junio 2, 2022

La ejecución extrajudicial de la hipoteca

Normativa aplicable

Prelación de normas

La regulación de la ejecución hipotecaria está actualmente contenida en la Ley hipotecaria, modificada por Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. ( en vigor desde 15 mayo 2013).

Al recogerse en la ley hipotecaria y no solo en el reglamento se evitan las cuestiones relativas a la legalidad del procedimiento extrajudicial que se habían planteado anteriormente.

La LEC es supletoria de lo que se disponga en la LH y en el Reglamento hipotecario según el el artículo 129 LH ( modificado por la ley 1/2013) cuando dice en sus apartados 2 h):

2 h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»

Ese artículo 579.2 LEC se refiere a las especialidades en la ejecución por la cantidad restante en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Por tanto el orden está claro: LH > RH > LEC (salvo 579.2 aplicable en todo caso)

Ámbito temporal

El nuevo artículo 129 que regula el procedimiento extrajudicial ante notario ,según la disposición transitoria quinta de la misma, es aplicable a todas las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de la misma el día 15 de mayo de 2013 ( según la disposición final cuarta)

Disposición transitoria quinta. Venta extrajudicial. Lo previsto en el artículo 3 apartado Tres [la modificación del artículo 129 LH] se aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de la esta Ley, cualquier que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca.

Competencia y forma de actuación notarial

Notario Competente

Es el del lugar donde radica la finca hipotecada.

Artículo 236 RH. 1. La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno. Cuando sean varias las fincas hipotecadas y radiquen en lugares diferentes, podrá establecerse en la escritura de constitución cuál de ellas determinará la competencia notarial. En su defecto, ésta vendrá determinada por la que haya sido tasada a efectos de subasta con un mayor valor.

Estructura notarial del procedimiento

Se tramita un acta donde se hace constar el cumplimiento de las diligencias, y una vez se produzca la enajenación se realiza una escritura pública, según lo dispuesto en el artículo 236 2 y 3 RH.

artículo 236 RH (…) 2. La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes.

3.El acta a que se refiere el apartado anterior no requiere unidad de acto ni de contexto y se incorporará al protocolo en la fecha y bajo el número que corresponda al momento de su terminación o, en su caso, de su suspensión, sin perjuicio de que, en este último supuesto, pueda reanudarse y concluirse en fecha y bajo número posterior.

Requisitos para que se pueda usar el procedimiento de venta extrajudicial

Vienen en el artículo 129 LH ( modificado por la ley 1/2013) cuando dice en sus apartados 1 y 2 a), b), c) y d)

Artículo 129.

1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse:

a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.

b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Parecida es la regulación del Reglamento hipotecario:

Artículo 234. La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley
requerirá que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de
los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:
1.ª El valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta.
Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento
judicial sumario.
2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de
las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el
procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto
en el artículo 130 de la Ley.
3.ª La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en
representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

La estipulación en virtud de la cual los otorgante hayan pactado la sujeción al
procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las
restantes estipulaciones de la escritura.

Artículo 235.

La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía
de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios
y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de
ejecución a que se refiere el artículo 236-k.

La ejecución extrajudicial se ajustará necesariamente a lo dispuesto en los artículos
siguientes.

Por tanto los requisitos del pacto extrajudicial son los siguientes: 

1.Fijación del valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta. Dicho valor no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento judicial sumario.
2.Ha de constar separadamente del resto de los pactos
3.El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley.
4.Señalar si es vivienda habitual o no.
A partir del 2013 la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.
Solo se podrá aplicar a obligaciones con la cuantía determinada inicialmente ( aunque luego veremos que también se puede aplicar a otros supuestos) por el capital los intereses ordinarios y los de demora.
Será necesario 

Valoración

Dice el 129.2) a de la ley hipotecaria.

2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

El precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados» según prevén los citados artículos 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129.2.a) de la Ley Hipotecaria. la finalidad de la norma comentada es la de evitar la necesidad del trámite de tasación pericial o avalúo establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil dentro de la fase de apremio del procedimiento de ejecución común (cfr. artículos 637 a 639 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La DGRN incluye entre los interesados al Acreedor, al Deudor, pero también a fiadores o hipotecantes no deudores.

Necesidad en todas las hipotecas.

Es necesaria para todas las hipotecas la tasación según resulta de Resolución de la Dirección General de 11 de febrero de 2021. Se exige para la inscripción y es una exigencia de carácter imperativo. En todo caso no hay que olvidar que la tasación no es necesaria para acudir al procedimiento de ejecución judicial ordinaria ni para el declarativo ordinario. Cabe solicitar la inscripción parcial del documento, sin la tasación, pero que ello debe de solicitarse expresamente sin que pueda inscribirse parcialmente sin dicha solicitud. Todo ello según DGRN Resolución de 18 de febrero de 2014 y R 7 de octubre de 2015

Frente a este riesgo de descapitalización del deudor generado por la citada laguna, sale al paso la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, al imponer para toda hipoteca (destinada o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios), como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación (límite que pasa a ser para la venta extrajudicial del cien por cien del valor resultante de dicha tasación tras la reforma introducida el artículo 129.2.a) de la Ley Hipotecaria por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y de manera indirecta también para la ejecución judicial directa en caso de que se pacte la posibilidad de acudir a ambos, dado que el valor a efectos de subasta no puede ser distinto para uno y para otro, y según interpretación de este Centro Directo -vid. Resolución de 23 de diciembre de 2020-, incluso en el caso de que solo se pacte la ejecución judicial directa pero no la venta extrajudicial, a pesar de no haber sido modificado el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en este sentido. (…)

6. Queda, por otro lado, fuera de toda duda, como señaló la Resolución antes citada de 29 de octubre de 2013 y reiteraron las de 24 de marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca o bien hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario», y que el valor (o precio) en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75 por cien (hoy al 100 por cien) del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada ley.

Las mismas Resoluciones subrayaron la idea de que las normas transcritas que así lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción produciría la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

La diferencia es que si no se trata de entidades facultadas para emisión de títulos hipotecarios, la tasación no ha de ser por entidad homologada y se puede realizar por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar.

La resolución de 11 de febrero de 2021 se remite a una anterior de 2016 para explicar el tema.

Sobre este tema se pronunció la Resolución de este Centro Directivo de 14 de septiembre de 2016, que analizó desde el punto de vista subjetivo el ámbito de aplicación de la regla general, y correlativa excepción, en la interpretación de la nueva redacción del artículo 682.2.1.º de la Ley procesal civil dada por la Ley 19/2015, afirmando que «tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación debe realizarse por entidad homologada de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley.

Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, expresamente delimita su ámbito, al decir: «La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».

Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar».

Casos dudosos

También es necesaria si es una hipoteca unilateral RDG de 11 de febrero de 2021
Según resolución de 29 de octubre de 2013 no es necesaria en el caso de que sea una novación o ampliación si no se toca el valor
A partir de la reforma de 14 de mayo de 2013 la finalidad no es solo para proteger a los inversores y para la emisión de cédulas hipotecarias sino para la protección del deudor de la descapitalización. Por eso ya no sería aplicable la excepción que antes se aplicaba cuando se hipoteca una cuota indivisa o una finca recién inmatriculada, pues estos préstamos y créditos hipotecarios no son elegibles para servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, para ser objeto de participaciones hipotecarias o para servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias.
En caso de hipoteca unilateral en favor del estado se puede hacer sin tasación. R 7 de octubre de 2015. El motivo es que el procedimiento por el que se ejecuta es el de apremio que no exije la tasación.
VPO La R. 21 de noviembre de 2013 acepta como tasación precio máximo de venta VPO
Hipotecas anteriores . Nos parece que no sería exigible pues esa exigencia deriva del artículo 129 que modifica en la ley del 2013 cuya DT5 dice:

"Lo previsto en el artículo 3 apartado Tres [la modificación del artículo 129 LH] se aplicará a las ventas extrajudiciales que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de la esta Ley, cualquier que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca."

Así lo entiende una circular de la dirección general ( ver fecha).

