Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don E. R. P. V., en nombre y representación de la mercantil «Stronghold Lending, S.L.», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Madrid número 37, doña María Luisa Madejón Concejal, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, por existir anotada, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que motiva la ejecución, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Hechos

El día 9 de diciembre del año 2025 se presentó en el Registro de la Propiedad de Madrid número 37 mandamiento expedido el día 27 de noviembre de 2025 por doña L. F. L., letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid, procedimiento de ejecución hipotecaria número 115/2021. El día 12 de diciembre de 2025 se aportó testimonio de decreto expedido por dicha letrada el día 10 de octubre de 2025 mediante el cual «Stronghold Lending, S.L.» se adjudicaba la finca registral número 665 de la Sección Primera de dicho Registro.

Presentado testimonio de dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Madrid número 37, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificado el documento que se dirá y examinados los antecedentes registrales de la finca y los siguientes hechos y fundamentos de derecho.

Hechos.

El nueve de diciembre del año dos mil veinticinco se presenta mandamiento expedido el 27/11/2025 por doña L F. L., Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid, Procedimiento de Ejecución Hipotecaria 115/2021, que motivó el asiento 4497 del diario 2025.

El 12/12/2025 se aporta testimonio de Decreto expedido por dicha letrada el 09/12/2025, mediante el cual, “Stronghold Lending SL” se adjudica la finca 665 de la sección 1.ª de este Registro, parcela de terreno sobre la que se ha construido una vivienda unifamiliar.

Se acompaña carta de pago del impuesto correspondiente a ambos documentos.

En el referido mandamiento se ordena la cancelación de la hipoteca que motivó tal procedimiento, así como de las inscripciones y anotaciones inscritas o anotadas con posterioridad a la expedición de la certificación sobre la indicada finca.

Consta inscrita anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento administrativo tramitado en la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria, por lo que la adjudicación solo puede practicarse con la autorización de la misma, en la que indique asimismo la subsistencia o no de la anotación practicada.

En el testimonio de decreto de adjudicación no consta la manifestación de no haberse realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo, ni la manifestación de la libertad de arrendamientos.

Fundamentos de Derecho.

1. Tal doctrina es la recogida en la Resolución de la DG de 30 de abril de 2025, que entiende necesario para la inscripción de la adjudicación derivada de una enajenación forzosa en base a un asiento anterior al de una prohibición de disponer dictada en procedimiento administrativo, la autorización por dicha autoridad de la inscripción o no del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse, con subsistencia o no de la medida cautelar.

Y así indica: “Respecto a la inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma, procede realizar también esa doble diferenciación, atendiendo a la doctrina establecida por este Centro Directivo en las recientes Resoluciones de 3 de octubre y 17 de diciembre de 2024. En primer lugar, hemos de retomar, como ya se ha indicado, la distinción entre las prohibiciones de disponer de naturaleza penal o administrativa, que se contraponen a aquellas establecidas con carácter voluntario por el titular registral, o bien en una resolución dimanante de un procedimiento judicial civil. En las primeras confluye un evidente componente de orden público, pues mediante ellas se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. En estos pasos, el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria se antepone a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Por ello, se produce así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba con la correspondiente facultad de disposición, pues como ya señaló la Resolución de 21 de julio de 2017, las prohibiciones de disponer penales o administrativas no tratan de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tienden a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal. El referido cierre registral no solo afecta a los actos dispositivos voluntarios, sino también a las enajenaciones forzosas derivadas en un asiento anterior al de la prohibición de disponer. En particular, rige aquí el criterio reseñado en la Resolución de 17 de diciembre de 2024. Señaló entonces el Centro Directivo que, en el caso de que ‘la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, tal como se estableció en la Resolución de 3 de octubre de 2024. En estos casos, será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)’. Este criterio no supone en absoluto, como parece entender el recurrente en su escrito, que se deje ‘incólume’ al adjudicatario de la subasta que trae causa de un asiento anterior a la referida prohibición de disponer; por el contrario, implica una remisión a la autoridad judicial o administrativa competente, que es a quien constitucionalmente compete decidir si la adjudicación ahora pretendida, y su reflejo registral, obsta o no al estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o al resultado del proceso penal que el juez de lo Penal o la autoridad administrativa tratan de salvaguardar.”

2. El artículo 98. 3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que entró en vigor el pasado día 10 de abril, dispone: “Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”.

Y así entiende la Dirección General en Resolución de 12 de agosto de 2022, entiende “que este precepto se aplicará en casos que por sí resultan evidentes, tales como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal, avalaría su inclusión junto a los supuestos -de inclusión anteriores. En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (art. 98.3) sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante (recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (art. 28.4 de la Ley estatal de suelo) o con licencia (art. 28.1 de la misma Ley); tanto iniciada como terminada”.

Sin embargo, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 y 20 de noviembre de 1987, entendieron en relación con la declaración de libertad de arrendamientos, aplicable igualmente a la de suelos contaminados, que era posible que tal manifestación fuera realizada en instancia, con firma legitimada notarialmente o firmada o ratificada ante el Registrador- por analogía con el 166.11 del citado reglamento, al amparo del artículo 110 del Reglamento Hipotecario, en los casos de adjudicación en procedimientos judiciales.

3. El artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece: “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.

El bien objeto de la transmisión es una vivienda. El artículo 25 de la ley 29/1994 de noviembre de Arrendamientos Urbanos señala en su apartado 1 que, en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones que señalan los apartados siguientes de la misma.

A su vez el apartado 5 del citado precepto indica “para inscribir en el registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.”

Tal como consta en el punto anterior, tal declaración puede realizarse por el adjudicatario en instancia, con firma legitimada notarialmente o firmada o ratificada ante el Registrador- por analogía con el 166.11 del citado reglamento, al amparo del artículo 110 del Reglamento Hipotecario, en los casos de adjudicación en procedimientos judiciales.

Ahora bien, tras la Ley 4/2013, ha de tenerse en cuenta lo que dispone el art. 13.1 LAU, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, conforme al cual, si durante la vida del arrendamiento – En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, según la última-se resuelve el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución forzosa, se extinguirá el arrendamiento, a menos que éste hubiera tenido acceso al Registro con anterioridad al derecho que hubiese motivado la ejecución. Y, en consecuencia, la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 24 de marzo de 2017, entiende que extinguido el contrato de arrendamiento se extinguen sus derechos accesorios, entre ellos el de retracto, por lo que nada habrá que notificar al arrendatario, si existiera. Pero ello sólo será aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor de las reformas citadas, lo que, en su caso, deberá acreditarse. Doctrina reiterada en la Resolución de 11 de octubre de 2018, que aclara que esta doctrina no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda suscritos antes del 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la reforma de la LAU introducida por la Ley 4/2013.

Por todo lo expuesto, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, se suspende la inscripción por los motivos indicados.

Contra la presente calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Luisa Madejón Concejal registrador/a titular de Registro de la Propiedad Madrid n.º 37 a día siete de enero del dos mil veintiséis.»

III

Con fecha 22 de enero de 2026, se aportó al Registro de la Propiedad de Madrid número 37 instancia con firma legitimada con manifestación sobre libertad de arrendamientos y suelos contaminados, con lo que, con fecha 9 de febrero de 2026, se entendieron subsanados los defectos señalados en los fundamentos de Derecho número 2 y 3 de la calificación negativa y se mantenía subsistente respecto del número 1, con la misma fecha y efectos.

Contra la anterior nota de calificación, don E. R. P. V., en nombre y representación de la mercantil «Stronghold Lending, S.L.», interpuso recurso el día 17 de febrero de 2026 atendiendo a los siguientes argumentos:

«Por medio del presente escrito ante el Registro de la Propiedad de Madrid n.º 37 y para ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública comparezco y, como mejor proceda en Derecho, digo:

Primero.–Que en fecha 09/02/2026 se dicta, calificación negativa del titular de este Registro, en relación a la inscripción de Decreto de adjudicación de fecha 10 de octubre de 2025, dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 100 de Madrid, en el procedimiento de ejecución hipotecaria 115/2021, al que se acompañó el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, dando, en principio, por subsanados determinados defectos encontrados en una primera calificación, notificada con fecha, 19/01/2026, pero manteniéndose el cierre registral por existencia de prohibición de disponer de origen administrativo.

Segundo.–Que, frente a las referidas calificaciones negativas, el compareciente, en nombre de la mercantil a la que representa., en su condición de adjudicatario del derecho que se pretende inscribir, al amparo de lo dispuesto en los arts. 324 ss. y concordantes de la Ley Hipotecaria y demás disposiciones que se citarán, interpone recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por lo que se refiere a la imposición del cierre registral derivado de la existencia de una prohibición de disponer, sirviendo de base al presente recurso gubernativo los siguientes:

Hechos:

Primero.–Cronología básica de antecedentes.

– Con fecha 28/04/2006, se otorgó escritura pública de préstamo por el Notario de Madrid, Don Federico Paradero del Bosque Martín, con número 1.579 de su protocolo.

– Con fecha 24/03/2022, se otorga escritura de cesión de crédito por el Notario de Madrid, Don Carlos de Alcocer Torra, con número 2.175 de su protocolo.

– Con fecha 01/07/2021, se publica en el Registro la ejecución a través de nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas a que se refiere el art. 688 LEC.

– Con fecha 01/07/2022, el Juzgado acuerda la sucesión procesal.

– Con fecha 08/11/2023, se convoca la subasta.

– Con fecha 13/02/2025, se publica la subasta, concluyendo la misma el 05/03/2025.

– Con fecha 05/03/2025, concluye la subasta resultando ser la mejor postura la formulada por esta parte.

– Con fecha 28/07/2025 se acuerda la aprobación del remate a favor de “Stronghold Lending S.L.”

– Con fecha 26/08/2025 se anota en el registro prohibición de disponer frente a Dahlem Inversiones S.L. (anterior propietario).

– Con fecha 10/10/2025 se decreta la adjudicación la finca a favor de “Stronghold Lending S.L.”

– Con fecha 27/11/2025 se expide mandamiento de cancelación de cargas.

– Con fecha 09/12/2025 se expide testimonio del decreto de adjudicación del previo de 10/10/25.

Es decir, la anotación de la prohibición de disponer es posterior a la constitución de la hipoteca, a la de nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, de la convocatoria de la subasta, y del decreto por el que se aprueba el remate a favor del adjudicatario.

Ambos documentos, testimonio y mandamiento son presentados a inscribir en el Registro de la Propiedad dando lugar en primer lugar a una calificación, notificada el día 19/01/26, y que advierte los defectos relativos a la falta de manifestación relativa a actividades potencialmente contaminantes, situación arrendaticia y prohibición de disponer, siendo que corregidos los dos primeros mediante instancias privadas dirigidas al Registro, se da lugar a una segunda calificación que insiste en el cierre registral derivado de la existencia de la prohibición de disponer, calificación de fecha 09/02/2026, viniéndose a recurrir ambas conjuntamente por medio del presente escrito.

Segundo.–De la calificación del registro.

La Sra. Registradora de la propiedad n.º 37 de Madrid califica negativamente tanto el mandamiento de cancelación de cargas como el testimonio del decreto de adjudicación el documento judicial, por considerar que:

“Consta inscrita anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento administrativo tramitado en la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria, por lo que la adjudicación sólo puede practicarse con la autorización de la misma, en la que indique asimismo la subsistencia o no de la anotación practicada.”

