anualidades que se cumplan desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta que ya se paga supera el máximo del sistema estatal de precios de referencia, no podrá subirse nada. En los demás casos puede haber pacto; si no lo hay, la subida máxima será del 2 %. Además se establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que venzan antes de finales de 2028 si el arrendatario está al corriente de pago y lo solicita. BOE
7. Desahucios de vulnerables: obligación de intervenir de la Administración. Hasta 2030 se refuerzan las suspensiones. Pero hay una novedad especialmente potente: en determinados desahucios por impago de arrendatarios vulnerables, si la Administración no proporciona una vivienda alternativa, deberá pagar al propietario las cantidades debidas o consignarlas judicialmente. Si pasan dos meses sin alternativa ni pago, la Administración puede quedar subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino, manteniéndose el contrato mientras persista la vulnerabilidad. Para propietarios personas físicas y ciertos arrendadores sociales se prevén compensaciones por rentas, suministros y costas. BOE
8. Ventas de viviendas arrendadas: tanteo y retracto reforzados. Es muy relevante notarialmente. Si una vivienda arrendada se vende junto con otras viviendas, locales o activos, el arrendatario conserva el tanteo y retracto si su vivienda es jurídicamente individualizable. En la escritura deberá hacerse constar el precio imputado específicamente a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para fijarlo. Se utilizará preferentemente el valor de referencia catastral y, subsidiariamente, una tasación independiente. BOE
9. «TU CASA»: hasta 50.000 € sin intereses para comprar la primera vivienda. Es una de las incorporaciones nuevas respecto del paquete anterior. El ICO podrá conceder financiación complementaria equivalente al menor de estos importes: 20 % del valor de la vivienda o 50.000 €, al 0 % de interés y sin comisiones. No se fija límite de edad en el decreto. La línea recibe inicialmente 10.000 millones de euros. Ahora bien, tiene una consecuencia muy importante: la vivienda queda permanentemente sometida a precio máximo de transmisión. En futuras ventas no podrá venderse por encima del precio de adquisición actualizado por IPC —más determinadas mejoras—. Y si se alquila, también tendrá la renta limitada. Esta limitación deberá constar en la escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad. BOE
10. Otras medidas: grandes tenedores, fiscalidad e IBI. Hasta finales de 2030 se restringe que determinadas entidades y personas jurídicas grandes tenedoras adquieran viviendas por debajo del 70 % de su valor de mercado, salvo las excepciones previstas; el adquirente deberá aportar tasación independiente. La condición de gran tenedor pasa a acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad. Fiscalmente se modifican las reducciones del IRPF por alquiler para premiar las reducciones de renta; se introduce tributación al 10 % de IVA para determinados alquileres turísticos de corta duración; se amplía el 10 % a ciertas obras de renovación de viviendas destinadas al alquiler; y los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán imponer recargos de IBI a viviendas turísticas de hasta el 50 %, 100 % o 150 %, en función del número que posea el titular. BOE

Para la práctica notarial, hay cuatro cuestiones especialmente destacadas. La primera es el nuevo control en las ventas de viviendas arrendadas: habrá que preguntar con especial cuidado por el arrendamiento y, en las ventas en bloque, individualizar el precio de la vivienda para hacer posible el tanteo y retracto. La segunda son las adquisiciones por grandes tenedores y determinados fondos por debajo del 70 % del valor de mercado, La tercera es «TU CASA», porque las limitaciones permanentes de precio tendrán que figurar en la escritura y acceder al Registro. Y la cuarta es la certificación registral de la condición de gran tenedor.

En cuanto a vigencia, hay que distinguir mucho: el RDL 29/2026 entra, con carácter general, mañana 8 de octubre, aunque algunas medidas fiscales tienen fechas específicas —por ejemplo, varias desde el 1 de diciembre—; el RDL 28/2026, que contiene la importantísima prórroga automática de 5/7 años y la indemnización al inquilino, tiene fijada su entrada en vigor para el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación parlamentaria. BOE

Fuente: RDL 28/2026 — estabilidad de los contratos de alquiler y RDL 29/2026 — paquete general de vivienda.