Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
En el recurso interpuesto por doña Y. R. R. contra la negativa del registrador de la Propiedad de Chiva número 2, don Manuel Montánchez Ramos, a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por estimar la oposición de un propietario colindante.
Hechos
I
Mediante instancia privada suscrita el día 2 de diciembre de 2025, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Chiva número 2 el citado día 2 causando el asiento de presentación número 4.240 del Diario 2025, se solicitaba la inscripción de la representación gráfica alternativa de la registral 12.876 del Ayuntamiento de Chiva y consiguiente actualización de su descripción, la cual constaba inscrita como: «Rústica: Indivisible. Cinco hanegadas o cuarenta y una áreas cincuenta y cinco centiáreas de tierra secano campa, en término de Chiva, partida de (…) Linda: Norte, Barranco (…) y término de Cheste; Sur, F. L. T.; Este, término de Cheste; y Oeste, un vecino de Cabañal y J. V. T. Polígono 94, parcela 12». En la instancia se afirmaba su correspondencia con la parcela con referencia catastral 46113A011002670001TK. De la representación gráfica alternativa aportada, contenida en sendos informes de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación, resultaba la siguiente descripción atribuida a la finca: «Rústica: Indivisible. Cuarenta y una áreas cincuenta y cinco centiáreas, es decir, cuatro mil ciento cincuenta y cinco metros cuadrados de tierra secano campa, en término de Chiva, partida (…) Linda: Norte, Barranco (…) con referencia catastral 46113A011090030000RI; al Este con la parcela catastral 46111A034002810000LX del término municipal de Cheste y con las parcelas 46113A011000450000RE y 46113A011090190000RP del término municipal de Chiva; al Sur con la parcela catastral de Chiva 46113A011002680000RE y al Oeste con las parcelas catastrales de Chiva 46113A011000410000RD y 46113A011000400000RR», ubicándose 3 metros cuadrados de su superficie en el término municipal de Cheste y el resto (4.152 metros cuadrados) en el término municipal de Chiva. El documento, así presentado, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
Se presenta instancia privada suscrita el dos de diciembre del año dos mil veinticinco, con la firma debidamente ratificada ante el que suscribe en la misma fecha, por la que Y. R. R. dueña de rústica: secano campa en Chiva, paraje (…), solicita un expediente según el Art. 199 de la L.H. sobre la finca 12.876 de Chiva.
De la citada instancia se manifiesta que la finca registral 12.876 de Chiva, se corresponde con la parcela 267 del polígono 11, si bien consultado el historial registral de la citada finca de los datos obrantes en el Registro en la descripción de la misma se dice que es la parcela 12 del polígono 94.
Siendo por tanto preceptivo para el inicio del procedimiento 199 de la L.H. solicitado aportar certificado de correspondencia del Ayuntamiento de Chiva del que resulte acreditada la correspondencia entre la parcela 12 del polígono 94 que figura inscrita en el Registro de la Propiedad con la que actualmente se dice según el documento presentado se corresponde con esta finca, es decir parcela 267 del polígono 11.
Fundamentos de Derecho:
Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Tratándose de documentos judiciales a la calificación se extiende además, según el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la “competencia del Juzgado o Tribunal”, y a “la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado”.
Todo ello de conformidad con el artículo 437 del Reglamento Hipotecario.
Vistos los artículos acuerdo suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación por no existir [sic] dudas acerca de la identidad de la finca figurando en el Registro inscrita la finca como parcela 12 del polígono 94 y pretendiendo que actualmente sea la parcela 267 del polígono 11.
Se hace constar que la vigencia del asiento de presentación quedará automáticamente prorrogada por sesenta días a partir del momento en que conste acreditada en este Registro de la Propiedad la recepción de la última comunicación correspondiente.
Contra esta decisión (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Manuel Montánchez Ramos registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Chiva 2 a día quince de diciembre del dos mil veinticinco».