Se fundamenta en la reciente doctrina elaborada por la DGSYFP, en sus recientes resoluciones de 03/10/24, 17/12/24, y 30/04/2025.

En resumen, la doctrina de estas resoluciones, recoge la diferencia entre el régimen legal que entiende aplicable a las prohibiciones de disponer de origen voluntario, respecto del que se entiende, debe ser aplicable, por diferencia, a las prohibiciones de origen penal o administrativo, diferencia, que implica un cierre registral absoluto para adjudicaciones, aun cuando estas traigan causa de asientos previos a la prohibición, lo que supone una quiebra de la doctrina clásica de la propia DGRN, de la recogida en la STS 09/04/2019, que no hace tal distinción, de la más moderna resolución de la DGRN de 10/10/25, del principio de prioridad registral, entendido como “prior tempore potior iure”, de tutela judicial efectiva, y de seguridad del tráfico inmobiliario, todos ellos principios que inspiraron la creación de nuestro sistema hipotecario, y que no pueden quebrar frente a la preeminencia de un criterio de “interés público”, no explicado, que se contrapone a otro y verdadero “interés público” mucho mayor, y a la literalidad de la Ley, como analizaremos (…)

A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes:

Fundamentos de Derecho:

I. Jurídico formales (…)

II. Jurídico materiales.

1. Con carácter previo: La fecha del título vs la prohibición de disponer.

Sin entrar en el fondo del asunto, con el que discrepamos profundamente como se analizará, invocamos una reciente Resolución de la DGRN de 10/10/2025, que simplemente deja al margen del cierre registral aquellos actos dispositivos que se hayan producido antes de la eficacia de la prohibición de disponer.

Así:

Resolución DGRN 10/10/2025.

12. No ocurre así, sin embargo, en el supuesto de hecho que motiva este expediente, en el que el auto judicial ordenando la prohibición de disponer (30 de abril de 2025) es posterior a la escritura de venta (23 de abril de 2025) y se presenta en el Registro de la Propiedad también con posterioridad a esta, pues, al expedirse el mandamiento judicial de prohibición de disponer una vez la venta ya se ha otorgado, no puede considerarse que dicho mandamiento anule la venta, ni que la escritura implique contravención de la prohibición de disponer ordenada, pues no existía tal prohibición en el momento en que se celebró el negocio dispositivo.

Ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria).

Hacer efectiva la prohibición de disponer penal frente a un adquirente anterior a la medida judicial adoptada y que tiene a su favor mientras no se desvirtúe judicialmente la presunción de que ha adquirido de buena fe (véase artículo 34 de la Ley Hipotecaria) supondría una clara contravención del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

Por lo tanto, en el presente caso, debe prevalecer el principio de prioridad, pues el título presentado en segundo lugar no determina necesariamente la nulidad del primero. En consecuencia, el criterio sostenido en la calificación no puede mantenerse.

En nuestro caso tenemos, como se expuso en la cronología de antecedentes, que a la anotación registral de la prohibición es posterior a la aprobación del remate el 28/07/25 (ver antecedente de hecho 8.º del testimonio del decreto de adjudicación).

El cuadro resumen es el siguiente: (…)

Conforme STS 04/10/2006, subrayado por la AP de Madrid en sentencia 254/2019 de 4 de junio:

“La venta se perfecciona con la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el secretario.”

Conforme al art. 32 LH y el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, la prohibición de disponer no puede afectar a un tercero sino desde su fecha de anotación en el Registro.

En consecuencia, cuando la prohibición es oponible, la venta, ya se había perfeccionado.

En cualquier caso, además, en este análisis cruzado de fechas, no podemos dejar de señalar que incluso mucho antes, es decir, con fecha 05/03/25 tenemos el cierre de la subasta con la mejor postura certificada a favor de Stronghold Lending SL.

Cierto es, que la realización de la mejor postura no equivale a la perfección de la venta, pero también lo es, que genera una expectativa legítima de adquisición, sólo condicionada al cumplimiento de las obligaciones de consignación del precio en el plazo legal, precio que, en este caso, quedaba absorbido con creces por la deuda, muy superior al valor de adjudicación, como se desprende del propio decreto de adjudicación en el que expresamente se recoge que el precio es insuficiente para saldar la deuda, por lo que la obligación de consignación del precio estaba de antemano cumplida desde el momento de cierre de la subasta.

Esta expectativa, generada, tras el cierre de la subasta, se encuentra protegida por la normativa procesal, que establece que el remate se aprobará en favor del mejor postor, e incluso por la Ley Hipotecaria, que recoge en el artículo 107.12 la posibilidad de hipotecar el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial.

Además de la conclusión derivada del análisis de fechas, por la que la venta estaba perfeccionada antes de que la prohibición fuera eficaz, de esta resolución también se desprenden interesantísimos fundamentos que vienen a matizar la doctrina de las resoluciones de la DGRN de 03/10/24, 17/12/24 y 30/04/25, por cuanto se pone el foco en la presunción de buena fe del adquirente, y la necesidad de respeto al principio de contradicción y de la tutela judicial efectiva del mismo, cuando no consta haya sido notificado en el expediente que da lugar a la prohibición y esta ha de perjudicarle, lo que analizaremos por sistemática en la alegación 13.6 relativa a las resoluciones de la DGRN de 03/10/24, 17/12/24 y 30/04/25 de la que se deriva la necesidad de su adecuación y atemperamiento de las mismas en relación al caso concreto.

2. Contravención de la naturaleza de las prohibiciones de disponer.

En primer lugar, pasando al fondo del asunto, y al examen de los principios que se contraponen a la calificación impugnada, cabe recordar la doctrina sobre la configuración registral de las prohibiciones de disponer que la DGRN ha establecido en diversas ocasiones desde la clásica Resolución de 20 de diciembre de 1929 hasta las más recientes de 2 de noviembre de 2018, y la de 19/02/2020, que establecen que:

FD 2.º: “las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (‘ius disponendi’) de su titular”.

El punto de partida debe ser pues comprender que la prohibición de disponer va dirigida a una determinada persona, y no a la generalidad de la sociedad, o a cualquier persona sin discriminación, que pueda actuar en el tráfico inmobiliario.

En segundo lugar, no se debe confundir la prohibición de disponer y el cierre registral.

Así lo afirmó la resolución de 9 de junio de 2012, entre otras, al afirmar:

“Así caben medidas cautelares más duras que la prohibición de disponer, como ocurre con la prohibición de inscribir, que impide el acceso a registro de cualquier acto que se presente con posterioridad, independientemente del momento en que dicho acto -antes o después de decretada la medida- haya sido otorgado; y también pueden decretarse medidas más suaves que la prohibición de disponer, como la prohibición de realizar sólo determinados actos dispositivos, circunstancia que se produce con la prohibición de enajenación.”

Por lo tanto, prohibición de disponer no equivale a prohibición de inscribir.

En tercer lugar, y conforme al art. 18 LH “Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos”, es decir, se impide que la calificación del registrador cuestione el fondo de las resoluciones judiciales, por lo que la virtualidad del cierre registral derivado de la prohibición de disponer, no deja de ser un pronunciamiento estrictamente registral, que no puede alcanzar, en el plano que se desenvuelve, a declarar la nulidad de un título que produce el efecto de transmisión de la propiedad.

La transmisión de la propiedad en nuestro sistema, conforme al principio del art. 609 CC, y la teoría del título y el modo derivada del Derecho Romano, implica que la transmisión de la propiedad no requiere de la inscripción en el Registro de la Propiedad como elemento constitutivo de la misma, y concretamente en el ámbito de las enajenaciones forzosas decretadas por la autoridad judicial el elemento del “modo” viene suplido por la “tradición instrumental” que deriva del propio decreto de adjudicación como estipula STS 952/2002, de 14 de octubre, STS 480/2018, de 23 de julio, STS 83/2025, de 16 de enero, que determinan que, en estos casos, el otorgamiento de la escritura pública ha sido sustituido por el testimonio del auto de adjudicación expedido por el Secretario Judicial.

“que comprende la resolución aprobatoria del remate y la consignación del precio. Este testimonio constituye el acto de ‘traditio ficta’ o simbólica a efectos del artículo 1462.2 del Código Civil, equiparándose a la entrega material de la cosa y produciendo la transmisión del dominio”.

Ya vimos anteriormente que la venta (STS 04/10/2006) se perfecciona con la aprobación del remate (título) siendo que el modo, vendría determinado por la traditio ficta inherente al testimonio del decreto de adjudicación.

Es decir:

(i) la prohibición de disponer va dirigida a una determinada persona, y no a la generalidad de la sociedad.

(ii) la prohibición de disponer no equivale a prohibición de inscribir,

(iii) el cierre registral determinado por una calificación registral no puede afectar a la validez y eficacia de la transmisión de la propiedad si esta ya ha operado plenamente.

Sentadas estas bases, debería parecer claro que habrá determinados actos susceptibles de inscripción que no deberían quedar bloqueados registralmente por la prohibición de disponer, máxime cuando son ajenos a la voluntad de la persona a la que iba dirigida dicha prohibición, están dictadas al amparo de una decisión judicial inatacable por la calificación del Registro de la Propiedad, y proceden del natural desenvolvimiento de una hipoteca de rango registral previo.

A partir de aquí, y sobre la base de la existencia de un asiento de hipoteca de rango registral preferente, no debería haber nada que discutir, pero la calificación del registrador y la doctrina de ciertas resoluciones de la DGRN (03/10/24, 17/12/24 y 30/04/25), obligan a ir más allá, preguntándonos si es que existe un interés superior, o un problema de validez del título presentado, que ampare forzar esa lógica jurídica inicial, con fundamento en el origen de la prohibición en el ámbito penal o administrativo, y que justifique revertir todo lo anterior, lo que pasamos a examinar a continuación.

3. Violación del principio de “responsabilidad patrimonial universal”. La prohibición de disponer sólo puede impedir actos de enajenación voluntaria no de enajenación forzosa

La enajenación forzosa derivada de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria tiene dos notas características fundamentales e indiscutibles por lo que a nuestro caso interesa:

(i) La enajenación opera al margen de la voluntad del deudor, pues, quien la promueve, es un acreedor, y quien la tutela, es el órgano judicial, no siendo en absoluto relevante su voluntad en este sentido, más que, precisamente, para oponerse al proceso y tratar de evitar la transmisión, nunca para promoverla.

(ii) La enajenación opera como consecuencia de un procedimiento judicial, que se ha desarrollado con todas las garantías procesales de contradicción, y publicidad erga omnes (nota de publicidad del art. 688 LEC), que amparan la posibilidad de intervención procesal de terceros interesados (art. 13 LEC), por lo que sus resoluciones, no son sólo válidas, sino que son firmes y producen el efecto de cosa juzgada material.

Sentadas estas dos premisas, deberían quedar excluidas las prevenciones o recelo que pueda merecer el acto dispositivo, respecto, a un posible alzamiento de bienes, o perjuicio de la seguridad del cumplimiento de la legalidad.

La propia DGRN recoge este criterio en varias resoluciones, así como el propio Tribunal Supremo.