Edificio en construcción. Respecto a este caso la DGRN ha cambiado su opinión. Ahora acepta que se ponga como valor de tasación el de hipótesis de edificio terminado, por considerar que se puede establecer un tipo para subasta cualquiera superior al valor de tasación. Así lo dice la RDG de 8 de mayo de 2019
Antes la DGRN había rechazado constatar el valor en caso de edificio terminado. Resolución de 4 de junio de 2014 la valoración en caso de edificio terminado ni siquiera puede admitirse como valor de tasación sujeto al elemento accidental de condición consistente en la finalización de la obra, pues no especifica qué debe considerarse por «edificación finalizada» Según Resolución de 22 de abril de 2015 se ha de hacer constar la valoración actual ( en construcción) y la final se inscribirá cuando conste la tasación final en el acta de terminación de obra o el acta de entrega.

Forma de acreditarlo

Requiere su acreditación mediante el certificado correspondiente, no bastando la manifestación de los interesados. R. de 20 de mayo de 2000,
No se admite descontar del valor que resulta del certificado de tasación el importe de las cargas anteriores que figuran en el Registro. Así lo dice la RDG de 11 de febrero de 2021 en su fundamento de derecho número 8 cuando dice: 

8. Finalmente, no se puede admitir como alega el recurrente que se fije como valor de tasación para subasta para el procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca y para la venta extrajudicial de la misma el valor que resulta del certificado de tasación pero descontando del mismo el importe de las cargas anteriores que figuran en el Registro, como prevé para la ejecución ordinaria el artículo 666.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque precisamente una de las diferencias entre ambos procedimientos es que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria debe cumplirse como trámite esencial la valoración de los bienes embargados (cfr. artículos 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 de dicha Ley de Enjuiciamiento Civil por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dicho trámite no es preciso. (…)

Constar separadamente del resto de los pactos.

129 2 b) Ley hipotecaria

  1. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: (…)

b. La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura …

En su libro sobre la venta extrajudicial Javier Micó se refiere a la resolución del sistema notarial de 16 de junio de 1992 que indica que no se aplica con carácter retroactivo la exigencia de pacto separado. Y que en todo caso si el pacto no está separado es una cuestión de técnica notarial que no impide la venta extrajudicial.

Carácter de vivienda habitual

129.2.b Reglamento hipotecario.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: (…)

b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

Que sea una hipoteca a la que puede aplicarse el procedimiento hipotecario

A) Hipotecas cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, sin reembolso progresivo o intereses variables.

Se puede usar directamente sin documento que acredite la fijación del saldo, según el artículo 129.2c primer párrafo.

129.2 c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.2

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

B) Hipotecas cuya cuantía aparezca inicialmente determinada pero que tengan un reembolso progresivo del capital o intereses variables.

Se necesita un documento fehaciente que acredite haberse realizado la liquidación en la forma pactada por las partes.

C) Hipotecas de máximo y en garantía de cuenta corriente.

A pesar del tenor literal del artículo, la RDGRN de 17 de septiembre de 2012 admite que se aplique el procedimiento de venta extrajudicial en las hipotecas de máximo y en la hipoteca en garantía de cuentas corrientes reguladas por el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, cuando conste en el Registro de la Propiedad la determinación de la cuantía a través de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento.

En este sentido en la LEC se dice:

Artículo 571. Ámbito del presente Título.
Las disposiciones del presente Título se aplicarán cuando la ejecución forzosa proceda en virtud de un título ejecutivo del que, directa o indirectamente, resulte el deber de entregar una cantidad de dinero líquida.

Artículo 572. Cantidad líquida. Ejecución por saldo de operaciones.

  1. Para el despacho de la ejecución se considerará líquida toda cantidad de dinero determinada, que se exprese en el título con letras, cifras o guarismos comprensibles. En caso de disconformidad entre distintas expresiones de cantidad, prevalecerá la que conste con letras. No será preciso, sin embargo, al efecto de despachar ejecución, que sea líquida la cantidad que el ejecutante solicite por los intereses que se pudieran devengar durante la ejecución y por las costas que ésta origine.
  2. También podrá despacharse ejecución por el importe del saldo resultante de operaciones derivadas de contratos formalizados en escritura pública o en póliza intervenida por corredor de comercio colegiado, siempre que se haya pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo.

En este caso, sólo se despachará la ejecución si el acreedor acredita haber notificado previamente al ejecutado y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible resultante de la liquidación.

Artículo 573. Documentos que han de acompañarse a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta.

  1. En los casos a que se refiere el apartado segundo del artículo anterior, a la demanda ejecutiva deberán acompañarse, además del título ejecutivo y de los documentos a que se refiere el artículo 550, los siguientes:

1.º El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución.

2.º El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.

3.º El documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.

  1. También podrán acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono.
  2. Si el acreedor tuviera duda sobre la realidad o exigibilidad de alguna partida o sobre su efectiva cuantía, podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que le resulta indubitada y reservar la reclamación del resto para el proceso declarativo que corresponda, que podrá ser simultáneo a la ejecución.

3.5 Que sea por capital e intereses ordinarios y de demora

129.2 c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.2
Sólo cabe la venta extrajudicial por impago de capital o intereses, no por otras causas de vencimiento anticipado que se pacten.

Se puede aplicar a las hipotecas de máximo, al exigirse que la cuantía esté inicialmente determinada.

Deudores en umbral de exclusión

En el caso de deudores situados en el umbral de exclusión hay que tener en cuenta el artículo 4 ( *) que dice:

Artículo 4. Moderación de los intereses moratorios.

  1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

  2. Esta moderación de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

Caso de vivienda habitual

En el caso de vivienda habitual ( sea o no el préstamo para su adquisición - 2 nivel de protección de la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) hay que tener en cuenta que 575.1.bis de la LEC establece que

1 bis. En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

La finalidad es «garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada».

¿Qué costas se incluyen? Según una RDGRN de 19 de septiembre de 2018, La tasación de costas en el seno de los procedimientos civiles viene regulada en el Título VII del Libro I de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El artículo 241 de dicha ley define los conceptos que pueden tener la consideración de costas procesales. Entre ellos se recogen dos de los que se han causado en el caso objeto de este expediente: honorarios de defensa y representación técnica, e inserción de anuncios o edictos que de forma obligada deban publicarse en el curso del proceso. Con respecto al IVA la misma resolución dice que: Ha de partirse del artículo 243.2, párrafo cuarto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

«En las tasaciones de costas, los honorarios de abogado y derechos de procurador incluirán el Impuesto sobre el Valor Añadido de conformidad con lo dispuesto en la ley que lo regula."

Domicilio

Según el Reglamento hipotecario artículo 234.1. 2ª

  1. La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley requerirá que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

2.ª El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley.

La persona que haya de otorgar la escritura de venta

234.1.2 Rhipotecario. 1.La tramitación de la ejecución extrajudicial prevista por el artículo 129 de la Ley requerirá que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya estipulado la sujeción de los otorgantes a este procedimiento y que consten las siguientes circunstancias:

(…) 3.ª La persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio acreedor.

Falta de los requisitos

La acción hipotecaria del procedimiento judicial directo o extrajudicial tiene carácter potestativo, por lo que la omisión o el posible defecto en cuanto a los requisitos a consignar en la escritura e inscripción (domicilio, tasación, etc) producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos, pero no puede motivar, por no existir precepto alguno que lo ordene, la ineficacia de la hipoteca, ni ser obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, máxime cuando pueda acudirse al juicio ejecutivo ordinario para su realización ( DGRN resoluciones 11-02-1911, 7-2-2001 y 9-7-2011).

Cláusulas abusivas

En la ley hipotecaria artículo 129.2.f se establece la obligación del notario de controlar las cláusulas abusivas

f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la ejecución, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.

Propuesta de alquiler social en Cataluña ¿es necesaria?

Parece que no porque no menciona la venta extrajudicial

La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, dispone en su art. 5 que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la indicada ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los dos supuestos que la Ley detalla, a saber:

a) Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda. b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario. El precepto completa la regulación del alquiler social, pero no menciona la venta extrajudicial.