II
Aportado informe emitido por doña E. P. G., técnico del Área de Catastro del Ayuntamiento de Chiva del que resultaba la correspondencia alegada en la instancia, el registrador inició la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, en el que fueron recibidas alegaciones por parte de don A. G. M., titular de la parcela 45 del polígono 11 del término municipal de Chiva (que no constaba inmatriculada), quien se oponía a la inscripción solicitada manifestando que el lindero entre la parcela de su propiedad y la que era objeto del procedimiento no era pacífico ni indiscutido, señalando que entre ambas existía un ribazo de piedra antiguo y un camino claramente identificables en la realidad física, que marcaban el límite tradicional entre ambas propiedades, el cual además coincidía con el Catastro histórico, alegando la existencia de un error en la actual cartografía catastral; que el promotor tramitó ante la correspondiente Gerencia Territorial de Catastro un expediente de alteración, respecto del que el mismo colindante formulaba alegaciones, no verificándose la alteración pretendida; y, finalmente, que también resultaba ser titular registral de la finca 25.764 del Ayuntamiento de Cheste, que se correspondía con la parcela 281 del polígono 34, cuya ubicación y linderos corroboraban la continuidad y delimitación de las fincas de su propiedad, adjuntando planimetría, entre otra la catastral histórica de los años 1960 y 1997 (de la que se podía apreciar una ligera alteración en la configuración geométrica del lindero común) y fotografías del referido ribazo. A resultas de las anteriores alegaciones, la instancia fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos:
1. Y. R. R. instancia suscrita el dos de diciembre del año dos mil veinticinco por la que Y. R. R. dueño de rústica: secano campa en Chiva, paraje (…), solicitan un expediente según el Art. 199 de la L.H. sobre la finca 12.876, con la tramitación del mismo, solicitando la rectificación de la descripción literaria de la finca con inscripción de la representación gráfica, aportando las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas pertinentes.
2. Se practicaron las notificaciones previas a colindantes y demás interesados, con publicación de edictos en el BOE, concediendo el plazo de veinte días legalmente previsto para comparecer y alegar a lo que se derecho conviniere.
3. Como consecuencia de las notificaciones a colindantes, compareció a mi presencia el pasado día 23 de febrero de 2.026, Don A. G. M., provisto de DNI n.º (…) formulando un conjunto de alegaciones, con su debida fundamentación, acompañando la documentación oportuna a tales efectos, no limitándose a una mera oposición, y señalando esencialmente lo siguiente:
La finca se encuentra sita en la partida (…), término de Chiva, aunque en parte enclavada en el término municipal de Cheste. Entre la finca del compareciente y la de la promotora del expediente existe un ribazo de piedra antiguo y un camino claramente identificables en la realidad física, que marcan el límite tradicional entre ambas propiedades. Dicho ribazo, además, sujeta las tierras de la parcela del oponente, lo que evidencia su antigüedad y carácter delimitador.
El linde entre la finca de mi propiedad (parcela 45 del polígono 11) y la finca colindante objeto del presente expediente no es pacífico ni indiscutido, existiendo pues una controversia real, previa y conocida por la promotora.
Dicho linde viene delimitado desde tiempo inmemorial por un ribazo de piedra existente físicamente sobre el terreno, que ha sido respetado de forma continuada y pacífica durante generaciones, habiendo pertenecido dichas fincas sucesivamente a mis bisabuelos, abuela, padre y finalmente a quien suscribe.
Este ribazo constituye el límite real, tradicional y material entre ambas parcelas, coincidiendo además con el trazado que figura en el Catastro parcelario histórico (año 1960), siendo el actual dibujo catastral moderno el que incurre en error de representación gráfica.
A la vista de la comparecencia formulada por el colindante, D. A. G. M., quien no se ha limitado en su comparecencia a una simple oposición a la rectificación pretendida, sino que ha fundamentado debidamente su oposición, tratándose, en consecuencia, de documentos que ponen de manifiesto el conflicto en relación con una parte del terreno, el registrador de la propiedad que suscribe ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, conforme a los siguientes
Fundamentos de Derecho:
1. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Tratándose de documentos judiciales, la calificación se extiende además, según el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la “competencia del Juzgado o Tribunal”, y a “la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado”.
2. Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria.
