Artículo 205 Ley hipotecaria
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.
Se modifica por el art. 1.11 de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Ref. BOE-A-2015-7046.
Téngase en cuenta, para los procedimientos iniciados bajo la anterior regulación, la disposición transitoria única de la citada Ley.
Ha de ser un título público.
El primer título puede ser declarativo. el título adquisitivo previo no necesariamente ha de ser el título púbico que contenga el título material adquisitivo, sino que puede ser un título público que pruebe o declare la adquisición que en su día tuvo lugar. En RDG de 11 de octubre de 2016 se admite el acta previa para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
La referencia al El acta de notoriedad complementaria del título de adquisición del 205 LH se hace en más detalle en otra entrada.
El antetítulo ha de tener virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición. R. 2 de Junio de 2005 No lo es permuta + resolución de esa permuta. Resolución de 17 de octubre de 2014.
No sirven como doble título dos transferencias de participaciones distintas. RDG 26 abril 2021
Títulos anteriores. Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.
La primera fecha es la fecha de la previa adquisición documentada en título público. No es necesario acreditar de manera fehaciente la titularidad de los causantes de la herencia puesto que si así fuese, se estaría exigiendo para inmatricular no dos, sino tres títulos fehacientes, cosa que como es sabido no exige el art. 205 LH. resolución 25 julio de 2018 https://www.boe.es/boe/dias/2018/08/04/pdfs/BOE-A-2018-11200.pdf
En los casos de aceptación de herencia , el plazo de “un año” a que se refiere el art 205 LH, se puede computar desde el fallecimiento del causante, sin perjuicio de que el registrador pueda calificar si los títulos presentados para inmatricular cumplen los requisitos legales o se fabrican “ad hoc”. R. 16 de julio de 2018 2), R. 13 de septiembre de 2018
La segunda fecha es la de la escritura. Aunque haya un documento privado de compraventa liquidado de impuestos, no se cuenta la fecha, según la Resolución de 16 de noviembre de 2017. http://www.boe.es/boe/dias/2017/12/07/pdfs/BOE-A-2017-14407.pdf
La cabida ha de coincidir exactamente. R 19 julio 2021
Si hay construcción se ha de hacer con ella y no se debe hacer inmatriculación del solar y luego declaración de obra. Ver resolución de 29 octubre de 2014
Si hay modificaciones hipotecarias (como segregaciones) , la certificación catastral ha de coincidir con la finca matriz. Resolución de 6 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Lo decisivo es que quede acreditada la adquisición de la finca a inmatricular por un primer título traslativo y certificación catastral coincidente, y que, en caso de operaciones de modificación intermedias, quede acreditada la identidad de la finca resultante a inmatricular con la matriz o inicial y por tanto la superficie y linderos resultantes de la nueva finca respecto de la de origen, si constan fehacientemente acreditadas esas operaciones intermedias. En cuanto al certificado catastral, en estos casos basta que sea coincidente con la finca matriz, aunque no lo sea con la finca a inmatricular. (AFS) PDF (BOE-A-2011-20069 - 4 págs. - 156 KB) Otros formatos
Si no aparece el titular en el catastro, eso no es obstáculo para inmatricular pues no es aplicable el artículo 298RH. La coincidencia ha de ser en la descripción y no en la titularidad. Resolución de 7 de noviembre de 2017.
La inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no puede denegarse por sospechas del registrador, aunque sí puede calificar si los dos títulos son artificiosos y creados » ad hoc» para la inmatriculación. R 3 junio de 2021
No hay que rechazar sin más motivo una aportación a sociedad de gananciales aunque fiscalmente no tribute.
Se admite un caso en que en 2015, se hace una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; y luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas. R 19 julio 2021