Todos sabemos que la actividad turística requiere autorización administrativa, pero ¿es necesario que la comunidad de propietarios autorice la actividad turística?
Lo importante a efecto del acuerdo de la comunidad es lo que digan los estatutos. Los antiguos no suelen decir nada, los más modernos puede que sí.
En caso de no haber disposición estatutaria que limite el uso turístico no hay necesidad de autorización de la comunidad, pues es un uso lícito con las licencias administrativas no restringido en estatutos.
Pero ¿pueden los estatutos limitar condicionar o incluso prohibir el uso turístico?
Limitar o condicionar
El artículo 17.12 LPH establece los requisitos para el acuerdo de limitación o condicionamiento del uso turístico 3/5 propietarios que representen 3/5 del total de cuotas de participación. (Modificado por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler)
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
A su vez, el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) a que se refiere el art.17.12 LPH, tras la modificación por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (modificación dejada sin efecto tras la derogación ex art. 86.2 CE del mencionado Real Decreto-ley, pero recuperada posteriormente por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) dice :
«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
Prohibición
La DGSJFP permite que se prohiba del todo esa actividad. En Res entre otras de Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Y también permite esa prohibición el TS en sentencia de 10 de octubre de 2024 STS 4790/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4790 de 10 de octubre, en la que dice que
En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos. 8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
Consentimiento del titular registral no notificado: no necesario
En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler turístico no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5. R 27 de abril de 2021
Otros usos parecidos:
La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. R 8 junio 2021 ( y R 12 de diciembre de 2023) Lo mismo se reitera en una RDG de en su fundamento segundo párrafo quinto que dice:
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero de 2023).
No se aplica al acuerdo relativo a hospedería o residencias de estudiantes. RDG 7 de noviembre de 2022.
Prohibición de uso para actividad económica.
Por otro lado el Tribunal Supremo en dos sentencias, la STS nº 1671/2023, 29 de noviembre de 2023 y la STS nº 1643/2023, de 27 de noviembre, señala que no se podrán establecer ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, pues el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.
Es una norma especial frente al criterio general en PH de cuasi unanimidad, que significa que tienen que votar a favor todos los que estén en la junta y no oponerse ningún propietario no asistente en un mes.
Para prohibir, como no alcanza la regla especial del artículo 17.12 se necesita la cuasi unanimidad, que es teóricamente posible pero en la práctica irrealizable porque el propietario que quiere hacer el uso turístico se entiende que va a votar en contra.
Terceros de buena fe
En cuanto a los terceros de buena fe, no pueden verse perjudicados por modificaciones estatutarias no inscritas. La inscripción de la modificación estatutaria conlleva unos costes que suelen echar para atrás a las comunidades.
Cuando oportunamente pueda probarse el conocimiento de los estatutos, decae en su condición de tercero de buena fe el nuevo adquirente en el sentido dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 300/2013, de 25 de abril, ECLI:ES:TS:2013:2161
Irretroactividad del acuerdo para los que ya estuvieran realizando la actividad.
El acuerdo que se adopte para prohibir o limitar el uso turístico no es aplicable a los que ya vinieran desarrollando dicha actividad.
Pero además parece el TSJ de Asturias en Sentencia de 26 de mayo de 2021 en su Fundamento de derecho tercero, la extiende a los que con anterioridad a su adopción hubieran ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad, cuando dice:
«Por lo demás y como ya se indicó, el acuerdo de la Comunidad de Propietarios es de fecha 14 de junio de 2019 es decir, de fecha posterior a la que consta que se presentó la declaración responsable (4 de junio de 2019) por lo que no podía afectarle la prohibición establecida en el art 17.12 LPH. En el sentido de denegar toda retroactividad a esta prohibición cabe citar la reciente SAP de Asturias del 18 de enero de 2021: » …. la cuestión a resolver es esencialmente jurídica no otra que la de determinar si el citado acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico, debe vincular o no a los propietarios disidentes que, como en el caso del actor, con anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad. Pues bien, respecto a la misma, y con las reservas que supone la novedad de la materia, esta Sala como ya lo hizo en su sentencia núm.459/20, de 23 de diciembre , se inclina por mantener el criterio negativo de la recurrida.
Ello es así, a más de por cuanto se razona en la misma, que sustancialmente se comparte y da aquí por reproducido, porque esa interpretación amplia del ámbito a que alcanza la irretroactividad legalmente establecida en el art. 17.12 de la L.P.H ., encuentra apoyo en la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 y la más reciente de 15 de junio de 2018 , partiendo deque el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente ha establecido como doctrina legal la de que si resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibicionesque en general atiendan al interés general de la comunidad, dentro de las que se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, para su efectividad las mismas deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. También que en todo caso y en lo que aquí interesa que la interpretación de las limitaciones o prohibiciones, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.
De modo que según esta Sentencia la irretroactividad alcanza también a aquellos propietarios que anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.