3. Reiterada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en numerosas Resoluciones de 19 de mayo de 2.010, 5 de diciembre de 2.014, 12 de febrero de 2.016, I de junio de 2.017, 6 de febrero de 18, 4 de diciembre de 2.019, 20 y 26 de noviembre de 2.020, estableciendo lo siguiente:
“3. El artículo 199 regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado l, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
4. Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:
a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o en parle con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 1, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2.016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro,
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015 de 24 de junio se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que. salvo que la Ley expresamente lo prevea. la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, “la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.
Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.
e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
5. En el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto y posible invasión de fincas colindantes. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley de Catastro en su apartado 3.
Resulta destacable que la oposición de los colindantes se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, incluido informe técnico y georreferenciación de su finca, documentos que ponen de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno.
La oposición formulada por los colindantes contribuye a sembrar dudas de la delimitación compuesta, habida cuenta de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada propuesta supone una alteración de la cartografía catastral, la cual se encuentra amparada por una presunción de veracidad.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacifica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de gráfica se pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservado a los tribunales de justicia.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2.016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2.012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: “la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente, En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión”.
Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).”
En el mismo sentido, recientes Resoluciones de 11 de diciembre de 2.020.
En el presente caso, resultan dudas fundadas en cuanto a la existencia de un conflicto y posible invasión de una finca colindante. La oposición del colindante viene fundamentada en el expediente a través de diferente documentación que pone de manifiesto el conflicto en relación a una porción de terreno. Dicha oposición hace sembrar dudas sobre la delimitación propuesta, resultando posible la afectación de los derechos de terceros. Se trata, pues, de cuestión entre colindantes, careciendo quien suscribe de competencia para su resolución.
Y aunque es cierto que la enorme diferencia de superficie que se pretende inscribir no es óbice para la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 L.H., también es cierto que se trata de un elemento más para dudar de la identidad del exceso ante la posible invasión de finca colindante.
En consecuencia, procede la denegación por defecto insubsanable.
Se hace constar que la vigencia del asiento de presentación quedará automáticamente prorrogada por sesenta días a partir del momento en que conste acreditada en este Registro de la Propiedad la recepción de la última comunicación correspondiente.
Contra esta decisión (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Manuel Montánchez Ramos registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Chiva 2 a día seis de marzo del dos mil veintiséis».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña Y. R. R. interpuso recurso el día 31 de marzo de 2026 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
Esta parte promovió expediente conforme al artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con el objeto de completar la descripción registral de su finca mediante la incorporación de su representación gráfica georreferenciada, aportando levantamiento topográfico debidamente georreferenciado y elaborado por el Ingeniero Técnico en Topografía D. A. S. C., colegiado n.º (…), con el fin de adecuar la descripción registral y catastral a la realidad física existente sobre el terreno.
Durante la tramitación del procedimiento se practicaron las notificaciones a los titulares colindantes, compareciendo uno de ellos formulando oposición. Dicha oposición se fundamenta, esencialmente, en la existencia de un ribazo de piedra y un camino que, según manifiesta, constituyen el límite tradicional entre ambas propiedades, junto con referencias a cartografía catastral histórica y a la antigüedad del lindero.
Sin embargo, resulta esencial destacar que la representación gráfica aportada por esta parte no contradice tales afirmaciones, sino que se basa precisamente en dichos elementos físicos (ribazo de piedras y camino) obtenidos mediante levantamiento topográfico georreferenciado para la confección del Informe de Validación Gráfica Alternativa presentado, donde la línea delimitadora es el pie del ribazo y el camino existente, tal y como sostiene y manifiesta el colindante en su oposición.
La nota de calificación deniega la inscripción solicitada por entender que existe controversia entre colindantes y posible invasión de finca colindante, señalando además que el colindante ha aportado documentación técnica, incluyendo informe y georreferenciación de su finca.
No obstante, dicha documentación técnica no ha sido trasladada a esta parte en ningún momento del procedimiento, ni se ha permitido su examen ni contradicción, limitándose la nota a mencionar su existencia de forma genérica, sin detallar su contenido ni concretar la supuesta invasión.