En este sentido:

Resolución de la DGRN de 22/02/1989:

Fd 4.º: Por todo lo anterior ha de concluirse que la seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organización jurídica de la colectividad, debiendo restringirse al efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusión de la facultad de disponer libre y voluntariamente del derecho en cuestión, pues aun implicando una relativa amortización, contra el principio general de libre tráfico de los bienes, sólo compromete el interés particular del titular sin repercusión directa y apreciable sobre el orden público.

Resolución de la DGRN de 21/07/2017:

FD4. Por otro lado, también constituye doctrina consolidada de este Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen (vid. Resolución de 31 de enero de 2013), ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

– …La misma doctrina ha sido reiterada más recientemente en pronunciamientos de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 13 de abril de 2012, 31 de enero de 2013 y 28 de octubre de 2015) al recordar que “la responsabilidad universal patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía ‘a priori’.

Es por ello que, de acuerdo con lo señalado en los anteriores fundamentos de derecho, ha de permitirse la inscripción o anotación de actos de naturaleza dispositiva sobre los bienes sujetos a una prohibición de disponer o de enajenar cuando aquellos vengan ordenados en cumplimiento de la responsabilidad patrimonial del titular de los bienes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 09/04/2019.

F.D 2.º: En suma, la prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral, pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial, pues sería contrario al principio de responsabilidad universal de los bienes del deudor.

Por ello, procede desestimar la demanda por ausencia de error judicial, dado que el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Estepona, se limitó a dar curso al procedimiento de apremio, que terminó con subasta y adjudicación, sobre lo que ningún óbice puso el Juzgado Central de Instrucción n.º 5 de la Audiencia Nacional, que expresamente no se opuso, pese a que era el órgano judicial que había acordado la medida cautelar de prohibición de no disponer, que solo obstaculizaba la venta que el acusado pudiera hacer pero que no impedía la continuación del proceso de ejecución hipotecaria, sobre la finca gravada, inmueble que respondía directamente de la deuda garantizada con el derecho real de hipoteca.

Especialmente llamativo es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo, que directamente se ataca.

Concretamente en esta sentencia, el Tribunal Supremo aborda el supuesto de la colisión entre una prohibición de disponer de origen penal, con un decreto de adjudicación dictado como consecuencia de una ejecución de una hipoteca previamente inscrita.

Es decir, no cabe aquí, la más mínima duda del ajuste perfecto entre el supuesto de hecho examinado por esa sentencia y el nuestro, salvo que incluso en el caso del Supremo la prohibición era de origen penal y no administrativo.

Podemos concluir por decirlo así literalmente la sentencia que la doctrina recogida en la misma consiste en:

1. La prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral, pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial, pues sería contrario al principio de responsabilidad universal de los bienes del deudor.

2. La prohibición de disponer de la que se discutía en el procedimiento no era de origen voluntario, sino penal, concretamente ordenada por el Juzgado Central de Instrucción n.º 5 de la Audiencia Nacional, por lo que es evidente que la conclusión anterior al respecto de que las prohibiciones de disponer no pueden afectar a los actos de disposición forzosa se estaba refiriendo con toda seguridad a una prohibición de esa índole, es decir de las ordenadas en un procedimiento penal, y no a una prohibición voluntaria, como parece quiere colocar la resolución de la DGSYFP de fecha 30/04/2025 a esta sentencia, cuando es evidente justo lo contrario.

3. La prohibición de disponer solo obstaculizaba la venta que el acusado pueda hacer, pero que no impide la continuación del proceso de ejecución hipotecaria, sobre la finca gravada, inmueble que respondía directamente de la deuda garantizada con el derecho real de hipoteca

4. Se pone en valor la importancia del principio y el respeto a la responsabilidad universal de los bienes del deudor

5. Se da importancia al hecho de que, siendo el Juzgado de lo Penal conocedor de la existencia de la hipoteca y de su ejecución, sin embargo, no se opuso, es decir, la pasividad del titular de una carga que ingresa al Registro, conociendo que existe previamente inscrita una hipoteca en fase de ejecución, no merece el premio de bloquear cualquier adjudicación derivada de la misma, por un mecanismo que, sin contradicción alguna, le otorga un privilegio procesal absoluto, sobre la base de colocar al registrador, que no puede atacar el fondo de la realidad de la transmisión, que de hecho ya ha operado, en una posición de garante de un cierre registral, en aras de un interés, que nadie, nadie más que él, defiende, porque ni la Hacienda Pública, ni cualquier otro interesado, habiendo tenido la oportunidad real de haberse personado en el procedimiento para defender sus intereses, (ese es el fin de la publicidad registral y más concretamente de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas del art. 688 LEC) no lo hizo, todo lo cual, parece un exceso completamente al margen de todos los principios de contradicción, de seguridad del tráfico que inspiran nuestro sistema hipotecario, y una función de la calificación incoherente.

4. Violación del principio de prioridad registral.

Cuando existe una hipoteca inscrita, el principio de prioridad de esta, viene amparado por el principio de purga de cargas derivada de su posible ejecución, y la adjudicación que esta motive.

No se puede disociar la prioridad registral que, de hecho, tiene una inscripción de hipoteca vigente, de este principio de purga, de tal forma que si nadie ha discutido que la inscripción 6.ª de fecha 24/05/2006 tiene rango preferente respecto de la anotación “Ñ” de 26/08/25, no se puede discutir que la adjudicación derivada de la ejecución de la hipoteca de la inscripción 6.ª produce la purga de todas las cargas que se han inscrito o anotado con posterioridad, y si se discute, es que se niega la prioridad de la hipoteca de la inscripción 6.ª, pues no tiene otra forma de hacerse valer que mediante esa purga.

Es decir, no se trata de que, la hipoteca es la inscripción 6.ª, pero como el decreto de adjudicación que deriva de ella es un documento que accede al registro tras la prohibición de disponer, la prioridad de este se mide por su fecha, pues eso sería tanto como desvirtuar todo el régimen de protección del rango hipotecario. El decreto de adjudicación es el desenvolvimiento de una hipoteca previa y goza de la protección del principio de prioridad de esta, de la hipoteca, razón especialmente delicada, pues de desconocerse se estaría negando la confianza del tráfico inmobiliario en la prioridad, y motivo por el que el derecho positivo es tajante al eliminar cualquier excepción al principio de purga.

Así:

– Art. 134 LH

El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

– Art. 674 LEC.

A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

En conclusión, hay un mandato imperativo, por el que, en este tipo de transmisiones de carácter forzoso se deben cancelar todas las cargas, gravámenes o inscripciones posteriores a la hipoteca que motiva la ejecución, dice la ley lo que, si se crea alguna, se debería modificar la ley que tanto celo puso en preservar el rango hipotecario, en vez de incumplirla.

Frente a esto, la calificación del registrador y las resoluciones de la DGRN en las que busca apoyó, simplemente dicen que el cierre del registro es total y absoluto debido al interés público inherente a las prohibiciones de origen penal o administrativo o la necesidad de asegurar el cumplimiento de una legalidad que hay que proteger.

Pero, es que en nuestro caso la transmisión que se pretende inscribir es válida, ajena a cualquier sospecha de intervención de la voluntad del ejecutado en la transmisión operada y al amparo de resolución judicial firme. La STS de 12/07/2022 señala que el registrador puede tener en cuenta documentos posteriores solo para valorar su validez, no para alterar la prioridad sustantiva.

Es inadmisible, que se ataque directamente, la literalidad de dos artículos imperativos que expresamente pretendieron no dejar excepciones al margen de la regulación que imponían, pues se estaba preservando nada menos que el principio de prioridad registral, y la confianza en la publicidad del Registro, como piedra angular del tráfico inmobiliario, y se está desconociendo la radical diferencia que existe de la prejudicialidad penal como mecanismo procesal de suspensión de un procedimiento a la espera del resultado de otro, lo que nada tiene que ver con una alteración de rangos hipotecarios.

El principio de prioridad es estructural al sistema hipotecario y el registrador no puede alterarlo sobre la base de criterios finalistas.

La propia DGRN también ha reconocido este efecto de prioridad derivada del desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición, en una resolución que además tiene otros matices muy interesantes y que por ello traemos a colación:

Resolución de la DGRN de 05/05/2016:

Se recoge literalmente en esta resolución, unos antecedentes de hecho que se refieren específicamente a la pretensión de la inscripción de adjudicación derivada de una ejecución derivada de una anotación de embargo que consta inscrita antes que una prohibición de disponer que es de origen penal, que ingresa con posterioridad en el Registro, y así literalmente:

Fd 2.º: a) ante una venta (ejecución) forzosa en la que no es el titular quien dispone del bien, sino el juez ante el ejercicio de un derecho derivado de un crédito que tenía el privilegio del artículo 1923 del Código Civil;

b) el ejecutado por lo tanto no dispone, a pesar de la literalidad del mandamiento decretando la prohibición de disponer, y, por lo tanto, no le afecta la incapacidad de la prohibición;

c) el embargo del que deriva la ejecución ya constaba anotado tanto cuando se remata la subasta, como cuando se anota la prohibición, y

d) la prohibición de disponer se decreta en un procedimiento penal, con lo que ello supone de tutela del interés público.

Se dice que el criterio marcado por este centro directivo es el de no impedir la inscripción de la adjudicación, y así literalmente:

FD 4 No “afectar, ni impedir la inscripción, sin arrastre de la prohibición, cuando se trate de actos que sean el desenvolvimiento de asientos anteriores a la prohibición de disponer, como ocurre en el presente caso, en el que el decreto de adjudicación trae causa de una anotación preventiva de embargo anterior a la prohibición de disponer.”

Adicionalmente, recoge la resolución, el hecho que el juez de lo Civil tuvo en cuenta el interés derivado de la prohibición penal, sobre la base de la alegación realizada por el propietario, que paradójicamente, quiso utilizar la existencia de la prohibición de un procedimiento penal en el que se encontrar incurso para evitar la transmisión operada en la ejecución.

Frente a este matiz tan curioso, cabe hacer varias indicaciones:

1. En nuestro caso, no habría cabido nunca ninguna alegación en el seno del procedimiento respecto de la existencia de la prohibición de disponer simplemente porque esta no existía, y no existió hasta la conclusión de toda la tramitación del mismo, incluso fue posterior tanto a la subasta como a la aprobación de remate

2. Por otro lado, que en el caso analizado por esta resolución, se ponga de relieve la aparente paradoja, de que sea el mismo sujeto afecto a la prohibición de disponer el que quiso utilizar la existencia de la misma para evitar la transmisión operada en la ejecución, merece una reflexión sobre a quién se está protegiendo con el cierre registral que se quiere opere con carácter absoluto, pues resulta evidente el beneficio del presunto delincuente que mantiene la propiedad, el disfrute y la posesión del objeto que queda sustraído del tráfico, resulta evidente el perjuicio del tercero de buena fe que ve privadas sus legítimas expectativas de cobro por la vía de la subasta y resulta evidente lo neutro que puede resultar a Hacienda o al interés público mantener el cierre registral de una finca transmitida por un decreto firme a ese tercero que nada debe o nada le resulta reprochable penalmente.

3. Lo que también queda claro, desde la interpretación de esta resolución, es que no fue necesario, en ningún caso, acudir al amparo del juez penal, para que levantar esa medida cautelar de prohibición, que en virtud de la calificación recurrida se exige.