Requerimiento

Artículo 236-a. 1. El procedimiento se iniciará mediante requerimiento dirigido al Notario, expresando las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito y la cantidad exacta objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos. 2. El requirente entregará al Notario los siguientes documentos:

a) La escritura de constitución de la hipoteca con nota de haberse inscrito. Si no pudiese presentarse la escritura inscrita, deberá acompañarse con la que se presente nota simple del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción.

b) El documento o documentos que permitan determinar con exactitud el interés, ya sea directamente, ya mediante simples operaciones aritméticas, en los casos de hipoteca en garantía de créditos con interés variable.

Escritura

Artículo 517. Acción ejecutiva. Títulos ejecutivos.
1. La acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución.

2. Sólo tendrán aparejada ejecución los siguientes títulos:

4.º Las escrituras públicas, con tal que sea primera copia ; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes.

Hasta el 30 de noviembre de 2006 las copias expedidas como primeras eran las que tenían fuerza ejecutiva, por eso no se hacía mención de esa circunstancia, que se daba por supuesta. A partir del 1 de diciembre de 2006, las copias que tendrán eficacia ejecutiva son las q

Basta por tanto que se presente cualquier copia con nota simple del registro de la propiedad (ver estudio http://www.elnotario.es/practica-juridica/7953-ejecucion-hipotecaria-y-titulo-ejecutivo)

Documentación

Comprobación matemática cantidad reclamada
También habrá que entregar ,en su caso, el documento del que resulte las amortizaciones realizadas ( que serán los extractos bancarios) y el que acredite que la liquidación se ha realizado con arreglo a lo pactado por las partes ( que puede ser pero no tiene que ser acta de fijación de saldo).

En cuanto al documento que acredite que la liquidación se ha realizado con arreglo a lo pactado por las partes, la resolución de la DGRN de 17 de septiembre de 2012 dice:

El Notario habrá de examinar el requerimiento y determinar si están cumplidos todos los requisitos, entre los que se incluyen la comprobación de la racionalidad y ajuste matemático de la cantidad reclamada, decidiendo sobre la corrección del cálculo que realiza el acreedor respecto de los intereses variables reclamados.

3º. En el procedimiento de venta extrajudicial no es imprescindible cuanto se trate de un préstamo a interés variable, acompañar un documento fehaciente de liquidación, aunque se hace frecuentemente en la práctica; basta aportar “el documento o documentos que permitan determinar con exactitud el interés, ya directamente, ya mediante simple operaciones aritméticas”, requisito que se puede cumplir mediante dicho documento fehaciente de liquidación, artículo 218 del Reglamento Notarial; pudiéndose también optar por el acta prevista en el artículo 219 del Reglamento Notarial; documentos a los que se le aplicará lo dispuesto el artículo 31.1 del Texto Refundido del Impuesto sobre TPO y AJD, relativo a la cuota fija de AJD. Se trata de liquidar un contrato sin la finalidad de despachar ejecución, extremo propio de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Es decir, que en caso de que se haya pactado por las partes que la liquidación se realice por la parte acreedora, se podrá acudir al procedimiento del artículo 218 del Reglamento notarial

Artículo 218.
Cuando para despachar ejecución por el importe del saldo resultante de las operaciones derivadas de contratos formalizados en escritura pública o en póliza intervenida, conforme al artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sea necesario acompañar a la demanda ejecutiva, además del título ejecutivo el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en dicho título, tal como establece el artícu-lo 573.1.2.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el notario lo hará constar mediante documento fehaciente en el que se exprese la liquidación, que se regirá por las normas generales y especialmente, por las siguientes:

1.º Junto con el requerimiento, que podrá efectuarse mediante carta dirigida al notario quien legitimará la firma del remitente e incorporará al acta, la entidad acreedora entregará o remitirá al notario el título con efectos ejecutivos de la escritura pública o de la póliza intervenida que haya de servir de titulo para la ejecución o, en su caso, testimonio notarial de dichos documentos, salvo que el contenido del título ejecutivo resulte de su protocolo o libro registro, así como una certificación por ella expedida, en la que se especifique el saldo exigible al deudor, además de los extractos contables correspondientes, debidamente firmados, que permitan al notario efectuar las verificaciones técnicas oportunas. Quedará incorporada al documento fehaciente la certificación del saldo y se insertará o unirá testimonio literal o en relación de los documentos contables que han servido para su determinación.

2.º Si en el contrato no se hubieren reflejado, de forma explícita, los tipos de interés o comisiones aplicables, la entidad requirente deberá acreditar al notario cuáles han sido estos, haciéndose constar todo ello en el acta de liquidación.

3.º El notario deberá comprobar, y expresar en el documento fehaciente, que en el título ejecutivo las partes acordaron emplear el procedimiento establecido en el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para fijar la cuantía líquida de la deuda.

4.º Con los documentos contables presentados el notario comprobará si la liquidación se ha practicado, a su juicio, en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.

Si el saldo fuere correcto, el notario hará constar por diligencia el resultado de su comprobación, expresando:

a) Los datos y referencias que permitan identificar a las personas interesadas, al título ejecutivo y a la documentación examinada por el notario.

b) Que, a su juicio, la liquidación se ha efectuado conforme a lo pactado por las partes en el título ejecutivo. Asimismo podrá hacer constar cualquier precisión de carácter jurídico, contable o financiero que el notario estime oportuno.

c) Que el saldo especificado en la certificación expedida por la entidad acreedora, que se incorporará al acta de liquidación, coincide con el que aparece en la cuenta abierta al deudor.

d) Que el documento fehaciente comprensivo de la liquidación se extiende a los efectos previstos en los artículos 572.2 y 573.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En caso de que no se haya pactado por las partes que la liquidación se realice por la parte acreedora , se podrá acudir al procedimiento del artículo 219 del Reglamento Notarial.

Artículo 219.
Los notarios, a requerimiento de parte interesada, podrán autorizar actas de liquidación relativas a cualesquiera cuentas o contratos no comprendidos en el artículo anterior. Esta clase de actas, según el alcance del requerimiento, deberán contener los apuntes contables y el saldo final, así como la expresión de las condiciones en que se ha practicado la liquidación.

Estas actas de liquidación se acomodarán a los requisitos formales, materiales y de registro, establecidos en el artículo anterior, con las especialidades derivadas del requerimiento.

Necesidad de arbitraje previo

¿ES PRECEPTIVO ACUDIR A LOS SISTEMAS VOLUNTARIOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS CON CARÁCTER PREVIO A INSTAR LA TRAMITACIÓN DE LA VENTA EXTRAJUDICIAL DE LA VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR INCUMPLIDOR A TRAVÉS DE SUBASTA NOTARIAL, EX ART. 132- 4 DE LEY DEL PARLAMENTO DE CATALUÑA 22/2010, DE 20 DE JULIO, DEL CÓDIGO DE CONSUMO DE CATALUÑA?

La interpretación literal del art. 132-4.3 del Código de Consumo no permiten entender incluida a la venta extrajudicial entre los supuestos que exigen la previa mediación (salvo que se acuda al arbitraje); no obstante, la omisión de toda referencia a la venta extrajudicial sorprende cuando en el art. 132-4.1 se hace referencia a los supuestos de ‘intervención notarial’; la interpretación teleológica del Preámbulo de la norma que incluyó el art. 132-4 no permite entender incluida en su finalidad exigir la resolución extrajudicial en los casos de venta extrajudicial por no ser un supuesto de judicialización. Bastará que el notario informe al acreedor de la posible conveniencia de utilizar la solución de mediación ante las dudas indicadas y que esta manifieste que por las razones expuestas no la considera imperativa. No obstante, la Comisión informa a la Junta de la conveniencia de emitir consulta a la Generalitat (Consum) para que se pronuncie al respecto

¿Es vivienda habitual?

21 de LH establece con carácter general que

“3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.”

Y a sensu contrario hay que entender que la presunción es que la vivienda no tiene tal carácter si no se hizo constar así expresamente en la propia escritura de constitución del préstamo hipotecario.