Asimismo, el colindante invoca la existencia de un expediente catastral previo tramitado en el año 2025. Sin embargo, dicho procedimiento tenía por objeto la adecuación de la cartografía catastral del camino con referencia catastral 46113A011090190000RP a la realidad física en el linde del camino con la finca de esta parte, siendo el sujeto afectado el Ayuntamiento correspondiente, y habiéndose dado trámite de audiencia por parte del Ayuntamiento a todos los colindantes con dicho camino, entre ellos el propio opositor.
No obstante, dicho expediente no tuvo por objeto la delimitación del lindero entre la finca de esta parte y la del colindante opositor, ni se produjo alteración alguna de la geometría catastral entre la finca de esta parte y la finca del colindante opositor, ni se abordó la determinación de la línea divisoria entre ambas fincas, que constituye precisamente el objeto del presente recurso.
Finalmente, debe destacarse que la superficie de la finca n.º 12.876 según título es de 4.155 m², coincidente con la resultante de la representación gráfica alternativa aportada, mientras que la superficie catastral actual asciende a 4.250 m², lo que evidencia la existencia de un exceso en la cartografía catastral actual.
Fundamentos de Derecho:
I. Objeto y finalidad del procedimiento del artículo 199 LH.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas, teniendo como finalidad la adecuación de la descripción registral a la realidad física, permitiendo la aportación de representaciones gráficas alternativas cuando la cartografía catastral no refleje correctamente dicha realidad.
II. Necesidad de motivación concreta del juicio de identidad.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que la mera oposición de un colindante no determina por sí sola la denegación de la inscripción, correspondiendo al registrador emitir un juicio de identidad motivado y fundado en criterios objetivos.
En el presente caso, la nota de calificación se limita a afirmar la existencia de conflicto y posible invasión, sin concretar qué porción de terreno se vería afectada, ni identificar coordenadas, superficies o elementos geométricos en contradicción, lo que impide conocer el alcance real de las supuestas dudas.
III. Indefensión por falta de traslado del informe técnico.
La denegación se fundamenta en un supuesto informe técnico aportado por el colindante que no ha sido puesto en conocimiento de esta parte.
Ello genera una evidente situación de indefensión, al impedir conocer la base técnica de la oposición y ejercer adecuadamente el derecho de contradicción.
La Dirección General ha señalado (Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025) que la justificación gráfica del colindante debe ser trasladada al promotor del expediente, lo que no ha sucedido en el presente caso.
IV. Inexistencia de controversia real sobre el lindero.
El propio colindante reconoce que el límite entre ambas fincas viene determinado por un ribazo de piedra y un camino claramente identificables sobre el terreno. La promotora está conforme con dicha delimitación y así han sido medidos por técnico competente mediante un levantamiento topográfico georreferenciado y plasmado en los informes de validación gráfica alternativa aportados por la promotora en el expediente 199.2 LH.
La oposición del colindante parece poner de manifiesto que no se ha llevado a cabo medición topográfica georreferenciada por parte del colindante que se opone, puesto que de haberlo hecho podría constatar que la propuesta de la promotora es conforme a sus pretensiones.
V. Falta de definición geométrica en la oposición y contradicción en su fundamento.
El colindante sostiene que la cartografía catastral actual es errónea y que debe atenderse a la realidad física y a la representación histórica. Sin embargo, simultáneamente afirma que su finca cuenta con coordenadas georreferenciadas incorporadas a su escritura, obtenidas a partir de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
Esta circunstancia pone de manifiesto que la delimitación jurídica de su propia finca se apoya en la cartografía catastral vigente, cuya validez niega en su argumentación, sin aportar una representación gráfica alternativa propia que permita identificar de forma precisa la línea divisoria que efectivamente defiende.
No se concreta, por tanto, qué delimitación geométrica se sostiene ni se aporta base técnica suficiente que permita verificar la supuesta invasión alegada, lo que evidencia una falta de definición incompatible con la existencia de una verdadera controversia técnica en los términos exigidos por la doctrina de la Dirección General.