5. Violación del principio de orden público.

En este sentido:

Resolución de la DGRN de 22/02/1989:

FD 2.º: Este artículo proclama un principio básico de la organización jurídica vigente, cual es el de la responsabilidad patrimonial universal; no es la persona del deudor la que debe suministrar la adecuada compensación al acreedor insatisfecho sino sus bienes, todos ellos, tanto los que actualmente le pertenezcan como los que en lo sucesivo pueda adquirir; esta universalidad, que es inequívoca en los términos de la norma determina en conjunción con el principio de jerarquía normativa (art. 1.2 CC), la competencia exclusiva de la Ley para definir todo supuesto de excepción que, además, habrá de ser interpretado estrictamente (art. 4 CC). Es evidente, por la propia naturaleza y trascendencia del precepto y por su carácter imperativo, que tales excepciones habrán de ser establecidas de modo puntual y preciso (vid. arts. 1448 y 1449 LEC; 1807 CC, 18 LPE y 44 LGP) y que no cabe una autorización genérica a la voluntad privada para el establecimiento de cuantas excepciones convengan en cada situación particular, pues ello desvirtuaría completamente el alcance y finalidad del principio enunciado (cfr. art. 1449 “in fine” LEC).

FD 3.ª: La responsabilidad universal patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía a priori, en cuanto que advierte al deudor y asegura al acreedor que su satisfacción se procurará a costa de cualquier bien de aquél, salvo los estrictamente excluidos por la Ley misma; esta función quedaría eliminada si se admitiese la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer y obligaría al eventual acreedor a considerar, previamente a la concesión de su crédito, no sólo la importancia del patrimonio del deudor sino además la concreta situación jurídica de los bienes y derechos que lo integran con el consiguiente entorpecimiento del tráfico jurídico.

En esta resolución, se analiza el caso de la condición impuesta por un testador para que determinada finca no pueda ser enajenada en forma alguna, por ningún concepto, mientras viva determinada persona, es decir, un caso de una prohibición voluntaria.

Efectivamente, al tratarse del análisis de una prohibición voluntaria, admite el contraargumento de que quizá la DGRN en el momento de redactarla tenía la reserva mental al respecto de las prohibiciones de origen penal o administrativo, pero no traemos a colación esta resolución en este momento para pretender defender que su doctrina se puede extender a las prohibiciones de origen penal o administrativo, lo que sería factible por otro lado, pero innecesario dada la contundencia de las sentencias, normas imperativas y resoluciones que perfectamente ajustadas al caso concreto estamos analizando.

Interesa en este momento traer a colación esta resolución, para explicar cuál es la noción clásica de interés y orden público en esta materia.

Es decir, nos encontramos con:

1. Reconocimiento del principio de responsabilidad patrimonial universal, remarcando su jerarquía normativa, su interpretación estricta, y carácter imperativo que excluye excepciones, no recogidas expresamente en la Ley.

2. Reconocer a la prohibición de disponer la virtualidad de cerrar el registro a una transmisión derivada de una ejecución forzosa supone comprometer el orden público.

Llama la atención en este punto el concepto tan diferente de orden público que se maneja en esta resolución, que el que se trata de hacer valer, para sostener el cierre registral.

El orden público se interpreta como la necesidad de la protección de la subsistencia de la responsabilidad universal patrimonial, como piedra angular de la seguridad del tráfico inmobiliario, con evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía “a priori”.

Este criterio de orden público no puede ceder, frente al interés público que pueda tener en nuestro caso, la Hacienda Pública en mantener, la existencia de una prohibición de disponer de un bien, que por otro lado nunca podrá liquidar pues ya no pertenece al deudor o infractor contra el que se estaba dirigiendo, pues el decreto de adjudicación, cuya inscripción se deniega, ha producido ya el efecto de la transmisión de la propiedad y es firme. ¿Cuál es ese interés tan digno que pueda tener la Hacienda Pública en mantener la prohibición de disponer respecto de un bien que ya no pertenece a aquel a quien se le quiso imponer la limitación? Esta parte, no ve ningún interés digno de protección, pues el puro perjuicio sin causa, a un tercero de buena fe, no puede ser un interés digno de protección.

Hay un desenfoque total de la cuestión, pues, efectivamente el componente de orden público puede existir y desplegar su eficacia limitativa frente a enajenaciones voluntarias de la persona sujeta a la prohibición, en las que cabe pensar en la posibilidad de transmisiones inválidas, pero este argumento decae cuando se quiere extender el mismo efecto a un tercero ajeno y de buena fe, que adquiere como consecuencia de una enajenación válida, tramitada judicialmente, y cuando el único interés, tanto del acreedor hipotecario, como de la Hacienda Pública, es cobrar sus deudas respectivas.

Sí, es digna de protección, la seguridad del tráfico hipotecario, que de no protegerse y dejarse desamparada puede incluso afectar al crédito territorial, cuando se hacen ineficaces las hipotecas o los embargos desde el momento en que la Hacienda Pública estime utilizar el privilegio que le permite cerrar el registro, simplemente para cobrar sus créditos, ya sea con la presentación de la medida, no ya solo después de la constitución de la hipoteca, sino en cualquier momento anterior a la inscripción de la adjudicación que se pueda derivar de su ejecución.

Y decimos que, evidentemente puede quedar comprometido el crédito territorial, pues era común, hasta ahora, que las entidades financieras asumieran el riesgo de otorgar préstamos, bajo la premisa de que era posible constituir una garantía que en el momento de constituirse se sabía que tenía un determinado rango y que este rango se mantendría a lo largo del tiempo, con el carácter de directamente ejecutable, siendo que esta confianza ha quebrado tan absolutamente, como absoluto es el cierre registral que se propugna con esta doctrina de las prohibiciones de disponer.

6. Violación del principio de contradicción y de tutela judicial efectiva.

Este principio se articula como la interdicción de la indefensión, y el derecho de defensa, garantizando que toda parte pueda oponerse y contradecir la pretensión que se le formule, incluso en situaciones de rebeldía, y es un principio constitucional recogido en el art. 24 CE.

En este sentido el Tribunal Constitucional ha señalado, entre otras en la Sentencia TC de 11 de marzo de 2008 (rec. 1784/2004), que el principio de contradicción es una exigencia ineludible vinculada al derecho a un proceso público con todas las garantías, y que los órganos judiciales tienen el deber de posibilitarlo.

Son innumerables las sentencias que recogen la misma idea entre otras tanto STC 27/1981 y la STC 46/1990, ambas citadas como fundamento de la resolución que se invocan de la DGRN, como la de 30/04/2025.

La interdicción de indefensión supone que las partes deben tener la oportunidad de conocer y rebatir las alegaciones y pruebas de la parte contraria, garantizando así la igualdad de armas y la posibilidad de defensa en condiciones de equilibrio procesa

Este principio viene recogido, como no puede ser de otra manera, en todos los órdenes jurisdiccionales y en particular, por ser el que nos ocupa, en el procedimiento administrativo sancionador, en el artículo 78 de la Ley 39/2015 (LPACAP).

Si se adopta una medida como la prohibición de disponer, y se inscribe en el registro sin posible contradicción del titular de la hipoteca previamente inscrita, no puede perjudicarle de ninguna manera, y si le va a perjudicar necesariamente se le debió brindar la posibilidad de contradecirla y de defenderse, y esto no es lo que ha ocurrido.

La prohibición se inscribe sin contradicción del titular de la carga anterior, le perjudica, pues produce un cierre registral absoluto, y no se puede alegar que el procedimiento rogatorio a posteriori que se prevé, dirigido a la Agencia Tributaria supla esta indefensión, porque el perjuicio ya se produce en el momento del cierre registral, y el tiempo en que tarde en levantarse este sólo permitirá cuantificar los daños más o menos elevados que se han producido contra el tercero.

Por un lado, tenemos que, en nuestro sistema hipotecario, hay una minuciosa regulación, que protege los intereses de los titulares de las cargas frente a una ejecución hipotecaria, en función del rango que ostenten y contemplando sistemas de publicidad registral de tal forma que se garantice el derecho a la defensa de aquellos que puedan verse afectados:

– Art. 659 LEC (en relación a 656): Titulares de derechos posteriormente inscritos.

– Art. 661 LEC: Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho.

– Art. 662 LEC Tercer poseedor

Por otro lado, tenemos que la adjudicación, que merece todas las sospechas, ha sido tramitada en un procedimiento válido, con resoluciones firmes, y con la posibilidad real de que un tercer interesado como la Hacienda Pública, conocedora por la nota marginal de publicidad de la existencia del procedimiento, se persone en el mismo para alegar lo que considere.

Y finalmente, que la prohibición de disponer goza del privilegio sumario absoluto de sustraerse al más mínimo control, o contradicción, creando una diferencia respecto de cualquier otra medida, que haya de perjudicar a tercero, que exista en nuestro ordenamiento jurídico.

Simplemente esta forma de articular la medida y sus efectos cae fuera de nuestro orden constitucional.

7. Violación del contenido del derecho de propiedad.

Partimos de la base de que la propiedad se ha transmitido, conforme a la teoría del título y del modo (“traditio ficta” de la que hablábamos anteriormente) con fundamento en lo tramitado en un procedimiento judicial seguido con todas las garantías procesales, de publicidad erga omnes (vía nota del 688 LEC) y resoluciones firmes válidas e inatacables.

Siendo así las cosas:

Art. 348 CC.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Art. 349 CC.

Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.

Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Es decir, el propietario debe poder disponer sin más limitaciones que las expresamente recogidas en la Ley, y si se le priva de su derecho o de parte del mismo, como ocurre cuando se le excluye del tráfico registral, ello implicaría la necesidad de contemplar una indemnización, y evidentemente nada de esto se está contemplando cuando siquiera se contempla una mínima contradicción en el momento de adoptar la medida por la autoridad administrativa, que tan demoledores efectos produce en los titulares de cargas previas.

8. Violación del principio de la necesidad de inscripción de los títulos traslativos del dominio.

El Registro de la propiedad tiene como vocación la de ser un registro que refleje el historial de las titularidades de dominio respecto de cada una de las fincas registrales, de lo que se deriva no solo el derecho, sino la necesidad para el cumplimiento del tracto sucesivo, de que toda transmisión quede reflejada en el Registro de la Propiedad, salvo los casos de expediente de dominio que no viene sino a confirmar el espíritu por el cual todas la transmisiones deben quedar reflejadas en el registro, y sólo acudir a este sistema como medio excepcional y subsidiario.

Así, por ejemplo:

– Art. 1 LH:

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

– Art. 2 LH.

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

Es decir, no se entiende, por principió, que se deniegue la inscripción de la transmisión de la titularidad.

9. Violación del principio de ejecutabilidad de la hipoteca.

– 104 LH.

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Dice el artículo “directa e inmediatamente”, lo que pone de relieve esa exclusión, que se está queriendo hacer, de una situación interina o condicional, en la que la hipoteca sujetará los bienes directa e inmediatamente al cumplimiento de las obligaciones garantizadas, salvo que teniendo el ejecutado otras deudas con la Hacienda Pública, y esta utilice la herramienta de la prohibición de disponer, en cuyo caso se abrirá en periodo de espera y rogatorio en el que se estará a lo que decida la autoridad competente, incluso habiéndose operado la transmisión a favor de un tercero de buena fe y sin necesidad de contradicción ni de justificación de un interés.

