Todos sabemos que la actividad turística requiere autorización administrativa, pero ¿es necesario que la comunidad de propietarios autorice la actividad turística?
Lo importante a efecto del acuerdo de la comunidad es lo que digan los estatutos. Los antiguos no suelen decir nada, los más modernos puede que sí.
En caso de no haber disposición estatutaria que limite el uso turístico no hay necesidad de autorización de la comunidad, pues es un uso lícito con las licencias administrativas no restringido en estatutos.
El acuerdo de la junta de la comunidad puede ser de prohibir, limitar o condicionar la actividad turística. La diferencia es que mientras que en el caso de la limitación o condicionamiento basta con una mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas según el 17.12 LPH
Es una norma especial frente al criterio general en PH de cuasi unanimidad, que significa que tienen que votar a favor todos los que estén en la junta y no oponerse ningún propietario no asistente en un mes.
Para prohibir, como no alcanza la regla especial del artículo 17.12 se necesita la cuasi unanimidad, que es teóricamente posible pero en la práctica irrealizable porque el propietario que quiere hacer el uso turístico se entiende que va a votar en contra.
Terceros de buena fe
En cuanto a los terceros de buena fe, no pueden verse perjudicados por modificaciones estatutarias no inscritas. La inscripción de la modificación estatutaria conlleva unos costes que suelen echar para atrás a las comunidades.
Cuando oportunamente pueda probarse el conocimiento de los estatutos, decae en su condición de tercero de buena fe el nuevo adquirente en el sentido dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 300/2013, de 25 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2161
Irretroactividad del acuerdo para los que ya estuvieran realizando la actividad.
El acuerdo que se adopte para prohibir o limitar el uso turístico no es aplicable a los que ya vinieran desarrollando dicha actividad.
Pero además parece el TSJ de Asturias en Sentencia de 26 de mayo de 2021 en su Fundamento de derecho tercero, la extiende a los que con anterioridad a su adopción hubieran ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad, cuando dice:
«Por lo demás y como ya se indicó, el acuerdo de la Comunidad de Propietarios es de fecha 14 de junio de 2019 es decir, de fecha posterior a la que consta que se presentó la declaración responsable (4 de junio de 2019) por lo que no podía afectarle la prohibición establecida en el art 17.12 LPH. En el sentido de denegar toda retroactividad a esta prohibición cabe citar la reciente SAP de Asturias del 18 de enero de 2021: » …. la cuestión a resolver es esencialmente jurídica no otra que la de determinar si el citado acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico, debe vincular o no a los propietarios disidentes que, como en el caso del actor, con anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad. Pues bien, respecto a la misma, y con las reservas que supone la novedad de la materia, esta Sala como ya lo hizo en su sentencia núm.459/20, de 23 de diciembre , se inclina por mantener el criterio negativo de la recurrida.
Ello es así, a más de por cuanto se razona en la misma, que sustancialmente se comparte y da aquí por reproducido, porque esa interpretación amplia del ámbito a que alcanza la irretroactividad legalmente establecida en el art. 17.12 de la L.P.H ., encuentra apoyo en la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 y la más reciente de 15 de junio de 2018 , partiendo deque el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente ha establecido como doctrina legal la de que si resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibicionesque en general atiendan al interés general de la comunidad, dentro de las que se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, para su efectividad las mismas deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. También que en todo caso y en lo que aquí interesa que la interpretación de las limitaciones o prohibiciones, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.
De modo que según esta Sentencia la irretroactividad alcanza también a aquellos propietarios que anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.