VI. Irrelevancia del expediente catastral previo.
El expediente catastral tramitado en 2025 tuvo como objeto la adecuación de la cartografía catastral del camino con referencia catastral 46113A011090190000RP a la realidad física, limitada al contacto de dicho camino con la finca de esta parte.
En dicho procedimiento, en el que el sujeto afectado era el Ayuntamiento de Chiva, se dio trámite de audiencia a los colindantes con el camino, entre ellos el propio colindante opositor, quien pudo formular las alegaciones que estimó oportunas en ese contexto.
No obstante, dicho expediente no tuvo por objeto la delimitación del lindero entre la finca de esta parte y la del colindante opositor, ni se produjo alteración alguna de su geometría, ni se resolvió cuestión alguna relativa a la línea divisoria entre ambas fincas, que constituye el objeto del presente recurso.
VII. Carácter no vinculante del Catastro.
La invocación de la presunción de veracidad de la cartografía catastral no puede impedir la inscripción solicitada, pues el Catastro no determina la delimitación jurídica de las fincas, siendo el artículo 199 LH el cauce legal previsto para su rectificación cuando no se ajusta a la realidad física.
VIII. Coherencia de superficies y ausencia de invasión.
Debe destacarse la coincidencia entre la superficie según título (4.155 m²) y la resultante de la representación gráfica alternativa aportada (4.155 m²), frente a la superficie catastral actual de 4.250 m².
Ello pone de manifiesto que no existe incremento de superficie ni exceso de cabida, sino una corrección de la cartografía catastral, lo que excluye cualquier riesgo de invasión de finca colindante.
Conclusión
Todo ello evidencia que no nos encontramos ante un supuesto de controversia en la delimitación de fincas, sino ante una mera discrepancia cartográfica que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria está específicamente diseñado para resolver.
Solicita
Que, teniendo por presentado este escrito y se remita, junto con el expediente, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, para que dicte resolución por la que se estime el presente recurso y se revoque la nota de calificación impugnada, ordenando la inscripción de la representación gráfica alternativa presentada».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 22 de abril, 8 de junio, 19 de julio y 10 de octubre de 2016, 30 de enero y 5 de junio de 2019 y 27 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de enero, 25 de octubre y 16 de diciembre de 2021, 23 y 28 de febrero, 12 de julio, 27 de septiembre, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de marzo, 11 de abril, 15 de julio y 25 de septiembre de 2024 y 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025.
1. Constituye el objeto de este expediente resolver si procede denegar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 12.876 del Ayuntamiento de Chiva, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por haber sido estimadas por el registrador las alegaciones formuladas por un titular catastral colindante.
El registrador deniega la inscripción solicitada, remitiéndose a las alegaciones del titular catastral colindante quien se opone a la práctica de los asientos registrales solicitados manifestando que entre la finca objeto del procedimiento y la suya existe un ribazo de piedra antiguo y un camino claramente identificables en la realidad física, que marcan el límite tradicional entre ambas propiedades, el cual, además, sujeta las tierras de la parcela del oponente, lo que evidencia su antigüedad y carácter delimitador. De ello se concluye en la existencia de una controversia acerca de la delimitación del lindero común. El referido ribazo, según el alegante, constituye el límite material entre ambas propiedades y, además, coincide con el trazado que figura en el parcelario histórico catastral (año 1960), existiendo, a su juicio, un error en la actual cartografía catastral.
Señala el registrador que la oposición formulada por los colindante se fundamenta con diversa documentación, incluido informe técnico y georreferenciación de su finca; que la oposición formulada por los colindantes contribuye a sembrar dudas sobre la delimitación propuesta, toda vez que supone una alteración de la cartografía catastral, la cual se encuentra amparada por una presunción de veracidad; y aunque que es cierto que la enorme diferencia de superficie que se pretende inscribir no es óbice para la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, esta circunstancia, unido a lo anterior, justifican que resulta dudoso o, cuando menos, no incontrovertido, la existencia de un conflicto entre titulares colindantes acerca de la delimitación de sus respectivas propiedades.