Formación de lotes

La formación de lotes se regula en el artículo 643 LEC con relación a los bienes muebles, al que se remite el artículo

Artículo 643. Preparación de la subasta. Bienes embargados sin valor relevante.
1. La subasta tendrá por objeto la venta de uno o varios bienes o lotes de bienes, según lo que resulte más conveniente para el buen fin de la ejecución. La formación de los lotes corresponderá al Letrado de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. A tal efecto, antes de anunciar la subasta, se emplazará a las partes por cinco días para que aleguen lo que tengan por conveniente sobre la formación de lotes para la subasta.

2. No se convocará subasta de bienes o lotes de bienes cuando, según su tasación o valoración definitiva, sea previsible que con su realización no se obtendrá una cantidad de dinero que supere, cuando menos, los gastos originados por la misma subasta.

 

Procedimiento

Comunicación a Registro concursal


¿De dónde sale? No lo sabemos pero en la página web de registradores.org es una de las opciones de comunicación con lo que entendemos que hay que realizarla. https://www.registradores.org/presentacionTelem/tramiteNuevo.do

Certificación

Artículo 236-b. 1. El Notario examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan y, si estima cumplidos todos los requisitos, solicitará del Registro de la Propiedad certificación comprensiva de los siguientes extremos:

1.º Inserción literal de la última inscripción de dominio que se haya practicado y continúe vigente. 2.º Inserción literal de la inscripción de la hipoteca en los términos en que esté vigente. 3.º Relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes. 2. El Registrador hará constar por nota al margen de la inscripción de hipoteca que ha expedido la mencionada certificación, indicando su fecha, la iniciación de la ejecución, el Notario ante el que se sigue y la circunstancia de que aquélla no se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la misma finca. 3. La presentación en el Registro del título de cancelación de la hipoteca realizada con posterioridad al asiento a que se refiere el apartado anterior deberá ser inmediatamente comunicada por el Registrador al Notario ante el que se sigue la ejecución.

3.3 Requerimiento de pago al Deudor
Artículo 236-c. 1. Si de la certificación registral no resultan obstáculos a la realización hipotecaria solicitada, el Notario practicará un requerimiento de pago al deudor indicándole la causa y fecha del vencimiento del crédito y la cantidad reclamada por cada concepto y advirtiéndole que de no pagar en el término de diez días se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados siendo de su cargo los gastos que ello ocasione.

3.3.1 Advertencias en ese requerimiento
3.3.1.1 Causas de paralización del procedimiento.
Según el artículo 236-ñ del reglamento notarial.

“1. El Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad a que se refiere el apartado tercero del artículo 236-b. 2. Verificada alguna de las circunstancias previstas en el apartado anterior, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca.”

A.2. Según el artículo 236-o del reglamento notarial:

“En cuanto a las demás reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás interesados se estará a lo dispuesto, en cuanto sea de aplicación, en los cinco últimos párrafos del artículo 132 de la Ley Hipotecaria.” Dicha remisión se debe entender hecha actualmente al artículo 698 LEC que dice en el número uno párrafo primero: “Artículo 698. Reclamaciones no comprendidas en los artículos anteriores. 1. Cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo.”

A.3. Además se deriva otra causa de oposición basada en el carácter abusivo de las cláusulas de los tres últimos párrafos de la letra f del artículo 129 de la ley hipotecaria que dicen que :

“En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.”

3.3.1.2 Derecho a contestar
En 10 días hábiles

3.3.1.3 Rebaja en caso de inspección
artículo 669.3 LEC

  1. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible

3.3.1.4 Derecho a liberar para el caso de vivienda habitual
Se da por solicitud del Acreedor si no es vivienda habitual y en todo caso, si se trata de vivienda habitual.

693.3 LEC

  1. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.

3.3.1.5 Derecho a no ser lanzado hasta el 15 de mayo de 2020 *** en supuestos de especial vulnerabilidad
artículo 1 ley 1/2013

Artículo 1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.

  1. Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código.

  1. Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.

h) El deudor mayor de 60 años.

  1. Para que sea de aplicación lo previsto en el apartado 1 deberán concurrir, además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

  1. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:

a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

b) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

3.3.2 Hora
se ha de hacer de 8 de la mañana a 10 de la noche parece según 130.3 LEC

3.3.3 Cómo
Ha de ser realizado por vía notarial. *no se puede hacer por correo certificado, aunque excepcionalmente se admite la así realizada porque el deudor firmó la recepción. R. 10 de enero de 2013. Si es en lugar donde no tenga competencia el Notario se ha de realizar por otro Notario.

3.3.4 Dónde
236.c RH

  1. El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que, a efectos de aquél, resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos.
  2. Si el Notario no fuera competente por razón del lugar practicará el requerimiento por medio de otro Notario que sea territorialmente competente.

Se puede hacer en el domicilio designado en el registro o en otro lugar si se identifica al deudor y este consiente en ser notificado allí.

La función de los actos de comunicación es que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa. Pero la salvaguarda de la posición del destinatario de la comunicación no puede implicar la paralización de toda actuación y en todo caso por lo que deben ponderarse las circunstancias concurrentes, especialmente en aquellos supuestos en que la falta de comunicación es imputable al propio destinatario (Sentencia de 4 de octubre de 2010). Del mismo modo el defecto de comunicación resulta constitucionalmente irrelevante si no impide la debida tutela del interesado al tener conocimiento extraprocesal del contenido de la comunicación y por tanto expedito el ejercicio de los derechos legalmente reconocidos (Sentencia de 13 de noviembre de 2000). Así ocurrirá si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. En ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite».

Resolución de 5 de marzo de 2014

“Si el requerimiento de pago no puede hacerse en los términos previstos en el repetido artículo, el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. No obstante, esta Dirección General ha aceptado la validez del requerimiento de pago llevado a cabo fuera del lugar señalado en la inscripción de hipoteca en aquellos supuestos en los que, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional referida a los requisitos de los actos de comunicación procesal (vid. «Vistos»), se entiende que el destinatario acepta ser requerido y tiene cabal conocimiento del contenido y fecha del requerimiento (Resolución de 17 de septiembre de 2012). Por aplicación de la misma doctrina constitucional, fuera de los supuestos expresamente previstos, no cabe presumir que el requerimiento en persona de tercero haya llegado a conocimiento de la persona a quien va destinado. En cualquier caso es imprescindible que los derechos constitucionales del titular registral hayan sido convenientemente salvaguardados, doctrina ésta que ha llevado a desestimar la eficacia de la cédula de notificación realizada al cónyuge del deudor en la propia Notaría donde se tramita el procedimiento de ejecución extrajudicial y no en el domicilio señalado en la escritura (vid. Resolución de 30 de agosto de 2013); o la efectuada a la persona que abrió la puerta del domicilio, quien dijo ser amigo de los deudores (cfr. Resolución de 16 de noviembre de 2013).”

3.3.5 A quién
Al notificado o al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos

Resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2013, dice:

Cuando el Reglamento Hipotecario en su art. 236 c), RH determina quién es el destinatario del requerimiento de pago y las personas con quien se puede entender la diligencia en su ausencia es extremadamente restrictivo pues fuera de la persona del deudor sólo autoriza que se entienda la diligencia con el pariente más próximo, familiar o dependiente que se encuentre en el domicilio. Sin perjuicio de las deficiencias técnicas del precepto es claro que expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento.

Compárese con el RN que dice en el artículo 202 De no hallarse presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia. Cuando el edificio tenga portero podrá entenderse la diligencia con el mismo.

