La inmatriculación de fincas se realiza normalmente o bien por el procedimiento del doble título del artículo 205 de la Ley hipotecaria o por el expediente de dominio que se recoge en el artículo 203 de la ley hipotecaria.
El artículo 203 de la ley hipotecaria se divide en dos apartados. El primero se refiere al procedimiento establecido para que el que tenga la propiedad ( "titularidad dominical") de la finca pueda inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad (inmatricularla).
El apartado segundo se refiere a lo que puede hacer el titular de algún derecho real sobre la finca no inmatriculada, para conseguir el acceso de esta al Registro.
El artículo 203 en su apartado primero señala las reglas.
1.El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el
Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las
siguientes reglas:
Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito
notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho
distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos
notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos
distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias
fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque
alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que
la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Es lógico que teniendo en cuenta la cantidad de notificaciones y actuaciones a realizar, la competencia esté determinada territorialmente. Además eso facilita mucho el conocimiento y la posible actuación de la persona que quiera presentar oposición al procedimiento. La extensión a otros distritos notariales colindantes trata de facilitar sin embargo la elección de notario así como las actuaciones en distritos en que apenas existan notarías.
Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical
de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos
prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor
y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes
documentos:
a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio
sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y
gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria
y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los
titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos
domicilios.
b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que
disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales
colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran
distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como
los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que
pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la
misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras
circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si
les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos
necesarios en el Registro.
d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular
y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Es necesario aportar el título público o privado en que el promotor justifique su derecho, sino será necesario ir al Juzgado.
Antonio Jimenez Clar dice que el procedimiento previsto el documento privado es exactamente el mismo que el del título público sin que se establezca ningún requisito adicional de garantía para el supuesto de que el título de adquisición que se aporte sea un documento privado.Los requisitos son los mismos sea el título público o privado.
Según Resolución de 27 de junio de 2016
4.Entrando a valorar el segundo de los aspectos de calificación objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:
a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)».
A raíz de tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.
De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».
Por todo ello el defecto debe ser mantenido, puesto que el acto de agrupación no puede configurarse, a la luz del artículo 203 de la Ley Hipotecaria como un verdadero título atributivo del dominio, careciéndose del previo de una de las fincas objeto de dicha agrupación.
Antonio Jimenez Clar nos indica en un estudio
1.Ha de ser traslativo
El título público ha de ser transmisivo de la propiedad y reunir todos los requisitos necesarios para su inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, salvo que la finca no se halla inmatriculada a favor del transmitente. En este sentido serán títulos aptos para iniciar el expediente notarial de dominio la escritura de aportación de un inmueble a la sociedad de gananciales, en la que se exprese la causa de la aportación, o la disolución de comunidad.
2.No puede ser instrumental
La Resolución de 19 de noviembre de 2015 dice que se ha reiterado por la DGRN que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto
3.No se necesita justificar la adquisición anterior
Aunque en el título ha de constar el título adquisitivo previo del transmitente, según establece el artículo 174 RN, no es preciso justificar esta previa adquisición, ya que, como se ha visto, este sistema de inmatriculación de fincas no se fundamenta en la doble titulación al que se refiere el artículo 205 LH. No será necesario, por la misma razón, el plazo mínimo de un año entre ambas transmisiones, ya que no se trata del supuesto contemplado en el artículo 205 LH.
Es decir, en este caso, y utilizando la terminología del Tribunal Supremo, se trata de titulación no supletoria del título de adquisición. Esta circunstancia tendrá también indudables consecuencias fiscales ya que solo habrá de liquidarse el impuesto que grave el título público de adquisición que se aporta, ya que el expediente notarial de dominio, al no constituir en este caso titulación supletoria, no queda sujeto al artículo 7,2) c) LITP, criterio ha sido reiteradamente confirmado por nuestra jurisprudencia.
Si no hay título ninguno, no se puede usar el procedimiento del 203 LH
El título documental es en todo caso necesario puesto que los preceptos legales que hiciesen posible una interpretación a contrario han sido derogados, de forma expresa o tácita por la Ley 13/2015. La DGRN en resolución de 10 de mayo de 2019 vuelve a insistir en que en este caso no se puede usar el procedimiento del artículo 203 y se tiene que ir a juicio.
Todo el razonamiento hasta aquí expuesto se apoya también en la resolución de la D.G.R.N. de 27 de Junio de 2016, en la cual se considera imprescindible en el expediente del artículo 203 de la LH la aportación de un título formal, público o privado, que incorpore un título material de propiedad y, en caso de no tenerse, es un procedimiento judicial la vía para obtener la inmatriculación.
La Registradora que suscribe cree que la vía judicial es la que procede también cuando, como en el presente caso, el derecho que fue adquirido, no es el mismo que se pretende inscribir. Es la misma LH la que ofrece la solución a quienes pretenden inmatricular una finca sin que puedan dar cumplimiento a todos los requisitos que exige el artículo 203 de la LH. Esta solución es la contenida en el artículo 204.5.º, que permite la inmatriculación en virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada,
remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la
expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y
que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica
en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa
de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las
siguientes circunstancias:
a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y
la certificación catastral.
b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la
anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que
deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes,
comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las
actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o
parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que
no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada,
facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano
competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se
pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe
correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de
la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no
remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia
de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su
calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando
suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos
procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca
o fincas que estime coincidentes.
Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al
Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción
de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.
La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos
complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa
días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta
un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo
justifique.
Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la
anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión
de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la
relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados
como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende
inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen
conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento
en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera
verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.
Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en
el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario,
atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de
anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:
a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de
identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.
b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar
interesada la persona notificada.
d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los
documentos públicos de que los mismos resulten.
e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación,
puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las
letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y
catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los
domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que
resulten del expediente.
Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas
escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa
en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones,
dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en
juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia
correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta
accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del
expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno
de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la
inmatriculación solicitada.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la
inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de
presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se
hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en
inscripción definitiva.
La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o
por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al
expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se
practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las
normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica
que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en
su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por
los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por
los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.
Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la
finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto,
notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el
expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La
publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del
dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un
servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el
artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por
procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.
Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no
podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la
finca objeto del mismo.
Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o
la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos
previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de
los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al
inmueble.
En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y
mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de
interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.
Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al
dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará
inmediatamente por concluso el expediente.
El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la
inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:
Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario
se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta
de previa inscripción.
Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el
término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo
apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término,
podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.
Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará
éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días
desde esta inserción.
Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del
dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con
citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde
radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le
entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos
defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en
la forma que prescribe esta Ley.
Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas
anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del
cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción
definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el
derecho real, previa nueva presentación del título.
Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad
a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la
pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas
por el Juez o Tribunal.