La recurrente sostiene, en síntesis, que la representación gráfica georreferenciada alternativa aportada se basa, precisamente, en los elementos físicos (ribazo de piedras y camino) señalados por el colindante que formula oposición como justificación de su rechazo a la inscripción pretendida; que la nota de calificación señala que el colindante ha aportado documentación técnica, incluyendo georreferenciación de su finca, la cual no ha sido trasladada a este parte, contraviniendo lo establecido por las Resoluciones de esta Dirección General de 8 y 9 de enero y de febrero de 2025; que el colindante invoca la existencia de un expediente de alteración catastral tramitado en el año 2025, el cual tenía por objeto la adecuación de la cartografía catastral del camino, no afectando a ninguna de las fincas implicadas; que no se altera la superficie atribuida a la finca, la cual, según resulta de la base gráfica aportada continúa siendo de 4.155 metros cuadrados (mientras que la superficie catastral asciende a la mayor de 4.250 metros cuadrados); manifiesta que la nota de calificación se limita a afirmar la existencia de conflicto y posible invasión, sin concretar qué porción de terreno se vería afectada, ni identificar coordenadas o elementos geométricos en contradicción; apunta la aparente contradicción en que incurre el colindante, quien sostiene que la cartografía catastral es errónea y que debe atenderse a la realidad física y a la cartografía catastral histórica, si bien manifiesta simultáneamente que su finca cuenta con coordenadas georreferenciadas incorporadas a su título de adquisición, obtenidas a través de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica; concluye, que no nos encontramos ante un supuesto de controversia en la delimitación de fincas, sino ante una mera discrepancia cartográfica que el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria está específicamente diseñado para resolver.
2. Entrando ya en el fondo del asunto, debe recordarse que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
3. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
4. En todo caso, en este procedimiento será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016). Además, dispone el precepto que a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.
5. Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».
6. El registrador en su calificación, o la Dirección General en sede de recurso, no pueden resolver el conflicto latente entre colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Pero, para ello es preciso que ese conflicto latente sea acreditado por quien pretende tener derecho a la franja de terreno discutida. En este sentido, como declararon las Resoluciones de 30 de enero y 5 de junio de 2019, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca.
Por esta razón, este Centro Directivo ha manifestado, entre otras, en Resolución de 23 de febrero de 2023, la conveniencia de que las alegaciones formuladas vengan acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición a la inscripción de la representación gráfica. Respecto de este principio de prueba, lo razonable es entender que venga constituido por un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto (vid. Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 25 de octubre de 2017 ó 27 de noviembre de 2018).
7. Como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo en su caso de manifiesto los defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos. La calificación registral es el trámite esencial del procedimiento registral, siendo un acto debido y reglado del registrador, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la presentación de un título.
Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.
8. Debe atenderse a las circunstancias fácticas concurrentes, que se concretan en las siguientes:
– la registral 12.876 se describe como: «Rústica: Indivisible. Cinco hanegadas o cuarenta y una áreas cincuenta y cinco centiáreas de tierra secano campa, en término de Chiva, partida de (…) Linda: Norte, Barranco (…) y término de Cheste; Sur, F. L. T.; Este, término de Cheste; y Oeste, un vecino de Cabañal y J. V. T. Polígono 94, parcela 12».
– en la instancia se afirma su correspondencia con la parcela con referencia catastral 46113A011002670001TK, con una cabida de 4.250 metros cuadrados.
– de la representación gráfica alternativa aportada, contenida en sendos informes de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación resulta la siguiente descripción atribuida a la finca: «Rústica: Indivisible. Cuarenta y una áreas cincuenta y cinco centiáreas, es decir, cuatro mil ciento cincuenta y cinco metros cuadrados de tierra secano campa, en término de Chiva, partida (…) Linda: Norte, Barranco (…) con referencia catastral 46113A011090030000RI; al Este con la parcela catastral 46111A034002810000LX del término municipal de Cheste y con las parcelas 46113A011000450000RE y 46113A011090190000RP del término municipal de Chiva; al Sur con la parcela catastral de Chiva 46113A011002680000RE y al Oeste con las parcelas catastrales de Chiva 46113A011000410000RD y 46113A011000400000RR», ubicándose 3 metros cuadrados de su superficie en el término municipal de Cheste y el resto (4.152 metros cuadrados) en el término municipal de Chiva.