Si esa persona que no es el deudor o su representante, acepta, se hace constar su identidad y se da por hecha la notificación. Sería conveniente hacer edictos igualmente.
Si no acepta, se hace constar así, pero no se puede dar por hecha la notificación según una STS 20 de mayo de 2008, que anula una parte del artículo 203 RN y así impide dar por hecha la notificación a otra persona. LA DGRN también considera no aplicable el 203 RN.
No vale la notificación

no vale al cónyuge del deudor en la propia Notaría donde se tramita el procedimiento de ejecución extrajudicial y no en el domicilio señalado en la escritura (vid. Resolución de 30 de agosto de 2013)
no vale la efectuada a la persona que abrió la puerta del domicilio, quien dijo ser amigo de los deudores (R. 16 de noviembre de 2013
no vale al apoderado de la sociedad, según RDGRN de 5 de marzo de 2014
no vale fuera del domicilio designado ni siquiera en otro que conste en el Registro como domicilio del deudor. R. 5 de julio de 2013:
Si vale la notificación al propio deudor fuera del domicilio designado en si conocido el paradero del destinatario el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial) o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento. R. 20 de mayo de 2015:

Si no se puede hacer la notificación. Si el requerimiento de pago no puede hacerse en los términos previstos en el repetido artículo, el notario debe dar por finalizada su actuación y conclusa el acta. Según afirma una resolución de según RDGRN de 5 de marzo de 2014 la Dirección General ha aceptado la validez del requerimiento de pago llevado a cabo fuera del lugar señalado en la inscripción de hipoteca en aquellos supuestos en los que, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional referida a los requisitos de los actos de comunicación procesal (vid. «Vistos»), se entiende que el destinatario acepta ser requerido y tiene cabal conocimiento del contenido y fecha del requerimiento (Resolución de 17 de septiembre de 2012). Por aplicación de la misma doctrina constitucional, fuera de los supuestos expresamente previstos, no cabe presumir que el requerimiento en persona de tercero haya llegado a conocimiento de la persona a quien va destinado. En cualquier caso es imprescindible que los derechos constitucionales del titular registral hayan sido convenientemente salvaguardados.

3.3.6 Y si no se puede realizar
236.c RH 4. Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

Según resolución de 9 de mayo de 2013 no es aplicable el Art 203 R.N. ni por vía supletoria, por prohibirlo expresamente el Art 206 R.N., ni por vía analógica al referirse a supuestos distintos. Según )

3.3.7 Contestación
En 10 días que parece por analogía con la LEC (130.2) ( aplicando el criterio de la STS de 21 de noviembre de 2000) son hábiles y son todos menos sábados,domingos, festivos y agosto

Artículo 130 LEC. Días y horas hábiles. 1. Las actuaciones judiciales habrán de practicarse en días y horas hábiles. 2. Son días inhábiles a efectos procesales los sábados y domingos, y los días 24 y 31 de diciembre, los días de fiesta nacional y los festivos a efectos laborales en la respectiva Comunidad Autónoma o localidad. También serán inhábiles los días del mes de agosto. 3. Se entiende por horas hábiles las que median desde las ocho de la mañana a las ocho de la tarde, salvo que la ley, para una actuación concreta, disponga otra cosa. Para los actos de comunicación y ejecución también se considerarán horas hábiles las que transcurren desde las ocho hasta las diez de la noche. 4. Lo previsto en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de lo que pueda establecerse para las actuaciones electrónicas.

Si se paga por el deudor, se cierra al acta y se incorpora al protocolo.

Si se paga al Acreedor, tendría que ser este quien tendría que desistir y pagar las costas

Las causas de oposición del deudor son las que constan en el apartado anterior . Conforme al artículo 723.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las medidas cautelares pueden ser solicitadas con carácter previo a la presentación de la demanda, por lo que bastaría la acreditación judicial de la admisión a trámite de las indicadas medidas, aun cuando no se acredite al notario la ulterior admisión de la demanda

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3.4 Notificacion a terceros
Artículo 236-d. 1. Transcurridos diez días desde el requerimiento sin que éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca. 2. Dichas notificaciones se efectuarán en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial.

Si los domicilios fueran desconocidos, si no resultase posible la notificación por cédula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de la efectiva recepción de aquélla, se procederá a la notificación por medio de anuncios, que se fijarán en el tablón del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán, cuando el valor de la finca, a efectos de subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el Boletín Oficial de la provincia o de la Comunidad Autónoma correspondiente. 3. A efectos de lo dispuesto en el presente artículo, cualquier adquirente de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien hipotecado podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución. Esta circunstancia se hará constar por nota al margen de la inscripción del derecho real, carga o gravamen del que sea titular.

3.4.1 Cómo es la notificación:
¿ha de ser personal? Parece que la DGRN exige que sea un acta notarial de notificación y no de mero envío de carta. Si está fuera del Distrito notarial entonces, habría que hacerlo por medio de otro Notario por auxilio notarial. Sin embargo parece que sirve si se hace por correo certificado y se recibe. En el domicilio que conste en el Registro y si no por Edictos.

Dice la DGRN en resolución Resolución de 25 de septiembre de 2019 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-16290de Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días. Se puede hacer por envío personal o por carta certificada pero en este caso solo se puede tener por hecha si se ha practicado efectivamente, pues no hay norma que permita tener por hecha la notificación.

En cuanto a como practicarla: El RN que dice en el artículo 202 De no hallarse presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia. Cuando el edificio tenga portero podrá entenderse la diligencia con el mismo.

3.4.2 A quién:
A los que resulten de la última inscripción de dominio. Si se conoce por la entidad Acreedora la existencia de otros terceros poseedores se ha de decir. A los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores. No se ha de notificar a ocupantes o arrendatarios ( SaudProvAlicante 5 abril 2001) En el caso de la existencia de un procedimiento administrativo de embargo se puede comunicar al instructor de ese procedimiento. En el caso de las afecciones fiscales, la resolución de 17 de marzo de 1993 dice que se les debe dar el mismo tratamiento que cualquier otra carga, aunque en la práctica se suele admitir no hacerlo. La notificación aquí se haría por correo certificado con acuse de recibo a la oficina liquidadora de la delegación de tributs de Terres de l´Ebre. No hay obligación de notificar a los Juzgados o Notarías que se hallaran tramitando ejecuciones de cargas de rango posterior.

La intervención del cónyuge no propietario titular del derecho de uso en caso de ejecución de hipoteca es la misma que la LEC y la LH establecen para el tercer poseedor del bien hipotecado según Resolución 8 marzo 2018 (BOE 27-3-2018).

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3.5 Anuncios
Parece según García García que se han de mantener por 30 días que indica el artículo 236 f 1 del Reglamento hipotecario. Artículo 236-f. 1. Cumplido lo dispuesto en los artículos precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.

3.5.1 ¿Qué se tiene que notificar?
Creo que no hay que notificar el 669.3 LEC dice que hay derecho a rebaja en caso de que se permita inspección. Creo que es aplicable al extrajudicial pero hay dudas y en todo caso, no parece que sea obligatorio notificarlo.

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3.6 Pago por el tercer poseedor o titulares de derechos posteriores
Artículo 236-e. 1. Si el tercer poseedor paga el importe reclamado en la parte que esté garantizado con la hipoteca, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta con la diligencia de haberse efectuado el pago. Dicha acta podrá servir, en su caso, para la cancelación de la hipoteca. 2. Si el pago fuese verificado por uno de los titulares de las cargas, gravámenes o derechos consignados en el Registro con posterioridad a la hipoteca, el Notario le requerirá para que manifieste si desea proseguir o no las actuaciones.

En caso afirmativo, se continuarán éstas, ocupando el que pagó la posición jurídica que correspondía al acreedor satisfecho. En otro caso, se darán por terminadas las actuaciones y por conclusa el acta con la diligencia de haberse efectuado el pago. Dicha acta será título bastante para la consignación en el Registro de la subrogación del pagador en todos los derechos del acreedor satisfecho.

Resultado si se paga por 3 poseedor, al notario, se cierra el acta y puede servir para cancelar la hipoteca en su caso ( si no recae sobre otras fincas y no hay cargas posteriores)

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3.7 Subasta
En el tema de subasta, la regulación prioritaria está en la ley hipotecaria, artículo 129.2 d y e

d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿es necesaria publicación en el Rprop, ayuntamiento y BO de la comunidad. Parece que no, según se explica aquí. http://www.registradoresdemadrid.org/casos/VENTA-EXTRAJUDICIAL-ANUNCIOS-SUBASTA-323.aspx

e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Por tanto hay que ver ahora

3.7.1 Cúando se hace la subasta
Artículo 236-f.

  1. Cumplido lo dispuesto en los artículos precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.
  2. La subasta se anunciará con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse.