10. Violación del principio de fe pública registral.

Conforme al principio, también estructural, de nuestro sistema hipotecario del art 34 LH, el tercero no puedo verse afectado por las vicisitudes relacionadas con la titularidad anterior siempre que este tercero lo sea de buena fe, a título oneroso, haya confiado en la realidad registral, y la suya no sea una transmisión inválida (art. 33 LH).

No vemos fisuras en el condicionado indicado, para que la fe pública registral ampare al tercero de buena fe.

11. Violación de la regulación relativa a la preferencia y prelación de créditos.

Partiendo de la base de que, en este caso concreto, la prohibición de disponer, por la propia información derivada del registro, responde a la existencia de una serie de deudas del anterior propietario, para con la Agencia Tributaria, se está ninguneando todo el sistema previsto para determinar la preferencia o prelación de créditos.

Es decir, se trata de una prohibición de disponer acordada como medida cautelar del cobro de una deuda. El motivo es querer asegurar el cobro, como en su momento quiso asegurar el suyo, con la hipoteca, el acreedor hipotecario.

Así si por un, lado tenemos, explicitada esta realidad ya hasta cuantificada en el importe de 250.258,18 €: (…)

Y frente a ello:

Art. 1921 CC: Los créditos se clasificarán, para su graduación y pago, por el orden y en los términos que en este capítulo se establecen.

En caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal.

Es decir, si la Hacienda Pública ostenta un crédito frente a un obligado tributario, ya tiene sus mecanismos para hacer valer la preferencia de cobro mediante la anotación de los embargos correspondientes, que tendrán la prioridad que le atribuye el art. 1.923 CC.

Además de esto, también puede para evitar ilícitos del obligado tributario, imponiendo una medida cautelar, en forma de prohibición de disponer, para evitar que trate de burlar su responsabilidad frente a ella, con transmisiones simuladas, u otro tipo de alzamientos de bienes.

Pero pretender, que la medida suponga un cierre registral absoluto frente a adjudicaciones derivadas de enajenaciones forzosas derivadas de garantías previamente inscritas a favor de terceros de buena fe, es introducir un elemento absolutamente discordante y perturbados en el sistema de prelación y preferencia de créditos, incorporando un privilegio sumario injustificado a favor del ente administrativo.

De hecho, el titular del crédito hipotecario al que se le bloquea el derecho de inscribir su título, queda apartado de toda consideración respecto de su preferencia o prelación, pues queda de hecho excluido del tráfico, por un cierre registral.

Más bien, además de perder su la consideración de su preferencia, es que puede perder buena parte del crédito, en la medida que, los perjuicios por la falta de inscripción, no vengan compensados de ninguna manera.

Nos preguntamos si en el caso de que el Ayuntamiento de Madrid, que tiene a su favor otras anotaciones de embargo sobre la misma finca, habría de sufrir en caso de ejecutar su embargo preferente al de la Agencia Tributaria el mismo cierre registral, y cómo se articularían las nuevas preferencias entre entes administrativos.

Nos preguntamos, si en el caso de Concurso, este quedaría completamente bloqueado en su fase de liquidación por el mismo criterio de cierre registral absoluto haciendo inoperante toda la legislación al respecto.

Todo ello pone de relieve que la doctrina que se quiere sostener no tiene encaje en nuestro ordenamiento.

12. Violación del principio de seguridad jurídica.

El art. 9.3 CE prohíbe la arbitrariedad de los poderes públicos.

Un cambio doctrinal como el que se propugna, sin cambio legal asociado, ni jurisprudencial del Tribunal Supremo, sin que tampoco se haya producido ningún cambio en “…el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, ni la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas” las normas, ha de considerarse arbitrario. (art 3 CC).

De hecho, la evolución de la realidad social apunta directamente en el sentido de la necesidad de reforzar la confianza en la publicidad y la prioridad registral, que dinamice la concesión de créditos y el acceso a la vivienda.

En este sentido, es evidente que, cuando más necesita el acreedor hipotecario la protección del sistema, no es cuando el deudor cumple escrupulosamente con todas sus obligaciones incluida la hipotecaria y atiende los pagos, sino en el caso contrario, es decir cuando se coloca en una situación de incumplimiento, que habitualmente es generalizado, situación en la que la probabilidad de que, además de tener la deuda hipotecaria, tenga otras con la administración es elevadísima, así como elevada también es la proporción de los casos en los que la Administración trata de protegerse mediante la herramienta de la prohibición de disponer.

Si a esta herramienta, se le otorga el privilegio que se pretende, es natural prever que se va a utilizar aún más y la situación por la cual el porcentaje de hipotecas que se ejecuten y se vean bloqueadas por esta contingencia puede resultar altísima, lo que necesariamente comprometerá otros intereses estructurales del tráfico inmobiliario.

13. De la inaplicabilidad de la doctrina de las resoluciones recogida en las Resoluciones DGRN 03/10/24, 17/12/2024, y 30/04/2025, a la luz de la reciente de 10/10/2025.

Pasamos ahora a analizar las resoluciones de la DGRN en las que busca apoyo la calificación del registrador:

Estas resoluciones desarrollan en todos los casos una teoría que se basa en:

A) La diferenciación de la naturaleza de las prohibiciones de disponer de origen voluntario respecto de las que tienen un origen penal o administrativo

B) La explicación de una solución ecléctica en la que sería admisible la inscripción de ciertos actos en el Registro, aun existiendo la prohibición de disponer:

– La adjudicación con arrastre de la existencia de la prohibición de disponer, en aquellos casos en los que, existiendo prohibición de disponer de carácter voluntario, el titular otorgó el acto dispositivo cuando no tenía limitado su poder de disposición.

– La práctica de la anotación del embargo presentado, cuando ya consta anotada una anotación de prohibición de disponer ordenada en causa penal o por la Agencia Tributaria, sin que, la anotación preventiva de prohibición de disponer quede perjudicada, ya que, de producirse la ejecución del embargo, la anotación de prohibición de disponer no deberá cancelarse por tratarse de una carga anterior.

C) Finalmente, el cierre registral total para el caso de que se pretenda la inscripción de la adjudicación derivada de un procedimiento de enajenación forzosa existiendo una prohibición de disponer anotada, aun cuando esta sea posterior en fecha a la propia carga que se ejecuta.

Detectamos que las citadas resoluciones buscan fundamento en los siguientes argumentos:

1.º Un interés público que las justifica, mientras no se dilucide en el ámbito administrativo la preferencia en su caso de la ejecución civil.

En toda esta doctrina no encontramos explicación, de que a qué interés público se refiere, dándose por hecho en todas ellas que el origen de la prohibición en el ámbito penal o administrativo produce el automatismo de que todo lo que emane de estos ámbitos tiene un interés público superior o supremo.

Centrándonos, para no hablar de criterios abstractos, en la prohibición de origen administrativo, que es la que en este caso produce el efecto del cierre registral, es una prohibición que acuerda la Hacienda Pública como medida cautelar contra Dahlem Inversiones, (anterior propietario de la finca subastada) en el ámbito de un expediente de reclamación por deudas.

La pregunta es, cuál es el interés que hay que proteger, cuando la prohibición afecta ya, a un bien, que no es propiedad del deudor tributario.

Para mantener otra respuesta, que no sea la de, “ningún interés”, habría que partir de demasiadas premisas contrarias a nuestro ordenamiento jurídico:

En primer lugar, hay que partir de la base errónea, de que el derecho de cobro de la Hacienda Pública es en sí mismo un derecho más digno de protección que cualquier otro “per se”, por su propia naturaleza, y sin entrar en detalles de relevancia, como las garantías que se hayan podido constituir registralmente con carácter previo, y sobre esa base construir adicionalmente, al menos, una de las siguientes argumentaciones:

(i) El mantenimiento de la prohibición de disponer respecto de un bien adjudicado a un tercero de buena fe, y el consiguiente cierre registral que ampara su subsistencia brindará a la Hacienda Pública la posibilidad de declarar nula la adjudicación operada en el procedimiento civil, en el que pudo personarse y no lo hizo.

(ii) El mantenimiento de la prohibición de disponer respecto de un bien adjudicado a un tercero de buena fe, y el consiguiente cierre registral que ampara su subsistencia brindará a la Hacienda Pública la posibilidad de reclamar la deuda a este tercero como contrapartida al levantamiento de la medida cautelar y permitir, de esta manera, finalmente el reflejo registral de su adjudicación, ya que la preferencia de créditos del art. 1.922 CC y ss. es un mecanismo fallido que lamentablemente coloca a la Hacienda Pública en desventaja frente a la existencia de una hipoteca.

Las razones jurídicas que colisionan ante cualquiera de los planteamientos anteriores atacan a la base de nuestro ordenamiento jurídico, y son completamente insostenibles, pues harían decaer nada menos que los principios de cosa juzgada material, tutela judicial efectiva. seguridad jurídica, y jerarquía normativa.

Incluso, siendo inverosímil que se sostenga, a pesar de lo anterior, la existencia de un interés público, este interés de proteger el derecho de cobro de la Agencia Tributaria no es superior a cualquier otro.

No encontramos, pues, una explicación a ese interés que sostiene el cierre registral, pero sí encontramos en la doctrina clásica innumerables y muy bien fundamentadas sentencias y resoluciones que explican la importancia del interés e incluso orden público que es necesario mantener y que deriva de la necesidad de la protección del principio de la “responsabilidad universal patrimonial, como piedra angular de la seguridad del tráfico inmobiliario, con evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía a priori” (ver Resolución DGRN 22/02/1989), y en cualquier caso no se entiende la fundamentación de que el primer interés tenga necesariamente que ser superior al segundo.

2. Se dice también como fundamento jurídico de la nueva doctrina que estas prohibiciones de disponer:

“no tratan de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tienden a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.”

Yendo de nuevo, en este caso, a lo concreto, no se entiende en qué medida se va asegurar el cumplimiento de alguna legalidad, provocando sólo y exclusivamente un perjuicio a tercero, a través de un cierre registral artificial, cuando la transmisión de la propiedad ya operó, y al nuevo titular no le es imputable responsabilidad alguna relacionada al expediente que dio lugar a la medida de la prohibición.

El desenfoque y la inaplicabilidad de la doctrina al caso concreto deriva de la sospecha permanente de que la transmisión pueda adolecer de un vicio de nulidad, cuestión que queda excluida en nuestro caso por la forma y las garantías de cómo se ha producido.

3. Se justifica el cierre registral absoluto:

“pues de otra forma no podría detenerse el alzamiento de bienes, cuya reparación civil no se consigue a través de indemnización de daños y perjuicios, sino por medio de la restitución de la cosa… ya que la orden prohibitiva del juez más bien va dirigida en estos casos a evitar el acto ilegal.”

Por no ser repetitivos simplemente diremos que nada puede alzar quien no tiene (anterior propietario), y nada puede alzar el que no ha cometido ninguna ilegalidad (nuevo propietario).

4. Se pone como fundamento jurídico concreta el art. 17 LH, recalcando que una posible interpretación laxa del art. 145 RH queda completamente descartada, así como el art. 432.1.d) también del RH.

