La regulación de la adquisición de bienes por las entidades locales
La RDGRN de 5 de diciembre de 2011 dice que:
Tratándose por tanto de un contrato sujeto al Derecho privado, el contrato al que se refiere este recurso se regirá, en cuanto su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por la Ley de Contratos del Sector Público y por sus normas de desarrollo, y en cuanto a sus efectos y extinción por las normas de Derecho privado (artículo 20.2 de la Ley 30/2007). En definitiva, el iter administrativo previo a la definitiva adjudicación del contrato se regirá por la legislación administrativa mientras que la formalización y generación de efectos que haya de producir dicho contrato, se regirá por la legislación civil
Por eso mismo esa Resolución niega la pretensión de inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisición de un Ayuntamiento en virtud de certificación administrativa, exigiendo la escritura pública.
Por lo tanto, tratándose de la adjudicación de un inmueble mediante precio (es decir una compraventa), el título formal adecuado para su inscripción habrá de ser la escritura pública notarial. Así resulta de los artículos del Código Civil aplicables en la materia (artículos 609, 1278, 1279, 1280.1º y 1462) y el artículo 113.1 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.
La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014. no es aplicable en general según resulta del artículo 9.2 de la misma
Artículo 9. Relaciones jurídicas, negocios y contratos excluidos en el ámbito del dominio público y en el ámbito patrimonial.
2.Quedan, asimismo, excluidos de la presente Ley los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial. En estos contratos solo podrán incluirse prestaciones que sean propias de los contratos típicos regulados en la Sección 1.ª del Capítulo II del Título Preliminar, si el valor estimado de las mismas no es superior al 50 por 100 del importe total del negocio y, a su vez, mantienen con la prestación característica del contrato patrimonial relaciones de vinculación y complementariedad en los términos previstos en el artículo 34.2.
Sin embargo se aplica la regulación de la disposición adicional segunda, que dice en los apartados 9, 10 y 11.
Según la Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2014:
Corresponde al registrador, examinar, entre otros extremos, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos. En particular, el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento legalmente establecido. Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el artículo 62.1.e) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido».
Se requiere, pues, que la omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial (este trámite no ha de ser cualquiera, sino esencial) sea ostensible. A tal fin, la ostensibilidad requiere que la ausencia de procedimiento o trámite sea manifiesta y evidente sin necesidad de una particular interpretación jurídica. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012 y 12 de junio de 2013), compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el legalmente establecido para el supuesto de que se trate; salvo que la Administración pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos procedimientos, caso en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o conveniencia que el registrador no puede revisar. También le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido por la Administración Pública, la resolución es congruente con el mismo y si se han dado los trámites esenciales de tal procedimiento. En particular, y por lo que ahora interesa en el contexto del presente expediente, no puede dudarse sobre el carácter esencial de la concurrencia de los presupuestos legales que habilitan para la adquisición de un bien inmueble por el procedimiento negociado, de carácter excepcional y autorizado legalmente en casos estrictamente tasados.
Por tanto lo que el Registrador califica es si se ha escogido el procedimiento adecuado, si la resolución es congruente con ese procedimiento y si se han dado los trámites esenciales del procedimiento.
De la resolución de 4 de julio de 2014 parece deducirse que basta con la declaración por el organo administrativo de que se ha cumplido con los requisitos establecidos, siempre que esa manifestación sea suficientemente clara:
El hecho de que el secretario del Ayuntamiento afirme en su certificación de 16 de enero de 2014 que «se han cumplido todos los requisitos exigidos en la legislación patrimonial y contractual vigente para llevar a cabo la adquisición del mismo [inmueble] mediante el procedimiento negociado sin publicidad», dada su imprecisión y generalidad, no es suficiente para salvar el obstáculo señalado en la calificación (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999). Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 3 de enero de 2005, el control de legalidad en relación con los actos inscribibles corresponden al registrador de la Propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente el informe favorable del órgano administrativo competente (en el caso resuelto por dicha Resolución se trataba de un informe de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), pues tal aprobación está sometida igualmente a la calificación registral (artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
Es necesario para que se pueda realizar, que se dé una de las circunstancias establecidas por la legislación. Así dice la DGRN en resolución de 4 de julio de 2014 en su fundamento de derecho sexto:
Ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las Corporaciones locales no son las mismas que la relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación. Estos criterios se reflejan en la legislación sobre contratos y patrimonios de las Administraciones Públicas, incluida la Administración municipal(…)
Así se aplica como indica esa misma resolución de 4 de julio de 2014 el artículo 116 4 de la ley de patrimonio del estado 33/2003 de 3 de noviembre
Se recogen en los artículos 9 y siguientes del Reglamento de bienes de las entidades locales aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, salvo que se aplique otra normativa autonómica.
Art. 9.
Art. 10.
Las Corporaciones Locales pueden adquirir bienes y derechos:
a) Por atribución de la Ley.
b) A título oneroso con ejercicio o no de la facultad de expropiación.
c) Por herencia, legado o donación.
d) Por prescripción.
e) Por ocupación.
f) Por cualquier otro modo legítimo conforme al ordenamiento jurídico.
Art. 11.
1.La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial, y siendo bienes de valor histórico o artístico se requerirá el informe del órgano estatal o autonómico competente, siempre que su importe exceda del 1 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto de la Corporación o del limite general establecido para la contratación directa en materia de suministros.
2.Las adquisiciones de bienes derivadas de expropiaciones forzosas se regirán por su normativa específica.
Art. 12.
Art. 13.
Si los bienes se hubieren adquirido bajo condición o modalidad de su afectación permanente a determinados destinos, se entenderá cumplida y consumada cuando durante treinta años hubieren servido al mismo y aunque luego dejaren de estarlo por circunstancias sobrevenidas de interés público.
Art. 14.
Los particulares podrán prescribir a su favor los bienes patrimoniales de las Entidades locales de acuerdo con las leyes comunes.
Art. 15.
Art. 16.
Necesidad de actuación del interventor
El artículo 214 del Reglamento de bienes de las entidades locales dice:
Artículo 214. Ámbito de aplicación y modalidades de ejercicio de la función interventora.
1.La función interventora tendrá por objeto fiscalizar todos los actos de las entidades locales y de sus organismos autónomos que den lugar al reconocimiento y liquidación de derechos y obligaciones o gastos de contenido económico, los ingresos y pagos que de aquéllos se deriven, y la recaudación, inversión y aplicación, en general, de los caudales públicos administrados, con el fin de que la gestión se ajuste a las disposiciones aplicables en cada caso.
2.El ejercicio de la expresada función comprenderá:
a) La intervención crítica o previa de todo acto, documento o expediente susceptible de producir derechos u obligaciones de contenido económico o movimiento de fondos de valores.
b) La intervención formal de la ordenación del pago.
c) La intervención material del pago.
d) La intervención y comprobación material de las inversiones y de la aplicación de las subvenciones.