El plazo de los 20 días no se aplica, según dice la DGRN en resolución de 25 de septiembre de 2019 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-16290

Dicha notificación, lógicamente, debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días. Distinto de lo anterior es lo referente a la antelación del anuncio de la subasta respecto al día en que se haya de celebrar a que hace referencia el articulo 236-f.2, que debe entenderse en este caso inaplicable puesto que la fecha de la subasta viene fijada por el Portal de Subastas del «Boletín Oficial del Estado», prevaleciendo la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esos plazos se consideran en días hábiles.

3.7.2 Condiciones de la subasta
a)LEC que se tiene en cuenta para los tipos de subasta y sus condiciones

3.7.2.1 Depósito
Como las cantidades a consignar para tomar parte en la subasta resultan de lo dispuesto en el Reglamento hipotecario, se aplica lo que dice el artículo

Artículo 236-h.

  1. El acreedor podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación.
  2. Los demás postores, sin excepción, para tomar parte en la primera o en la segunda subasta, deberán consignar en la Notaría o en el establecimiento destinado al efecto una cantidad equivalente al 30 por 100 del tipo que corresponda.

La referencia a la segunda subasta ( y una posterior que hay en el artículo más adelante a la tercera se tienen que tener por no hechas)

Es una gran diferencia con el 5 por ciento que establece el artículo 669 LEC para la subasta judicial. Artículo 669. Condiciones especiales de la subasta.

  1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647, una cantidad equivalente al 5 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley.

Me suena que por algún motivo se usa ahora el 5%, pero no sé la norma.

3.7.2.2 Reducción de la deuda por inspección del inmueble
La LEC en su artículo 669.3 dice que:

  1. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible.

¿Es aplicable al procedimiento extrajudicial hipotecario?. Parece que no pues formaría parte del procedimiento de subasta ( que regula el RHipotecario) y no del tipo de subasta y sus condiciones que es lo que regula la LEC. Aunque hubiera sido deseable más claridad por parte del legislador.

3.7.3 Suspensión

  1. La reanudación de la subasta suspendida por un periodo superior a quince días se realizará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si de una nueva subasta se tratase.

3.7.4 Posturas
Artículo 670 LEC Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor

  1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. 2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere. 3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma. 4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente. 5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. 6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante. 7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas. 8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

3.7.5 Reglamento hipotecario
Servirá para determinar la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación

Artículo 236-f. 1. Cumplido lo dispuesto en los artículos precedentes y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y la última de las notificaciones antes expresadas, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.

  1. La subasta se anunciará con una antelación de, al menos, veinte días respecto de aquél en que haya de celebrarse. 3. Los anuncios se fijarán en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán en el Boletín Oficial de la provincia o de la Comunidad Autónoma en que se practique la ejecución y en el de aquélla o aquéllas en que radiquen las fincas, si el valor que sirve de tipo para la subasta excede de 5.000.000 de pesetas. Si el valor excede de 12.000.000 de pesetas, se publicaran, además, en el Boletín Oficial del Estado. Asimismo, a petición y a costa del interesado que lo solicite, podrá publicarse en cualquier otro medio. 4. En los anuncios se expresará, de forma concisa, la identificación de la finca, el lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta, el tipo que servirá de base a la misma y las circunstancias siguientes: Que la documentación y la certificación del Registro a que se refieren los artículos 236-a y 236-b pueden consultarse en la Notaría; que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación; y que las cargas, gravámenes y asientos anteriores a la hipoteca que se ejecute continuarán subsistentes. (…) En prevención de que no hubiere postor en la primera subasta, o de que ésta resultare fallida, se indicará lugar, día y hora para la celebración de la segunda, por otro término de veinte días. De igual forma se anunciará la tercera subasta. 5. El Notario comunicará por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas. La referencia a la segunda subasta queda sin efecto por la prelación de lo establecido en la ley hipotecaria.

Artículo 236-g. 1. Las subastas se celebrarán en la Notaría donde se sigan las actuaciones o en el local señalado por el Notario al efecto. Cuando hubiere varias Notarías en el lugar de radicación de la finca, la Junta Directiva del Colegio Notarial podrá facilitar un local donde puedan efectuarse las subastas. 2. En la primera subasta el tipo será el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No se admitirá postura alguna que sea inferior a dicho tipo. 3. Si no hubiere postura admisible en la primera subasta, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas en pago de su crédito, por el tipo de aquélla, aceptando la subsistencia de las cargas anteriores. La adjudicación podrá solicitarse para sí o en calidad de ceder a un tercero. 4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se celebrará la segunda subasta, cuyo tipo será el 75 por 100 del correspondiente a la primera, y sin que pueda admitirse postura inferior al mismo. 5. Si en la segunda subasta tampoco hubiere postura admisible, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación por el tipo de la segunda subasta en las condiciones previstas en el apartado tercero. 6. Si el acreedor tampoco hiciese uso de este derecho, se celebrará la tercera subasta, sin sujeción a tipo. 7. Celebrada la tercera subasta, si la postura fuese inferior al tipo de la segunda, el acreedor que no hubiese sido rematante, el dueño de la finca o un tercero autorizado por ellos podrán mejorar la postura en el término de cinco días. Si en este plazo no se formula ninguna petición, la finca quedará adjudicada al rematante. Cuando pidan la mejora, deberá consignar cada uno de aquéllos, excepto el acreedor, el 50 por 100 de la cantidad que sirvió de tipo para la segunda subasta, y el Notario, seguidamente, abrirá nueva licitación entre estos postores y quedará la finca adjudicada al que hiciese la proposición más ventajosa. La licitación se realizará el día señalado por el Notario dentro de los cinco siguientes a aquel en que se hubiera mejorado la postura. Si el primer postor, en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia, se prescindirá de la licitación y la finca quedará rematada a favor del segundo.

Artículo 236-h. 1. El acreedor podrá concurrir como postor a todas las subastas y no necesitará consignar cantidad alguna para tomar parte en la licitación. 2. Los demás postores, sin excepción, para tomar parte en la primera o en la segunda subasta, deberán consignar en la Notaría o en el establecimiento destinado al efecto una cantidad equivalente al 30 por 100 del tipo que corresponda. En la tercera subasta, el depósito consistirá en un 20 por 100 del tipo de la segunda. 3. En las subastas, desde el anuncio hasta su celebración, podrán hacerse posturas por escrito en pliego cerrado, acompañando el justificante del depósito previo. Los pliegos se conservarán cerrados por el Notario y serán abiertos al comienzo del acto de licitación, no admitiéndose ya posturas verbales inferiores a la mayor de aquéllas. 4. Solo la adjudicación a favor del ejecutante o el remate a favor del mismo o de un acreedor posterior podrá hacerse a calidad de ceder a un tercero. El rematante que ejercitare esta facultad habrá de verificar dicha cesión mediante comparecencia ante el Notario ante el que se celebró la subasta, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del resto del precio del remate.

3.7.6 Resultado de la subasta
artículo 129. 1 g Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal.

Artículo 236-i. 1. En los ocho días siguientes al del remate, consignará el adquirente la diferencia entre lo depositado para tomar parte en la subasta y el total del precio. 2. En el mismo plazo deberá aceptar la adjudicación el rematante que hubiere hecho la postura por escrito y, en su caso, efectuarse la cesión del remate. 3. Si el rematante fuera el mismo acreedor, sólo consignará la diferencia entre el importe del remate y la cantidad a que ascienda el crédito y los intereses asegurados por la hipoteca, sin perjuicio de que, cuando se practique la liquidación de los gastos de la ejecución, se reintegre al acreedor, con lo que haya consignado, del importe de los originados, hasta la cantidad asegurada por la hipoteca. 4. Del mismo modo se procederá cuando el acreedor hubiera pedido que se le adjudique la finca o fincas y el importe asegurado por la hipoteca sea inferior al fijado como tipo para la subasta.