El art. 17 LH dice:

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento

Esto significa, que a la anotación de prohibición de disponer se le da implícitamente la categoría de título traslativo o declarativo del dominio o de los derechos reales, siendo evidente que traslativo del dominio no puede serlo, y que si lo fuera de un derecho real, contradice la doctrina clásica según la cual “las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (“ius disponendi”) de su titular, (ver Resoluciones DGRN 2 de noviembre de 2018, y la de 19/02/2020).

Por su lado el art. 145 RH, dice expresamente que las anotaciones preventivas de prohibición de disponer “no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación”, si bien que lo limita a las prohibiciones de las reguiladas en los artículos 26.2 y 42.4 LH, y evidentemente, se quiere zanjar cualquier interpretación extensiva.

5. Se busca apoyo en el artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario, cuando entendemos que es fundamento justo de lo contrario:

En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones eh virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa.

No es aplicable a nuestro caso esta interpretación del centro directivo pues inequívocamente el art. 432.1.d parte de la base de que el acto dispositivo se refiere a títulos otorgados por el procesado, lo que no es el caso de una ejecución forzosa en la que la voluntad del ejecutado no entra en juego, cuando no es contraria a la propia transmisión.

No encontramos en las Resoluciones invocadas como fundamento del cierre registral otra fundamentación jurídica distinta que la expresamente indicada.

6. Finalmente, tal y como decíamos en nuestra alegación primera con carácter previo relativa a la Resolución de la DGRN de 10/10/25, esta reciente resolución viene a matizar, muy mucho, el alcance de las mismas, dando la razón a la mayor parte de los argumentos escrimidos, y así:

12….Ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, del examen de esta nueva doctrina se derivan:

a) Necesidad del respeto al principio de contradicción.

Dice la resolución que “Ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento”.

En nuestro caso la Agencia tributaria, no ha notificado nada a Stronghold Lending SL, al respecto, que hay podido amparar un mínimo respeto al principio de contradicción

b) Necesidad de respeto al principio de prioridad.

Dice la resolución que no consta “existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido” y que en consecuencia “debe prevalecer el principio de prioridad, pues el título presentado en segundo lugar no determina necesariamente la nulidad del primero”.

En nuestro caso, la enajenación forzosa emana de la autoridad judicial en el ejercicio de la pretensión legítima de ejecutar la garantía hipotecaria, y en este ámbito no es posible apreciar indicio alguna de algo ilegal.

En consecuencia, decae esa sospecha apriorística de vulneración del principio de legalidad en la trasmisión, sobre la que se fundamenta el cierre registral absoluto, y ello, en favor del respeto al principio de prioridad de la hipoteca, cuyo desenvolvimiento está completamente al margen de esos indicios racionales, que desde luego no existen, y excluyen el bloqueo que por ese sólo motivo se pretende aplicar.

c) Necesidad de respeto de la fe pública registral del art. 34 LH.

Derivada de la presunción de buena fe, como de la especial naturaleza del procedimiento de enajenación forzosa.

d) Necesidad de respeto al principio de tutela judicial efectiva.

“mientras no se desvirtúe judicialmente la presunción de que ha adquirido de buena fe.”

Es decir, el planteamiento debería ser el inverso, mientras no se pruebe la mala fe del que adquirió, no puede desvirtuarse el principio de prioridad, pues es contrario entre otros, al principio de tutela judicial efectiva, que la sospecha no sólo no probada, sino inverosímil, perjudique al tercero de buena fe.

14. En consecuencia:

1. Nos encontramos por un lado con un procedimiento de ejecución hipotecaria, tramitado con todas las garantías procesales, incluida la de publicidad erga omnes derivada de la nota marginal del art. 688 LEC, al que nadie se opuso y el decreto que determina la adjudicación es firme y produce la transmisión de la propiedad de acuerdo con la teoría del título (la venta se perfecciona con la aprobación del remate) y del modo (la tradición instrumental que para estos casos contempla la STS 952/2002, de 14 de octubre), siendo que conforme el principio de firmeza y cosa juzgada material la transmisión es inatacable, pues además opera al margen de la voluntad del sujeto afecto por la prohibición, porque es una enajenación forzosa.

2. Nos encontramos por otro lado con un expediente administrativo de reclamación de deudas, en el seno del cual, se ha acordado como medida cautelar contra el deudor Dahlem Inversiones SL, una medida cautelar de prohibición de disponer, de la que nada ha podido conocer o alegar Stronghold Lending S.L.

3. Se pretende la inscripción del testimonio de firmeza del decreto de adjudicación junto con el mandamiento de cancelación de cargas que merecen la calificación negativa de la Registradora de la Propiedad n.º 37 de Madrid, por la existencia de una prohibición de disponer, que ingresó en el registro años después de la constitución de la hipoteca, e incluso después de, prácticamente, de toda la tramitación del procedimiento (aprobación del remate de 28/07/25), en virtud de una doctrina que se elabora a raíz de las resoluciones de la DGRN de 03/10/24, 17/12/24 y 30/04/2025.

4. Esta doctrina se fundamenta, en:

– El interés público superior que emana del orden administrativo.

– Su finalidad de asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa, evitando bien un alzamiento de bienes o un acto ilícito.

– Art. 17 LH y 432.1.d del Reglamento hipotecario

5. Lo anterior ha sido profundamente matizado por la reciente Resolución DGRN de 10/10/25 en la que se insiste en la necesidad de preservar el principio de prioridad cuando no haya indicios de que el adquirente haya participado ilícitamente en el acto de la transmisión, partiendo de la presunción de su buena fe del art. 34 LH, y el menoscabo de los principios de contradicción y tutela judicial efectiva que supondría insistir en la eficacia de una medida que le perjudica sin defensa posible.

6. Más allá de las precisiones introducidas por la Resolución DGRN de 10/10/25, también ha quedado probado:

– La existencia de un interés público, conforme la doctrina clásica, que emana del principio de responsabilidad universal y de seguridad jurídica, respaldado por el Tribunal Supremo, en la STS 09/04/2019 y por numerosas resoluciones de la DGRN.

– Lo cuestionable que resulta ese interés, que se quiere proteger, mediante el cierre registral, frente a la transmisión de la propiedad operada, con todos sus requisitos, garantías y eficacia, a favor de un tercero completamente ajeno al expediente administrativo que motiva la medida cautelar de la prohibición, y los perjuicios injustificados al nuevo propietario excluyéndole del tráfico registral.

– Lo cuestionable que resulta en nuestro caso, que, siendo el interés real de la media cautelar de la prohibición, un interés puramente económico, se desprecie como solución alternativa, la normativa que al efecto se creó para regular la prelación y preferencia de créditos (art. 1.921 y ss. CC), así como la Legislación Concursal.

– La vulneración directa del principio de prioridad sustantiva que, en el caso de las hipotecas, va necesariamente de la mano de la regulación de la purga de cargas, gravámenes e inscripciones posteriores a la carga que motiva la adjudicación, que, sin duda, en interés de la seguridad del tráfico ordenan los arts. 134 LH y 674 LEC.

– La incorrecta interpretación que se hace del art. 17 LH, ya que la prohibición de disponer ni es un título traslativo del dominio ni un derecho real erga omnes.

– La vulneración de los principios del respeto y contenido al derecho de propiedad mediante una limitación injustificada de una parte legítima del mismo, sin indemnización alguna (348 y 349 CC)

– Se vulneran, principios básicos de nuestro ordenamiento hipotecario, que parte de la premisa de que todas las titularidades pueden y deben estar inscritas (art. 1 LH), que las hipotecas deben ser ejecutables (art. 104 LH) y la fe pública registral (art. 34 LH)

– Se desconoce el límite de la función calificadora de los registradores del art. 18 LH, por cuanto se pretende erigir al registrador en garante de un interés, que no existe, y desde luego, nadie ha querido defender, teniendo todas las oportunidades y garantías procesales para hacerlo. Es decir, no hace falta crear una especie de privilegio añadido y sumario a favor de la Hacienda, cuando esta tiene todos los mecanismos legales para cobrar su deuda, para incluso, comparecer en el procedimiento de ejecución hipotecaria y hacer valer sus derechos y trasladar sus fundamentos a todas las partes interesadas, y pudiendo hacerlo, no lo hace, concediéndosele de esta manera una especie de segunda oportunidad, nunca vista en nuestro ordenamiento.

– Se desconocen principios generales del derecho como la seguridad del tráfico, la buena fe, y el principio “prior tempore potior iure” que inspiró nuestro sistema registral para proteger al que contrata confiando en la realidad registral publicitada en un momento dado, y que las vicisitudes posteriores, o al menos las que no dependen de su voluntad, no deberían afectarle, o arruinarle.

Por último, e independientemente de cualquier consideración jurídica añadida o contraria a lo expuesto, nadie podrá negar que si las “reglas del juego” son definitivamente que las hipotecas pueden resultar ineficaces o como mínimo tener graves trabas, para tratar de hacer líquida la garantía que se ofreció, por un futurible imposible de prever en el momento de su constitución y completamente ajeno al control y a la voluntad de la entidad financiadora, ello implicará necesariamente un reposicionamiento de los agentes del tráfico financiero e inmobiliario que tendrán que adaptarse a esta nueva contingencia subiendo tipos, o abandonando el negocio, lo que quizá debería ser también de interés público, en algún momento, y que sin duda es ya muy relevante en el plano del interés privado del que debe decidir, si en el futuro arriesga su dinero con una garantía, diferente.»

La registradora de la Propiedad emitió informe el día 6 de marzo de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9.3 de la Constitución Española; 44 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial; 3, 6 y 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal; 688, 726, 727, 735 y 738 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 372 y 405.2 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 90.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas; 81 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; 13, 17.1.º, 24, 26, 27, 32, 34, 38, 42.4.º, 71, 131 y 134 de la Ley Hipotecaria; 145 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 27/1981, de 20 de julio, y 46/1990, de 15 de marzo; las Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1942, 30 de diciembre de 2011, 9 de abril de 2019 y 21 de marzo de 2024; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de septiembre de 1974, 12 de diciembre de 1988, 22 de febrero de 1989, 30 de junio de 2000, 23 de octubre de 2001, 3 de junio de 2009, 8 de julio de 2010, 6 de julio y 3 de agosto de 2011, 9 de junio y 24 de octubre de 2012, 16 de junio y 28 de octubre de 2015, 28 de enero de 2016, 9 de junio y 21 de julio de 2017, 2 de noviembre de 2018 y 5 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero de 2020, 10 y 16 de marzo, 22 de junio y 28 de noviembre de 2022, 20 de marzo, 3 de octubre y 17 de diciembre de 2024 y 25 de febrero, 30 de abril y 8 de julio de 2025.

1. Se discute en el presente recurso si cabe la inscripción de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria, pese a constar practicada, con posterioridad a la hipoteca, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

2. El registrador suspende la práctica del asiento solicitado, porque «consta inscrita anotación de prohibición de disponer dictada en procedimiento administrativo tramitado en la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria, por lo que la adjudicación sólo puede practicarse con la autorización de la misma, en la que indique asimismo la subsistencia o no de la anotación practicada», con cita expresa de la Resolución de este Centro Directivo de 30 de abril de 2025.

