Resolución de 26 de diciembre de 2025 sobre el pacto de compensación: válida, pero no inscribible
Resolución de 26 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Resolución interesante no porque cambie gran cosa sobre lo que se pensaba del pacto de compensación, sino porque aclara un poco las ideas.
La resolución no cambia la regla de fondo sobre el pacto de compensación: sigue diciendo que puede ser válido obligacionalmente, pero no es inscribible en el Registro de la Propiedad porque no configura ni delimita la hipoteca. Lo importante es que la Dirección General aclara algo que podía quedar confuso tras su resolución de 15 de julio de 2025: aunque la cláusula sea transparente y no abusiva, eso no basta para inscribirla. La falta de trascendencia real es por sí sola suficiente para confirmar la nota.
Qué resuelve exactamente
El préstamo era de CaixaBank, garantizado con hipoteca sobre vivienda habitual, y se discutía el “pacto décimo” de compensación: la facultad del banco de cobrar deudas vencidas e impagadas con cargo a depósitos dinerarios o valores que el deudor —o fiador— tuviera en la entidad, incluso en supuestos de cotitularidad indistinta o solidaria.
La registradora había suspendido la inscripción por dos razones: primero, por considerarlo abusivo; segundo, porque era un pacto que excedía de la garantía hipotecaria y carecía de eficacia real. Después, en su informe, retiró la parte de la abusividad como error y mantuvo solo la falta de trascendencia real.
Doctrina que impone
1. El pacto de compensación no es inscribible. La Dirección General reitera la doctrina de la Resolución de 10 de noviembre de 2016: estos pactos “trascienden” a la garantía hipotecaria, son formas alternativas de cobro y no tienen eficacia real. Por eso no deben acceder al Registro de la Propiedad.
2. Que sea válido no significa que sea inscribible. La resolución distingue con claridad dos planos: el plano obligacional, en el que el pacto puede ser válido conforme a los artículos 1195 y siguientes y 1772 del Código Civil; y el plano registral, en el que no se inscribe porque no determina la extensión de la hipoteca, no afecta a su prioridad ni limita las facultades del acreedor hipotecario. Su único efecto en una ejecución sería contable: si el banco ya ha compensado cantidades, eso se tendrá en cuenta al fijar lo debido, como si fuera un pago.
3. El registrador sí puede controlar cláusulas abusivas, pero con límites. La Dirección General mantiene su doctrina general: el registrador debe denegar cláusulas contrarias a normas imperativas o prohibitivas, o declaradas nulas por abusivas por jurisprudencia del Supremo o sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales. Además, puede apreciar abusividad objetiva cuando no haga falta valorar circunstancias concretas del caso; esa valoración individualizada corresponde al juez.
4. Esta concreta cláusula de CaixaBank no se considera objetivamente abusiva. La Dirección General dice que la cláusula está redactada con cuidado y claridad, y la aproxima a las cláusulas que el Tribunal Supremo admitió en su sentencia de 16 de diciembre de 2009, no a la que declaró abusiva por falta de transparencia. Es decir: no confirma la nota por abusividad, sino solo por falta de trascendencia real.
5. La transparencia no convierte una cláusula personal en cláusula hipotecaria. Este es el punto doctrinal más importante: aunque una cláusula de compensación sea transparente, clara y no abusiva, eso no implica que pueda inscribirse. Si carece de trascendencia real, procede desestimar el recurso que pretenda su inscripción.
Qué cambia respecto de lo anterior
Respecto de la Resolución de 10 de noviembre de 2016, no hay un cambio real: se confirma la misma línea. El pacto de compensación es obligacional, no real, y por eso queda fuera del asiento registral.
Respecto de la Resolución de 15 de julio de 2025, el cambio es más bien de aclaración doctrinal. En julio, la Dirección General ya dijo dos cosas a la vez: que la cláusula no era inscribible por falta de trascendencia real y que, además, no parecía abusiva por estar redactada con claridad. Eso podía inducir a pensar: “si no es abusiva, quizá debería estimarse el recurso”. Ahora la Dirección General corta esa lectura: no; aunque no sea abusiva, sigue sin ser inscribible.
Respecto de la doctrina más amplia de 2020-2021 sobre cláusulas abusivas, tampoco hay marcha atrás. La Dirección General sigue admitiendo que notarios y registradores puedan rechazar cláusulas objetivamente abusivas sin esperar siempre a una sentencia previa. Lo que matiza en este caso es que la cláusula de compensación de CaixaBank no cae en esa categoría objetiva de abusividad, y que el motivo decisivo para excluirla del Registro es otro: su carácter puramente obligacional.
Traducción práctica
Para bancos y notarios: la cláusula puede pactarse, pero no debe pretenderse su inscripción como parte del contenido real de la hipoteca.
Para registradores: no hace falta sostener que la cláusula es abusiva para excluirla; basta con que carezca de trascendencia real.
Para deudores consumidores: que no figure en el Registro no significa que el banco no pueda invocarla contractualmente; su validez dependerá de la transparencia, del contenido concreto y, en su caso, del control judicial.
Mi lectura: la resolución no revoluciona la doctrina, pero sí ordena el razonamiento. La Dirección General separa tres preguntas que a veces se mezclaban: si la cláusula es válida, si es abusiva y si es inscribible. Aquí responde: puede ser válida, no se aprecia abusiva objetivamente, pero no es inscribible.