Artículo 236-j. 1. Las consignaciones de los postores, que no soliciten la devolución y hayan cubierto el tipo de la subasta, se reservarán a fin de que, si el rematante no cumpliese la obligación, pueda rematarse en favor de los que le sigan por el orden de sus respectivas posturas, si así lo consienten. Las cantidades consignadas por éstos se devolverán una vez cumplida la obligación por el adjudicatario. 2. Si en el plazo fijado no consignase el rematante el complemento del precio, se considerará sin efecto el remate principal y se estimará realizado en favor del postor que le hubiese seguido en el orden de su postura, siempre que se hubiese producido la reserva y la aceptación prevista en el apartado anterior y que la cantidad ofrecida por éste, sumada a las consignaciones perdidas por los rematantes anteriores, alcancen el importe del remate principal fallido. 3. El remate se hará saber al postor a los fines previstos en el apartado primero del artículo anterior. Si no hubiesen tenido lugar la reserva y la aceptación o si el segundo o sucesivos postores no cumplen su obligación, se reproducirá la subasta celebrada, salvo que con los depósitos constituidos puedan satisfacerse el crédito y los intereses asegurados con la hipoteca y los gastos de la ejecución. 4. Los depósitos constituidos por el rematante y, en su caso, por los postores a que se refiere el apartado anterior se destinarán, en primer término a satisfacer los gastos que origine la subasta o subastas posteriores y el resto, si lo hubiere, al pago del crédito, intereses y demás gastos de la ejecución. 5. En el caso de ser el propio acreedor ejecutante el rematante o adjudicatario, y de no consignar la diferencia entre el precio del remate o de la adjudicación y el importe del crédito y de los intereses asegurados con la hipoteca en el término de ocho días, contados desde que se le notifique la liquidación de esta diferencia, se declarará también sin efecto, el remate, pero responderá el acreedor de cuantos gastos originen la subasta o subastas posteriores que sea preciso celebrar y no tendrá derecho a percibir intereses de su crédito durante el tiempo que se emplee en verificarlas.

Artículo 236-k. 1. El precio del remate se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca. 2. El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará en el oportuno establecimiento público quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Esta circunstancia se hará constar en el Registro por nota marginal. Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entegará al dueño de la finca. 3. El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos. Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos. https://www.boe.es/boe/dias/2020/11/26/pdfs/BOE-A-2020-14962.pdf Este real decreto entrará en vigor el día 2 de enero de 2021 modifica el artículo 236k y añade el artículo 236 p del Reglamento Hipotecario en sede de ejecución extrajudicial. «Artículo 236-k. 1. El precio del remate se destinará sin dilación al pago del acreedor que haya instado su ejecución en la medida garantizada por la hipoteca. 2. Si no hubiere acreedores posteriores y el crédito se hubiera pagado por completo, el sobrante se entregará al dueño de la finca. 3. Si el crédito hubiera sido pagado sólo en parte, hasta el importe de la cobertura hipotecaria, el sobrante se destinará al pago del resto pendiente de la deuda siempre que el propietario fuera el mismo deudor y no hubiera otros acreedores posteriores, y lo que en su caso aún quedara tras dicho pago se entregará al dueño de la finca. Si el propietario de la finca fuera persona distinta del deudor, el sobrante del importe garantizado por la hipoteca se entregará a dicho dueño de la finca, siempre que no haya otros acreedores posteriores. 4. Si hubiere acreedores posteriores, el sobrante se consignará en la Caja General de Depósitos quedando afecto a las resultas de dichos créditos, así como del pago del resto del crédito que excediera del importe de la cobertura hipotecaria. Esta circunstancia se hará constar en el Registro por nota marginal. 5. El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.» «Artículo 236-p. 1. La devolución del sobrante consignado en la Caja General de Depósitos en la venta extrajudicial de bienes hipotecados se iniciará por solicitud del interesado dirigida a la propia Caja General de Depósitos, en la que ha de constar el nombre y población del notario ante el que se hubiera efectuado la venta y la identificación de los bienes afectados, con expresión de los datos registrales en su caso. 2. La Caja General de Depósitos dará traslado inmediatamente de la solicitud al Notario ante el que se hubiera realizado la venta. 3. Recibida por el Notario la solicitud del interesado, recabará en el plazo de cinco días del Registrador competente la certificación de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, no incluidas en la certificación por la que se inició la venta extrajudicial por ser posteriores a la nota marginal de expedición de cargas y que estuviesen vigentes inmediatamente antes de practicarse la inscripción de la adjudicación. A continuación, el Notario notificará en el plazo de otros cinco días siguientes a la recepción de la certificación a los acreedores que figuren en la certificación y, en el caso de que el propietario sea el mismo deudor, al acreedor hipotecario cuyo crédito no se hubiera pagado por completo su criterio respecto del orden de pago en que debe efectuarse conforme a las reglas generales de prelación de créditos, así como en su caso la cantidad que corresponda al interesado percibir del sobrante, recabando el acuerdo de todos ellos. Los acreedores podrán alegar en el plazo de cinco días lo que a su derecho convenga, pudiendo el notario modificar el orden de distribución propuesto acogiendo las pretensiones formuladas si con ello se logra el acuerdo. 4. Una vez cumplimentado el trámite anterior, el Notario se dirigirá a la Caja General de Depósitos indicándole si ha habido o no acuerdo entre los acreedores en orden al reparto del sobrante. Si lo ha habido, remitirá la escritura pública en la que se formalice dicho acuerdo de los acreedores y la orden de cancelación del depósito indicando los perceptores y las cuantías a percibir, y la Caja General de Depósitos realizará el pago conforme a ellas. Si no hubiera habido acuerdo sobre la distribución propuesta por el notario, la Caja General de Depósitos lo comunicará al solicitante, y este deberá dirigirse a los tribunales ordinarios para que por estos se determine quién tiene derecho a percibir el sobrante. 5. Las mismas reglas serán aplicables a la devolución de las cantidades consignadas en la Caja General de Depósitos para la reinscripción de las ventas con condiciones rescisorias y resolutorias, que se hubieran rescindido o resuelto en escritura pública. En el supuesto de que la rescisión o resolución se hubiera producido mediante un procedimiento judicial, corresponderá al Letrado de la Administración de Justicia del juzgado competente, que deberá ser identificado en la solicitud, la determinación del orden de pago y de la cantidad en su caso a percibir por el solicitante.» ***

Artículo 236-l. 1. Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se procederá a la protocolización del acta y al otorgamiento de la escritura pública por el rematante o el adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada conforme al artículo 234. 2. En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236-c y 236-d; que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado segundo del artículo 236-k. 3. La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella. Se exceptúan aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca. Artículo 236-m. El adjudicatario podrá pedir la posesión de los bienes adquiridos al Juez de Primera Instancia del lugar donde radiquen.

3.7.7 ¿Y si la subasta queda desierta?
Artículo 236-n. Si quedaren desiertas las subastas celebradas y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

Cuando hay vivienda habitual la LEC establece en el Artículo 671. Subasta sin ningún postor.

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

3.7.8 ¿Qué ocurre si hay reclamaciones?
Artículo 236-ñ. 1. El Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad a que se refiere el apartado tercero del artículo 236-b. 2. Verificada alguna de las circunstancias previstas en el apartado anterior, el Notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que, respectivamente, terminen el procedimiento criminal o el procedimiento registral. La ejecución se reanudará, a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad o no se inscribiese la cancelación de la hipoteca. Artículo 236-o. En cuanto a las demás reclamaciones que puedan formular el deudor, los terceros poseedores y los demás interesados se estará a lo dispuesto, en cuanto sea de aplicación, en los cinco últimos párrafos del artículo 132 de la Ley Hipotecaria.

3.7.9 ¿Qué ocurre si el resultado de la subasta es insuficiente para pagar?
Se aplica 579.2 LEC ( según el 129.2 h) de la LHipotecaria y DT4 de la ley hipotecaria) 2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades: 3. a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación. 4. b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante. Si en los plazos antes señalados, se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

Si es vivienda habitual:

Ojo Derecho de liberación del deudor antes de que se pague la subasta: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos. (…) 2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del artículo 578. Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor. Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.

De aquí en adelante todo es dudoso, comprobar

-Ver la D. Tr. 2ª sobre intereses de demora en vivienda habitual.