3. El recurrente contra argumenta:

i) que el mismo Centro Directivo, en Resolución de 10 de octubre de 2025, se aparta de dicha doctrina y excluye del cierre registral «aquellos actos dispositivos que se hayan producido antes de la eficacia de la prohibición de disponer». Dice la Resolución citada que: «No ocurre así, sin embargo, en el supuesto de hecho que motiva este expediente, en el que el auto judicial ordenando la prohibición de disponer (30 de abril de 2025) es posterior a la escritura de venta (23 de abril de 2025) y se presenta en el Registro de la Propiedad también con posterioridad a esta, pues, al expedirse el mandamiento judicial de prohibición de disponer una vez la venta ya se ha otorgado, no puede considerarse que dicho mandamiento anule la venta, ni que la escritura implique contravención de la prohibición de disponer ordenada, pues no existía tal prohibición en el momento en que se celebró el negocio dispositivo». Añade el recurrente que, en el presente caso, «“la venta se perfecciona con la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el secretario”. Conforme al art. 32 LH y el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, la prohibición de disponer no puede afectar a un tercero sino desde su fecha de anotación en el Registro. En consecuencia, cuando la prohibición es oponible, la venta, ya se había perfeccionado. En cualquier caso, además, en este análisis cruzado de fechas, no podemos dejar de señalar que incluso mucho antes, es decir, con fecha 05/03/25 tenemos el cierre de la subasta con la mejor postura certificada a favor de Stronghold Lending SL. Cierto es, que la realización de la mejor postura no equivale a la perfección de la venta, pero también lo es, que genera una expectativa legítima de adquisición, sólo condicionada al cumplimiento de las obligaciones de consignación del precio en el plazo legal, precio que, en este caso, quedaba absorbido con creces por la deuda, muy superior al valor de adjudicación, como se desprende del propio decreto de adjudicación en el que expresamente se recoge que el precio es insuficiente para saldar la deuda, por lo que la obligación de consignación del precio estaba de antemano cumplida desde el momento de cierre de la subasta. Esta expectativa, generada, tras el cierre de la subasta, se encuentra protegida por la normativa procesal, que establece que el remate se aprobará en favor del mejor postor, e incluso por la Ley Hipotecaria, que recoge en el artículo 107.12 la posibilidad de hipotecar el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial».

ii) que la nueva doctrina de la Dirección General utiliza como argumento el artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario, mientras que el recurrente entiende «que es fundamento justo de lo contrario: En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones eh virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa. No es aplicable a nuestro caso esta interpretación del centro directivo pues inequívocamente el art. 432.1.d parte de la base de que el acto dispositivo se refiere a títulos otorgados por el procesado, lo que no es el caso de una ejecución forzosa en la que la voluntad del ejecutado no entra en juego, cuando no es contraria a la propia transmisión», y «ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria)». Argumenta el recurrente que «hacer efectiva la prohibición de disponer penal frente a un adquirente anterior a la medida judicial adoptada y que tiene a su favor mientras no se desvirtúe judicialmente la presunción de que ha adquirido de buena fe (véase artículo 34 de la Ley Hipotecaria) supondría una clara contravención del principio constitucional de tutela judicial efectiva».

iii) asimismo, se arguye que la calificación recurrida infringe los principios de: a) responsabilidad patrimonial universal, pues la prohibición de disponer sólo puede impedir actos de enajenación voluntaria no de enajenación forzosa; b) prioridad registral, pues, cuando existe una hipoteca inscrita, el principio de prioridad de esta, viene amparado por el principio de purga de cargas derivada de su posible ejecución, y la adjudicación que esta motive; c) contradicción y tutela judicial efectiva; d) del contenido del derecho de propiedad; e) del principio de ejecutabilidad de la hipoteca; f) del principio de fe pública registral, y g) la regulación relativa a la preferencia y prelación de créditos.

Con carácter previo, debe señalarse que el iter temporal, en lo que interesa al presente recurso, es el siguiente: el día 11 de julio de 2025 se adopta el acuerdo de prohibición de disponer, anotándose el día 26 de agosto de 2025. Paralelamente, la subasta derivada de la ejecución hipotecaria concluye con la aprobación del remate, que tiene lugar el día 28 de julio de 2025, habiéndose aceptado la mejor postura el día 5 de marzo de 2025. El decreto de adjudicación se expide el día 10 de octubre de 2025, y el testimonio en el que consta la firmeza del mismo el día 9 de diciembre de 2025, presentándose en el Registro el día 12 de diciembre del mismo mes.

4. Para resolver este recurso, conviene, en primer lugar, recordar la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer. De acuerdo con la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 21 de julio de 2017), se han de distinguir dos grandes categorías:

– por un lado, las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía (vid. ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. A «sensu contrario», si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien la inscripción de tal acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse (vid. Resolución de 8 de julio de 2010). Es esta una solución que se puede denominar ecléctica y que también resulta de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la Ley Hipotecaria. Tratándose de prohibiciones voluntarias, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), y ello presupone, «a sensu contrario», que no impide la inscripción de los realizados con anterioridad pero presentados después de la prohibición, si bien tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que esta debe arrastrarse.

– por otro lado, encontramos las prohibiciones de disponer adoptadas en los procedimientos penales y administrativos, mediante las cuales se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda de que, tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

5. Constituye también doctrina de este Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

Así se estableció en la Resolución de este Centro Directivo de 22 de febrero de 1989, al considerar en el supuesto de solicitud de anotación de embargo, constando inscrita una prohibición de disponer impuesta por el testador, que «por todo lo anterior ha de concluirse que la seguridad económica del deudor no puede mantenerse a costa de tan considerables quebrantos para la organización jurídica de la, colectividad, debiendo restringirse al efecto de las prohibiciones de disponer a una pura exclusión de la facultad de disponer libre y voluntariamente del derecho en cuestión pues aun implicando una relativa amortización, contra el principio general de libre tráfico de los bienes, sólo compromete el interés particular del titular sin repercusión directa y apreciable sobre el orden público y sin que quepa estimar la alegación de que con tal interpretación resultan aquéllas fácilmente burladas e inoperantes por la vía de la simulación de deudas y de las connivencias procesales, pues las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (artículo 3 del Código Civil), no pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del Código Civil), ni pueden menospreciarse los intereses generales en aras de la consecución de fines particulares (artículo 1.255 del Código Civil)». Así lo entendió también la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2019, cuando declaró que la prohibición de disponer solo impide las enajenaciones voluntarias del titular registral, pero no puede afectar a los actos de disposición forzosa ordenados por la autoridad judicial, pues sería contrario al principio de responsabilidad patrimonial universal de los bienes del deudor.

Este criterio se recogió legalmente en el artículo 15 «in fine» de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que dispone: «El que remate bienes sujetos a prohibición de disponer inscrita en el Registro en los términos de esta Ley los adquirirá con subsistencia de la obligación de pago garantizada con dicha prohibición, de la que responderá solidariamente con el primitivo deudor hasta su vencimiento».

Esta doctrina, dictada en relación a prohibiciones de origen contractual, voluntario o en procedimientos de índole civil, se consideró aplicable también a las prohibiciones de disponer ordenadas penal o administrativamente, de manera que se admitía anotación del embargo posterior, pero el adjudicatario quedaba sujeto a la prohibición de disponer penal o administrativa, de manera que esta no queda perjudicada.

Así las Resoluciones citadas en la de 17 de diciembre de 2024 (entre ellas las de 31 de enero de 2012 y 28 de octubre de 2015) admitieron practicar anotación del embargo presentado cuando ya consta anotada una anotación de prohibición de disponer ordenada en causa penal o por la Agencia Tributaria, ex artículo 170.6 de la Ley General Tributaria. Estas Resoluciones permitieron la práctica de la anotación ya que el asiento solicitado, consistente en una anotación de embargo, no deja de ser una medida cautelar de garantía de satisfacción de una deuda, cuya realización no se ha verificado aún y que por ello no ha supuesto acto dispositivo alguno, y cuya constancia evita la aparición de terceros en el Registro que pudieran perjudicar al acreedor embargante, pero sin que el titular de la anotación preventiva de prohibición de disponer quede perjudicado, de modo que de producirse la ejecución del embargo, la anotación de prohibición de disponer no deberá cancelarse por tratarse de una carga anterior (cfr. artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles).

Sin embargo, este criterio debe adecuarse a la ya citada doctrina de este Centro Directivo más reciente, que diferencia las anotaciones preventivas penales y administrativas de las civiles o voluntarias, considerando que, aun pudiendo practicarse la anotación del embargo -factor común a todas ellas-, no cabría inscribir la adjudicación derivada del mismo, mientras no se levante la prohibición, si se trata de prohibiciones penales o administrativas en las que prevalece el componente de orden público, siendo aquí el cierre total. Esto es así dada la preeminencia del orden jurisdiccional penal sobre el civil (véase artículos 10 y 44 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y Sentencia del Tribunal Supremo número 568/2022, número de recurso 5775/2018, fundamento de Derecho tercero); y en el caso de las prohibiciones administrativas por el citado interés público que las justifica, mientras no se dilucide en el ámbito administrativo la preferencia en su caso de la ejecución civil.

6. Respecto a la inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma, procede realizar también esa doble diferenciación, atendiendo a la doctrina establecida por este Centro Directivo en las recientes Resoluciones de 3 de octubre y 17 de diciembre de 2024.

En primer lugar, hemos de retomar, como ya se ha indicado, la distinción entre las prohibiciones de disponer de naturaleza penal o administrativa, que se contraponen a aquellas establecidas con carácter voluntario por el titular registral, o bien en una resolución dimanante de un procedimiento judicial civil. En las primeras confluye un evidente componente de orden público, pues mediante ellas se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. En estos pasos, el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria se antepone a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Por ello, se produce así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba con la correspondiente facultad de disposición, pues como ya señaló la Resolución de 21 de julio de 2017, las prohibiciones de disponer penales o administrativas no tratan de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tienden a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

El referido cierre registral no solo afecta a los actos dispositivos voluntarios, sino también a las enajenaciones forzosas derivadas en un asiento anterior al de la prohibición de disponer. En particular, rige aquí el criterio reseñado en la Resolución de 17 de diciembre de 2024. Señaló entonces el Centro Directivo que, en el caso de que «la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, tal como se estableció en la Resolución de 3 de octubre de 2024. En estos casos, será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)».

Este criterio implica una remisión a la autoridad judicial o administrativa competente, que es a quien constitucionalmente compete decidir si la adjudicación ahora pretendida, y su reflejo registral, obsta o no al estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o al resultado del proceso penal que el juez de lo Penal o la autoridad administrativa tratan de salvaguardar, sin que tampoco corresponda al registrador declarar la preeminencia de uno u otro entre los intereses que se encuentran en liza en el presente supuesto de hecho.

Por el contrario, tratándose de prohibiciones de disponer voluntarias o adoptadas en un proceso judicial civil, el criterio de cierre registral absoluto no puede sostenerse, pues distintos son los intereses tutelados, y, por tanto, distinta debe ser también la interpretación teleológica del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, así como su exégesis sistemática en relación al principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Retomando una vez más la Resolución de 21 de julio de 2017, es claro que las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, entre otros. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, en el caso de los actos puramente voluntarios, como ya se ha explicado, no cabe la inscripción del acto otorgado con posterioridad a la prohibición de disponer. Si se otorgó antes, esto es, cuando aún no se había limitado el poder de disposición del titular, el acto sí sería válido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien esta no se cancelará, sino que debe arrastrarse. Esta solución, tildada de ecléctica, se ampara en la interpretación conjunta de los artículos 17, 20 y 71 de la Ley Hipotecaria y 145 de su Reglamento.

