El pacto de compensación de créditos
El pacto de compensación de créditos es una de las cláusulas más comunes y, a la vez, más debatidas en los préstamos hipotecarios actuales. Tras la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 26 de diciembre de 2025, el panorama jurídico ha quedado definitivamente aclarado.
A continuación, analizamos qué es este pacto, por qué no lo verás en el Registro de la Propiedad y bajo qué condiciones es totalmente válido para los bancos.
1. ¿Qué es el pacto de compensación?
Se trata de una estipulación por la cual el cliente autoriza al banco a cobrar deudas impagadas utilizando el saldo de sus cuentas corrientes, depósitos o incluso valores que mantenga en la misma entidad.
- Naturaleza Jurídica: No es una garantía sobre la vivienda (como la hipoteca), sino una garantía personal atípica.
- Finalidad: Permite a la entidad financiera satisfacer su crédito de forma ágil sin necesidad de iniciar una ejecución judicial, simplemente realizando un apunte contable.
2. La Barrera del Registro: Válido pero no Inscribible
Una de las grandes confusiones es pensar que, si una cláusula no aparece en el Registro de la Propiedad, es porque es ilegal o nula. La resolución de diciembre de 2025 confirma que esto no es así.
¿Por qué no se inscribe?
La DGSJFP ha ratificado que este pacto carece de «trascendencia real». Según los artículos 12 y 98 de la Ley Hipotecaria, el Registro solo debe publicar derechos que afecten directamente al inmueble.
- La compensación afecta al patrimonio mobiliario (dinero en cuenta), no a la finca.
- Inscribirlo saturaría el Registro con información irrelevante para futuros compradores de la vivienda.
3. El Control de Transparencia: ¿Cuándo es Abusivo?
El hecho de que una cláusula no se inscriba no impide que un registrador o un juez evalúe su abusividad. La clave reside en la transparencia.
| Criterio | Cláusula Nula (Ej. Banco Santander 2009) | Cláusula Válida (Modelo Caixabank 2025) |
| Claridad | Redacción oscura que no avisaba de la carga económica. | Advierte expresamente: «Este pacto es esencial y tiene una carga económica». |
| Cuentas Conjuntas | Permitía compensar deudas de un titular con fondos de terceros sin distinción. | Especifica el uso del Art. 1143 CC para cotitularidades solidarias o indistintas. |
| Información Previa | No se explicaba detalladamente antes de la firma. | Se verifica su comprensión en el Acta de Transparencia notarial (Ley 5/2019). |
4. Consecuencias para el Consumidor y el Banco
- Para el Banco: Puede aplicar la compensación legítimamente si la redacción es transparente, aunque la cláusula no conste en la inscripción registral de la hipoteca.
- Para el Consumidor: Debe ser consciente de que, además de la casa, sus ahorros en la misma entidad funcionan como una red de seguridad para el banco en caso de impago. Esta facultad es lícita siempre que haya sido debidamente asesorado por el notario en la fase precontractual.
Resumen de la Situación Actual (DGSJFP 26/12/2025)
«La Dirección General confirma que el pacto de compensación es una estipulación de naturaleza puramente obligacional que no debe acceder al Registro, pero reconoce su plena validez civil siempre que supere los controles de transparencia exigidos por el Tribunal Supremo».