9. En el supuesto de hecho objeto de este expediente, el registrador señala en su calificación la existencia de las alegaciones, haciendo constar que éstas han sido estimadas, concluyendo que el escrito presentado por el referido alegante está debidamente fundamentado, incluso señalando que aporta informe técnico y georreferenciación de su finca.
A este respecto, conviene recordar el criterio establecido por esta Dirección General en las Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, cuando en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión.
Esta justificación gráfica aportada (deberá ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.
Sin embargo, en el supuesto de hecho objeto de este expediente, de las alegaciones formuladas y de la documentación que la acompaña, no resulta la existencia de tal informe técnico, ni figura siquiera un listado de las coordenadas georreferenciadas que el colindante atribuye a su parcela catastral (la cual manifiesta que contiene errores cartográficos).
10. También refiere el colindante y es recogido por la nota de calificación, que el límite real, tradicional y material entre ambas parcelas viene constituido por un ribazo de piedra antiguo y un camino. Debe recordarse que, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. En el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento, puesto que el colindante que formula alegaciones incluye, dentro de la representación gráfica georreferenciada que atribuye a su propiedad, parte de la parcela catastral del promotor.
Sin embargo, la recurrente sostiene que la representación gráfica georreferenciada aportada se ha elaborado atendiendo, precisamente, a la existencia del citado elemento material, que sirve de línea de delimitación de ambas propiedades.
Y, efectivamente, del contraste entre la base gráfica alternativa aportada y la representación gráfica catastral de la finca objeto del procedimiento se observa que la primera, en la parte que se refiere al lindero común con la finca del alegante, muestra una ligera modificación, que bien podría corresponderse con el referido ribazo.
11. El colindante, en las alegaciones formuladas en el expediente de alteración catastral a que se refiere en su escrito de oposición, señala que la línea de delimitación entre ambas propiedades, debería hacerse en línea recta, partiendo del lindero oeste de la parcela situada al norte de la parcela 45 del polígono 11, de tal manera que el lindero común entre ésta y la finca objeto del procedimiento se encontraría adosado a la construcción radicada en esta última, algo que resulta contradicho por las fotografías aportadas por el mismo, donde se observa una pequeña distancia entre la construcción y el referido ribazo.
Tales alegaciones fueron formuladas en un expediente de alteración catastral, tramitado ante la correspondiente Gerencia Territorial de Catastro, cuyo resultado no puede ser tomado en consideración a efectos de la resolución del presente expediente. Al respecto hay que traer a colación la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como las de 28 de febrero de 2023 o 25 de septiembre de 2024, por la cual tramitado en el Catastro, con resultado positivo (o negativo), un procedimiento de subsanación de discrepancias, el resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. Así, razona esta Dirección General, no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones bajo el pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral.
12. La nota de calificación se refiere, además, a un aumento significativo de la superficie de la finca, que ni siquiera resulta de la representación gráfica georreferenciada aportada, pues no resulta de ésta una diferencia de superficie respecto de la que consta inscrita.
13. Todo ello debe conducir a la estimación del recurso. Aunque el registrador ha señalado en su calificación la existencia de la oposición y concluye en que de ella se deriva un conflicto o litigio entre propietarios colindantes acerca de la delimitación del lindero común de sus respectivas propiedades, la oposición manifestada, dados los términos en que se ha planteado, no puede conducir a una negativa a la solicitud de inscripción por las razones expuestas. El colindante no acredita de modo georreferenciado (ni es requerido para ello) cómo se concreta la invasión alegada y la misma, además, no es concluyente, por cuanto la afectación al referido ribazo parece contradecirse con las fotografías aportadas por el propio colindante.
Por ello, como dijo la Resolución de 26 de marzo de 2024, en los casos de calificación registral negativa basada exclusivamente en una oposición difusa, imprecisa e insuficientemente fundamentada, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 21 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.