Dicha doctrina debe también aplicarse a los actos de enajenación forzosa presentados en el Registro con posterioridad a la anotación de disponer, pero derivados de un asiento vigente con anterioridad a la misma, por ejemplo, una hipoteca o un embargo, en cuyo caso debe atenderse con especial detalle al tenor literal del artículo 145 del Reglamento Hipotecario. En particular, este precepto impone como requisito para la inscripción o anotación de actos dispositivos posteriores a la prohibición, que se trate de actos «basados en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la anotación». Retomamos aquí, por tanto, la doble diferenciación antes referida. En el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación. Por el contrario, en el caso de las prohibiciones voluntarias o civiles, a falta del referido componente de orden público, entra en juego la distinción establecida en el inciso final del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, de modo que, si el acto dispositivo trae causa de un asiento anterior, no solo a la prohibición de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, procederá la inscripción de la adjudicación, purgándose la prohibición de disponer, con plena aplicación del referido precepto reglamentario. Si el asiento en que se basa la adjudicación ahora presentada es posterior a la inscripción de dominio o derecho real que a su vez fue objeto de la anotación, lo que procede es la inscripción de la enajenación forzosa, con arrastre de la prohibición de disponer, consagrándose aquí, en consecuencia, la interpretación ecléctica del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que condujo a las Resoluciones antes citadas a propugnar la inscripción con arrastre como resultado de una lectura, a sensu contrario, del referido artículo.

En este punto, resulta clara la Resolución de 17 de diciembre de 2024, cuyo último párrafo culmina con la siguiente explicación: «Eso es así porque conforme al artículo 145 del Reglamento Hipotecario sólo en los casos en los que el acto dispositivo sea anterior a la anotación de prohibición de disponer o derive de asientos anteriores al del dominio objeto de anotación de prohibición de disponer será aplicable la doctrina de este centro directivo (vid. Resoluciones de 8 de julio de 2010 y 3 de agosto de 2011) por virtud de la cual el registrador deberá inscribir el título que documenta el acto dispositivo de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer pero no podrá cancelar de oficio esta última, sino arrastrar la carga».

En el presente caso, sin embargo, la prohibición de disponer vigente sobre la finca ha sido ordenada por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria. En consecuencia, no procede siquiera analizar si el asiento de que la adjudicación trae causa es anterior o posterior al de dominio objeto de la prohibición de disponer, (en cualquier caso, como ya se ha visto, la hipoteca es posterior a la inscripción de dominio y anterior a la anotación de prohibición de disponer que lo grava) sino que, al tutelar esta intereses de orden público, prevalece el cierre registral absoluto y no será posible inscribir la referida adjudicación sin la correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita, pues solo de este modo podrá ponderarse la oportuna tutela de todos los intereses en liza, tanto los de orden público que se enjuician en el procedimiento penal, como los del adjudicatario que participó en la subasta de una finca gravada por una prohibición de disponer de origen penal, ya anotada y vigente en el momento de la presentación de la adjudicación en el Registro de la Propiedad y, a mayor abundamiento, también en el momento de la expedición del acta de adjudicación y del mandamiento cancelatorio.

7. Esta conclusión se refuerza si atendemos a la solución adoptada por este Centro Directivo en aquellos supuestos en que, estando el título transmisivo pendiente de despacho, se presenta mandamiento ordenando la anotación preventiva de prohibición de disponer. Al respecto debe recordarse que el artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario dispone: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa».

Es además doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que sólo pueden tener acceso al Registro títulos plenamente válidos (véase artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Tanto la Dirección General como el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio de 2022, sostienen que el registrador puede y debe tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos inútiles, si bien este criterio no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de obro título, que trasciende de la función que la Ley le encomienda. Pero la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente, como es el caso del presente expediente, donde no sólo el juez de lo penal expresamente ordena la prohibición de disponer de los inmuebles afectados sino que, dada la naturaleza del procedimiento, pone en entredicho la propia validez de la documentación previa y, por ende, de la transmisión efectuada. No se trata, por tanto, de títulos incompatibles entre sí, como una doble transmisión a distintos adquirentes -en cuyo caso regirían los principios de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), inoponibilidad (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) y la aplicación de las normas sobre la doble venta consagradas en el artículo 1473 del Código Civil-, sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de legalidad sobre el de prioridad recién referido.

En este sentido, la Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, si en el caso de presentación del mandamiento penal ordenando prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo por esta proscrito, la Resolución de 25 de febrero del año 2025 defendió la suspensión de la inscripción de dicho título, no puede ser otra la solución en el caso de que el título de enajenación, sea esta voluntaria o derivada de un procedimiento de ejecución forzosa, se presenta y aun se expide cuando dicha prohibición de disponer, de origen penal o administrativo, conste ya anotada en el Registro de la Propiedad.

8. Por último, frente a la alegación del recurrente de que en el presente caso resulta aplicable la solución esgrimida por esta Dirección General en su Resolución de 10 de octubre de 2025, debe señalarse que el supuesto de hecho contemplado en dicha Resolución nada tiene que ver con el que ahora nos ocupa. En concreto, señala la Resolución citada que: «No obstante, debe destacarse la circunstancia de que, en el supuesto analizado por la Resolución de 25 de febrero de 2025, el mandamiento judicial de prohibición de disponer se otorgó con anterioridad al otorgamiento de la escritura de venta, lo determina que, al menos en el plano civil, en el momento en el que se otorgó el negocio dispositivo, la prohibición de disponer ya se había dictado, por lo que la venta implicaba una contravención de dicha medida cautelar. Y por este motivo, resultaba procedente que el Registrador tomara en consideración el mandamiento judicial al calificar la escritura de venta, aunque el primero se haya presentado en segundo lugar, dado que su expedición anterior al otorgamiento de la escritura determina la nulidad de esta. Es por ello que, en tal caso, la calificación conjunta no implicaba una desnaturalización del principio de prioridad, pues no nos encontramos en puridad ante tal conflicto, sino a la presentación con posterioridad de un título del que resulta la falta de validez del primero (…) No ocurre así, sin embargo, en el supuesto de hecho que motiva este expediente, en el que el auto judicial ordenando la prohibición de disponer (30 de abril de 2025) es posterior a la escritura de venta (23 de abril de 2025) y se presenta en el Registro de la Propiedad también con posterioridad a esta, pues, al expedirse el mandamiento judicial de prohibición de disponer una vez la venta ya se ha otorgado, no puede considerarse que dicho mandamiento anule la venta, ni que la escritura implique contravención de la prohibición de disponer ordenada, pues no existía tal prohibición en el momento en que se celebró el negocio dispositivo. Ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria). Hacer efectiva la prohibición de disponer penal frente a un adquirente anterior a la medida judicial adoptada y que tiene a su favor mientras no se desvirtúe judicialmente la presunción de que ha adquirido de buena fe (véase artículo 34 de la Ley Hipotecaria) supondría una clara contravención del principio constitucional de tutela judicial efectiva. Por lo tanto, en el presente caso, debe prevalecer el principio de prioridad, pues el título presentado en segundo lugar no determina necesariamente la nulidad del primero. En consecuencia, el criterio sostenido en la calificación no puede mantenerse».

Por el contrario, en el caso que motiva el presente expediente, tanto la aprobación del remate (de fecha 28 de julio de 2025) como la expedición del decreto de adjudicación (de fecha 10 de octubre de 2025) son posteriores a la adopción de la prohibición de disponer (ordenada en acuerdo de 11 de julio de 2025). A mayor abundamiento, el decreto de adjudicación es incluso posterior a la práctica de la anotación de la prohibición de disponer, que tuvo lugar el 26 de agosto de 2025.

De este iter temporal se desprende claramente que, cuando se adoptó el acuerdo de prohibición de disponer, aún no se había transmitido judicialmente el dominio de la finca. En este sentido, es meridiana la Resolución de esta Dirección General de 10 de junio de 2022 cuando señala que: «En el caso de los procesos de ejecución judicial, teniendo en cuenta que desde la reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, ha desaparecido la obligación de otorgar escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, se ha planteado la duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el dominio de la finca ejecutada. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14 de julio, ha afirmado sobre el particular: “En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”. El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: “Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria”».

Asimismo, cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo número 958/2006, 4 de octubre: teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial establecida en torno a los efectos del auto aprobatorio del remate y de adjudicación del bien subastado en los procedimientos de ejecución y respecto de cuál es el momento en que se produce la adquisición del dominio, y después, por examinar los efectos de la caducidad de la anotación del embargo sobre la finca respecto de los adquirentes a resultas de la efectividad de un embargo anotado con posterioridad.

Como se precisa en la Sentencia de 29 de julio de 1999, que recoge la doctrina establecida en las de fecha de 30 de junio de 1986, 11 de abril y 17 de noviembre de 1992, 8 de marzo de 1993, 25 de marzo de 1994 y 1 de septiembre de 1997, en el sistema jurídico patrio el contrato de compraventa no transmite la propiedad si no va seguido de la tradición, y en el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura pública otorgada según lo previsto en el artículo 1514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y después de la reforma operada por la Ley 10/1992, el testimonio del auto de aprobación del remate, conforman la operación de consumación del acto procesal enajenatorio. Dice a este respecto la Sentencia de 29 de julio de 1999: «En la actualidad, después de la Ley 10/1992, la modificación introducida que elimina la “escritura” y revaloriza el auto de aprobación del remate al configurar el testimonio del mismo, con las circunstancias que expresa, en “título bastante” para la inscripción registral, no significa que se trastoquen los conceptos legales a que responde el sistema; pues sigue siendo el momento en el que el adquirente entra en posesión civilísima del inmueble el que hace claudicar la oportunidad de la tercería de dominio. Así pues, promulgada la Ley 10/1992, la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1.514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1.515). La doctrina científica actual, al comentar el nuevo artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sus diferencias en el artículo 131-17 de la Ley Hipotecaria, mantiene que “salvando las distancias que impone el ámbito procesal en que se desarrolla la subasta judicial, hay que entender que la expedición del testimonio en el que se documenta la venta judicial produce la tradición simbólica prevista en el artículo 1.462-2 del Código civil análogamente a como sucedía anteriormente cuando se documentaba mediante escritura pública. Los cambios introducidos por la reforma no han alterado el momento de perfeccionamiento y tradición. La venta se perfecciona con la aprobación del remate y se produce la tradición con la plasmación de la venta en un documento público que antes era una escritura notarial y ahora es un testimonio expedido por el secretario. Así, pues, tanto antes de la reforma como actualmente, la venta se producía con la aprobación del remate plasmándose en el documento público una compraventa ya perfeccionada con anterioridad”».

Y el mismo criterio se sigue en la Sentencia de 4 de abril de 2002 -que a su vez recoge el mantenido en las de fecha 1 de septiembre de 1997 y 29 de julio de 1999-, que señala que la subasta supone una oferta en «venta» de la finca embargada que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública -en el sistema procesal anterior a la reforma operada por la Ley 10/1992-, y ahora el testimonio del auto, como «traditio» instrumental para producir la adquisición del dominio.

9. En conclusión, constando anotada una prohibición de disponer dictada por la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de una hipoteca anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de la Agencia Tributaria que expresamente lo permita.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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