Caso especial, vivienda habitual
Artículo 12. Procedimiento de ejecución extrajudicial La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor: 1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura. 2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. 3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación. 4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos. 5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación. 6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario.

Cuestión previa: Que se declare por el requirente si es la vivienda habitual de la parte deudora. (LH con la modificación Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos). Sí Si lo es se ha de aplicar el procedimiento especial No:. Se puede seguir el procedimiento ordinario. Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio Artículo 1. Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares. En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley. Resumen de una web. El procedimiento de ejecución extrajudicial de la vivienda habitual tras el RD-L 6/2012 A continuación se expone esquemáticamente los aspectos principales del procedimiento ejecutivo extrajudicial cuando el inmueble ejecutado sea la vivienda habitual del deudor con las modificaciones introducidas por el artículo 12 del Real Decreto-Ley 6/2012, de nueve de marzo a la regulación del Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo, por el que se modifica el Reglamento Hipotecario en materia de ejecución extrajudicial de hipotecas . No obstante, debemos tener en consideración que la DF3ª del Real Decreto-Ley 6/2012, de nueve de marzo , establece que el Gobierno, en el plazo de 6 meses, simplificará y actualizará el procedimiento. REQUISITOS PREVIOS: 1. Que se haya pactado expresamente y separadamente que el acreedor podrá utilizar este procedimiento. 2. Que figure valor de tasación y subasta, y que sean coincidentes con los del procedimiento judicial sumario. 3. Que figure la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta, que podrá ser el propio acreedor. 4. Que no se trate de hipotecas de máximo. 5. Que se la finca corresponda a Palma, y si hay varias, que en Palma esté la que valga más. 6. Que haya designación por turno al notario ejecutante. PROCEDIMIENTO: 1. Requerimiento al notario (236 a) ► Se expresará respecto al crédito reclamado: - Circunstancias de certeza (existencia, escritura del préstamo…) - Circunstancias de exigibilidad (por qué se puede exigir la totalidad) - Cantidad exacta y desglosada por conceptos que se reclama. - Que la finca hipotecada sobre la que ha de recaer la ejecución es la vivienda habitual del deudor (presupuesto para la aplicación del procedimiento especial establecido en el artículo 12 del RD-L 6/2012) ► Se aportará: - Escritura de hipoteca emitida con carácter ejecutivo e inscrita o acompañada de nota simple del Registro dela Propiedad. - Los documentos que permitan liquidar la cuenta o, en su defecto, acta de liquidación de saldo. 2. Aceptación del requerimiento. El notario solicitará del Registro la expedición de certificación de cargas (236b RH), expedición que quedará anotada mediante nota marginal con: - Inserción literal de la última inscripción de dominio - Inserción literal de la hipoteca - Relación censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes. 3. Requerimiento de pago al deudor (236c), indicando, - causa y fecha del vencimiento del crédito - cantidad exacta y desglosada por conceptos - advertencia de que de no pagar en el término de 10 días se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados, siendo de su cargo los gastos que ello ocasione. ► Forma especial de notificación. El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que, a efectos de aquél, resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo, y si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos. ► Si no se pudiera practicar el requerimiento en alguna de las formas indicadas, el Notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda. 4. Requerimiento a otros interesados (ver: 236d y e) Transcurridos 10 días, se notificará el inicio de las actuaciones a: - persona(s) a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio, si fuese distinta del deudor, - a los titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca (Ver 236d y 236e sobre forma de notificación y actuación de los interesados) 5. Subasta (236 f). Transcurridos 30 días desde la última notificación a deudor e interesados. ► Publicidad de la subasta: - Tiempo: Antelación mínima de 20 días. - Lugar: correo certificado (al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para las subastas) + tablón de anuncios del Ayuntamiento + tablón de anuncios del Registro de la Propiedad + BOIB y de la provincia o municipio en que radiquen las fincas (si el valor que sirve de tipo para la subasta excede de 30.000€) + (Si el valor excede de 72.000€) BOE + a petición y a costa del interesado que lo solicite, podrá publicarse en cualquier otro medio. - Contenido de forma concisa: identificación de la finca, lugar, día y hora en que ha de celebrarse la subasta, el tipo que servirá de base a la misma y las circunstancias siguientes: que la documentación y la certificación del Registro a que se refieren los artículos 236 a) y 236 b) pueden consultarse enla Notaría; que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación; y que las cargas gravámenes y asientos anteriores a la hipoteca que se ejecute continuarán subsistentes. 6. Práctica de la subasta (236 g y h, 12 RD-L 6/2012): a) Depósito para concurrir: 30% del tipo, salvo el acreedor. b) Posturas: son de dos tipos: - Previas (desde el anuncio de la subasta a su celebración): que se hacen acompañando el justificante del depósito previo, en pliego cerrado que se conservará por el Notario y serán abiertos al comienzo del acto de licitación. - Verbales hechas el día de la celebración de la subasta. c) Desarrollo: La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta.Si la postura ganadora fuera superior al 70% del tipo de salida, se adjudicará a esa postura. Si la mejor postura fuera inferior a ese 70%, el que la hubiera presentado deberá esperar 15 días por si se ejercitara alguno de los dos siguientes derechos de adjudicación preferentes: - A favor del deudor, que tendrá 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura y ofrezca una cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que satisfaga el crédito del ejecutante (véase que no es suficiente con mejorar la mejor postura ofreciendo una cantidad inferior al 70% o que no satisfaga el crédito). - Si el deudor no hiciese uso de tal derecho, el acreedor podrá en los 5 días siguientes, adjudicarse la finca o fincas por importe igual o superior al 60% del valor de tasación. - Si el acreedor tampoco hiciese uso de tal derecho, la finca se adjudicará al postor, siempre que su postura fuere superior al 50% del valor de tasación o, si fuera inferior, fuera suficiente para cubrir la cantidad reclamada por todos los conceptos. Si no hubiese ningún postor apto (esto es, con posturas superiores al 50% del valor de tasación o al total de la deuda reclamada), el acreedor tendrá 20 días para adjudicarse la finca por un valor igual o superior al 60% del valor de tasación. Si tampoco el acreedor hiciere uso de tal facultad, se cerrará el acta notarial y quedara expedita la vía judicial. d) La adjudicación. La finca se adjudicará al mejor postor, pudiéndose hacer: - Para sí - En calidad de ceder el remate a un tercero, si la adjudicación o el remate fuera a favor del ejecutante o de un acreedor posterior. En este caso la cesión se hará ante el mismo Notario, antes o simultáneamente al pago del resto del precio del remate. 7. Pago (236 i, j, k): La diferencia entre lo depositado y el total del precio deberá pagarse en los 8 días siguientes al remate. El precio obtenido se destinará sucesivamente al pago de los gastos de subasta, del crédito y sus intereses, a los acreedores posteriores y al dueño de la finca. 8. Protocolización del acta y escritura pública entre el rematante o adjudicatario y el dueño o persona designada (236 l). La escritura se inscribirá en el Registro dela Propiedad, y con ella se cancelarán la hipoteca ejecutada y todas las cargas, gravámenes y derechos posteriores. Si hubiera terceros poseedores, el adjudicatario podrá pedir la posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique. 9. ¿Qué oposición cabe al procedimiento? (236 ñ y o, 236 b RH, 132LH) El Notario sólo suspenderá las actuaciones cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, o cuando se reciba la comunicación del Registrador dela Propiedadpor haberse presentado en el Registro título de cancelación de la hipoteca. Igualmente, cualquier interesado podrá formular reclamación cuando estimen: - Que no se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores con su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas - Que no se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho estaba anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los posteriores a la nota de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. - Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, excede del limite de la cobertura hipotecaria. - Que el valor de lo vendido o adjudicado fue superior al importe total del crédito del actor, y no se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores. - Por declaración de concurso del deudor (56 Ley Concursal)

Obligaciones

. La cláusula podría ser algo como : “ Yo el Notario advierto de conformidad con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 14 de marzo del derecho que asiste de acudir a los tribunales presentando demanda o solicitando medida cautelar de suspensión del procedimiento por si considerara que alguna cláusula del contrato de préstamo con garantía real hipotecaria es abusiva.”

 

 

 

 


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